부동산 경매

경매개시결정 등기 뒤에 공사대금 유치권을 얻었다면 매수인에게 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤 점유를 넘겨받아 취득한 공사대금 유치권으로는 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 판례는 압류 뒤의 점유 이전을 압류의 처분금지효에 반하는 처분행위로 봅니다. 지금은 등기부의 경매개시결정 기입등기일과 점유를 받은 날부터 맞춰 보십시오.

유치권을 신고했다고 해서 매수인에게 대항할 수 있는 것은 아니므로, 신고서부터 서둘러 낼 필요는 없습니다. 먼저 날짜를 맞춰 보는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 상가건물 리모델링 공사를 공사대금 9,000만 원에 도급받아 2025년 4월 공사를 마쳤습니다. 건물주가 대금을 주지 않자 A씨는 2025년 5월 건물 출입키를 넘겨받아 유치권 현수막을 걸었습니다. 그런데 등기부를 떼어 보니 이미 2025년 3월 은행의 임의경매개시결정 기입등기가 되어 있었습니다. A씨는 매수인이 정해지면 공사대금을 받을 때까지 건물을 넘겨주지 않아도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매개시결정 등기 뒤에 점유를 넘겨받으면 유치권으로 버틸 수 있나요?

아니요. 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤에 채무자에게서 점유를 넘겨받아 유치권을 취득했다면, 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때에 효력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

판례는 압류 뒤 채무자가 공사업자에게 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 하는 것을 목적물의 교환가치를 떨어뜨리는 처분행위로 봅니다. 그래서 압류의 처분금지효에 걸리고, 매수인에게는 유치권을 주장하지 못합니다. 공사업자가 경매 사실을 몰랐다는 사정만으로 결론이 바뀌지는 않습니다.

점유는 먼저 받았고 공사를 나중에 끝낸 경우는 어떻게 되나요?

이 경우에도 대항하지 못합니다. 유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 성립하므로, 점유를 경매개시결정 기입등기 전에 받았더라도 공사를 압류 뒤에 끝내 공사대금채권을 그때 취득했다면 유치권도 그때 성립한 것입니다. 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

유치권의 성립 요건 자체는 민법이 정합니다. 타인의 물건을 점유하고, 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 합니다. 기성금처럼 공정별로 변제기가 정해졌다면 각 기성금의 변제기를 따로 따져 볼 여지가 있습니다.

경매개시결정 전에 유치권이 성립했다면 매수인이 대금을 물어 줘야 하나요?

네. 압류 전에 점유와 변제기가 모두 갖춰져 유치권이 성립했다면, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 매수인은 대금을 갚기 전까지 건물을 넘겨받지 못하는 부담을 그대로 떠안습니다.

경매개시결정 등기가 아니라 가압류등기만 되어 있는 단계에서 점유를 넘겨받은 경우는 다르게 봅니다. 판례는 가압류만 있고 현실적인 매각절차가 진행되지 않는 상황에서의 점유 이전은 처분행위가 아니라고 봅니다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결).

경매 유치권 대항 여부 확인 순서

• 등기부 확인 - 경매개시결정 기입등기일과 가압류등기일을 구분해 적습니다. 압류 효력이 생긴 날이 기준입니다.
• 점유 개시일 정리 - 출입키 인수, 현장 출입, 유치권 현수막 설치 날짜를 사진과 문자로 모읍니다. 점유가 언제 시작됐는지 매수인이 다투는 경우가 많습니다.
• 변제기 확인 - 도급계약서의 준공일과 기성금 지급일을 확인합니다. 변제기가 압류 뒤라면 유치권도 압류 뒤에 성립한 것으로 봅니다.
• 유치권 신고 판단 - 대항할 수 있는 유치권이면 집행법원에 권리신고를 합니다. 대항할 수 없는 유치권을 신고하면 유치권부존재확인 소송을 당할 수 있습니다.
• 다른 회수 수단 검토 - 대항이 어렵다면 공사대금 판결을 받아 배당요구나 채무자의 다른 재산 압류를 준비합니다. 배당요구는 배당요구 종기까지 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 여러 차례 나뉘어 진행됐거나 점유를 하도급업체가 하고 있다면 도급계약서와 현장 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 회수를 위한 강제집행과 경매 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 사실을 몰랐으면 유치권으로 대항할 수 있나요?
  아닙니다. 판례는 압류 효력이 생긴 뒤 채무자가 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 한 것을 압류의 처분금지효에 반하는 처분행위로 봅니다. 민사집행법 제92조 제1항은 제3자가 권리 취득 때 압류를 안 경우를 정하지만, 판례는 이 경우 선의 여부를 따지지 않고 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다.
• 압류 효력은 정확히 언제 생기나요?
  경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때에 생깁니다. 민사집행법 제83조 제4항이 정한 기준입니다. 실무에서는 등기사항전부증명서의 경매개시결정 기입등기 접수일을 먼저 확인하고, 송달이 더 빨랐는지는 사건기록으로 확인합니다.
• 점유만 먼저 받아도 유치권이 생기나요?
  아닙니다. 민법 제320조 제1항은 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 유치권이 성립한다고 정합니다. 점유를 압류 전에 받았더라도 공사를 압류 뒤에 끝내 공사대금채권의 변제기가 그때 왔다면, 유치권은 압류 뒤에 성립한 것이 되어 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 대항할 수 있는 유치권이면 매수인이 공사대금을 갚아야 하나요?
  네. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 압류 전에 점유와 변제기가 모두 갖춰진 유치권이라면 매수인은 공사대금을 갚아야 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 매수인이 유치권의 존재를 다투면 소송으로 가려집니다.
• 가압류등기만 있을 때 점유를 받았으면 어떻게 되나요?
  결론이 다릅니다. 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결은 가압류등기만 되어 있고 현실적인 매각절차가 진행되지 않는 상황에서 점유를 넘겨받아 유치권을 취득한 것은 처분행위가 아니라고 보았습니다. 이 경우에는 뒤에 경매가 개시돼도 매수인에게 유치권을 주장할 수 있습니다.
• 유치권으로 대항 못 하면 공사대금은 어떻게 받나요?
  공사대금 채권 자체는 그대로 남습니다. 집행력 있는 판결 등을 받아 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 매각대금에서 배당받을 기회가 생깁니다. 민사집행법 제88조 제1항이 배당요구할 수 있는 채권자를 정합니다. 다만 선순위 근저당권이 크면 배당액이 적을 수 있어 채무자의 다른 재산도 함께 찾아야 합니다.

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