부동산 경매

경매개시결정등기 뒤에 점유를 넘겨받았는데 매수인에게 유치권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 공사대금 채권이 먼저 있었더라도 경매개시결정등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 점유를 넘겨받아 성립한 유치권은 경매 매수인에게 주장할 수 없습니다. 대법원은 압류 뒤 채무자로부터 점유를 이전받아 취득한 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 지금은 점유를 넘겨받은 날짜와 경매개시결정등기 날짜를 등기부로 비교하십시오.

유치권이 인정되지 않는다고 해서 공사대금 채권까지 사라지는 것은 아닙니다. 채무자에게 대금을 청구하는 길은 그대로 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 A건설은 상가 건물 신축 공사를 마쳤지만 건축주에게서 공사대금 4억원을 받지 못했습니다. 건축주의 채권자가 2025년 3월 이 건물에 강제경매를 신청해 경매개시결정등기가 되었고, A건설은 그해 6월에야 건축주에게서 출입 키를 넘겨받아 현장을 점유하기 시작했습니다. 2026년 낙찰자가 건물 인도를 요구하자 A건설은 유치권으로 공사대금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

압류 뒤에 취득한 유치권도 매수인에게 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 채무자 소유 건물에 관해 공사대금 채권이 있더라도, 경매개시결정의 기입등기가 되어 압류 효력이 생긴 뒤에 채무자로부터 점유를 넘겨받아 유치권을 취득했다면 이는 압류의 처분금지효에 저촉되어 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때 효력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 이 기준을 유지하고 있어, 점유 이전 날짜를 이 두 날짜 중 빠른 날과 비교해야 합니다.

매수인이 유치권 채권을 갚아야 하는 경우는 언제인가요?

압류 효력이 생기기 전에 이미 점유를 시작해 유치권이 성립했다면, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 집니다. 경매에서 유치권이 문제 되는 것은 이 인수 책임 때문입니다.

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 성립합니다. 그래서 공사대금 채권이 있다는 사실과 점유를 언제 시작했는지가 모두 증명되어야 합니다. 공사를 하면서 현장을 관리한 기간도 점유로 인정될 수 있어, 공사 기간 동안의 점유 기록도 함께 봅니다.

가압류만 되어 있을 때 점유를 넘겨받았다면 어떤가요?

결론이 다릅니다. 가압류등기만 되어 있고 경매가 시작되기 전에 점유를 넘겨받아 유치권을 취득했다면, 점유 이전은 가압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위가 아니어서 이후 경매의 매수인에게 유치권을 주장할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다.

결국 기준 날짜는 가압류등기일이 아니라 경매개시결정으로 압류 효력이 생긴 날입니다. 제3자가 권리를 취득할 때 경매신청이나 압류가 있다는 것을 알았다면 압류에 대항하지 못한다는 규정도 같은 흐름에 있습니다.

압류 후 유치권 분쟁 대응 순서

• 날짜 비교 - 등기부에서 경매개시결정등기일을 확인하고 점유 시작일과 비교합니다. 가압류등기일과 혼동하지 않습니다.
• 점유 증거 정리 - 출입 키 인수, 현장 관리, 출입 통제 기록을 날짜별로 모읍니다. 점유가 계속되었다는 점도 증명해야 합니다.
• 채권 증거 정리 - 공사계약서, 기성 확인서, 미지급 내역으로 공사대금 채권을 증명합니다.
• 인도명령 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 점유 시작일 자료로 의견서를 냅니다. 압류 뒤 점유라면 인도를 피하기 어렵습니다.
• 채무자에 대한 청구 - 유치권이 인정되지 않아도 채무자에게 공사대금을 청구하고 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유를 공사 기간 중에 시작했는지 경매 뒤에 넘겨받았는지 다툼이 있다면 현장 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 유치권 분쟁과 인도명령 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 압류 뒤 유치권은 왜 매수인에게 안 되나요?
  경매개시결정등기로 압류 효력이 생긴 뒤 채무자가 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 하는 것은 압류의 처분금지효에 저촉되기 때문입니다. 대법원은 이런 유치권으로는 경매 매수인에게 대항할 수 없고 매수인에게 인수되지도 않는다고 보았습니다.
• 압류 효력은 언제 생기나요?
  압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생깁니다. 두 날짜 중 빠른 날이 기준이므로 등기부의 등기일과 경매계의 송달일을 함께 확인해야 합니다.
• 압류 전에 점유했다면 매수인이 갚아야 하나요?
  그렇습니다. 압류 효력이 생기기 전에 점유를 시작해 유치권이 성립했다면 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 집니다. 매수인은 대금을 갚아야 건물을 인도받을 수 있습니다.
• 가압류등기 뒤에 점유했으면 어떻게 되나요?
  가압류만 되어 있고 경매가 시작되지 않은 상태에서 점유를 넘겨받았다면 점유 이전은 처분행위가 아니어서, 이후 경매 매수인에게도 유치권을 주장할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 기준은 가압류일이 아니라 압류일입니다.
• 유치권은 어떤 요건으로 성립하나요?
  타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있습니다. 공사대금은 건물에 관하여 생긴 채권이지만, 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 인정되지 않습니다.
• 유치권이 안 되면 공사대금은 못 받나요?
  공사대금 채권 자체는 남아 있습니다. 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없을 뿐이므로 채무자인 건축주에게 공사대금을 청구해 판결을 받고 다른 재산에 강제집행하거나, 경매에 배당요구를 할 수 있는지 검토합니다.

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