부동산 경매

경매에서 빠진 신축 건물의 유치권, 근저당권자가 부존재확인을 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

근저당권자는 경매 목적물에 신고된 유치권의 부존재확인을 구할 수 있지만, 철거 뒤 나대지에 새로 지은 미등기 건물처럼 경매 목적물에 포함되지 않는 건물의 유치권은 확인의 이익이 없어 각하될 수 있습니다. 판례 기준과 대응을 정리했습니다.

아니요, 그 신축 건물이 경매 목적물에 포함되지 않는다면 근저당권자의 유치권 부존재확인 소송은 각하될 수 있습니다. 근저당권자가 이 소송을 낼 이익은 유치권이 경매 목적물의 매각가격을 떨어뜨리는 위험에서 나오기 때문입니다. 경매와 무관한 건물의 유치권까지 소송으로 미리 정리하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

G사는 공장 대지와 건물에 설정된 근저당권부 대출채권을 은행에서 넘겨받았습니다. 공장주는 담보 건물 중 창고동을 헐고 그 자리에 새 공장동을 짓다가 2024. 11. 부도가 났고, 공사는 골조와 지붕만 올린 채 멈췄습니다. 2025. 3. 공장 대지와 남은 건물에 경매가 개시되자 시공사가 새 공장동 공사대금 9억 원으로 유치권을 신고했습니다. 새 공장동은 등기가 없고 기존 건물과 떨어져 따로 서 있습니다. G사는 유치권 때문에 매각가격이 떨어질까 걱정되어 부존재확인 소송을 낼 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권자는 언제 유치권 부존재확인을 구할 수 있나요?

경매 목적물에 신고된 유치권이 매각가격과 배당에 영향을 줄 때 구할 수 있습니다. 경매에서 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 지므로, 입찰자들은 그만큼 낮은 가격을 써 냅니다. 대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결은 이로 인한 배당 감소나 매각 불능의 위험을 근저당권자의 법률상 불안으로 보았습니다.

그래서 “근저당권자는 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있고” 일부만 인정되면 일부패소 판결을 해야 한다고 했습니다. 이 소송에서 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재는 유치권을 주장하는 피고가 증명해야 합니다. 매수인 쪽에서 본 유치권 문제는 「경매로 낙찰받을 건물에 유치권 신고가 있으면 공사대금을 제가 떠안나요?」에서 자세히 설명했습니다.

경매 압류는 어떤 물건까지 미치나요?

저당권과 경매 압류는 목적 부동산과 그 부합물·종물에 미칩니다. 공장저당은 여기에 더해 토지나 건물에 설치된 기계·기구, 그 밖의 공장 공용물에도 효력이 미칩니다. 종물은 주물의 상용에 이바지하는 물건이어야 하므로, 소유자가 함께 쓰더라도 주물 자체의 효용과 관계없으면 종물이 아닙니다.

새로 지은 건물이 기존 건물에 부합했는지는 물리적으로 붙어 있는지뿐 아니라, 독립된 경제적 효용을 갖고 따로 거래될 수 있는지, 지은 사람의 의사가 무엇인지를 함께 보고 판단합니다. 토지와 건물은 별개의 부동산이므로, 나대지에 새로 지은 건물은 토지 저당권의 부합물이 되지 않습니다.

법원은 철거 뒤 새로 지은 공장 건물을 어떻게 판단했나요?

대구고등법원 2017. 11. 24. 선고 2016나23534 판결은 소를 각하했고, 이 판결은 확정됐습니다. 은행은 공장용지, 건물 3동, 기계기구에 공장저당권을 갖고 있었고, 공장주는 그중 1동을 헐고 그 자리에 공장 2동을 새로 짓다가 부도를 냈습니다. 경매가 개시되자 시공사가 신축 건물 공사대금 약 10억 5,000만 원으로 유치권을 신고했고, 저당채권을 넘겨받은 회사가 유치권 부존재확인을 구했습니다.

법원은 신축 건물이 철거로 생긴 나대지에 지은 미등기 건물이어서 공장용지의 부합물·종물이 아니고, 남은 기존 건물과도 완전히 분리된 독립 건물이라고 보았습니다. 그래서 “경매개시결정의 압류의 효력은 신축건물에까지 미친다고 할 수 없으므로” 경매와 무관한 건물의 유치권 부존재확인을 구할 이익이 없다고 했습니다. 경매법원이 신축 건물까지 넣어 일괄매각결정을 했어도 결론은 같았습니다.

공사업자 쪽에서 보면 이 판결이 유치권을 부정한 것은 아닙니다. 신축 건물이 경매와 무관하다는 이유로 확인의 이익만 부정했으므로, 공사업자는 그 건물에 대한 점유와 유치권을 그대로 주장할 수 있습니다. 다만 그 건물이 경매로 매각되지 않는다면 매수인에게 대금을 받을 구조도 아니어서, 별도로 대금 회수 방법을 찾아야 합니다.

경매 목적물 밖 유치권 대응 순서

• 목적물 확인 - 경매개시결정, 감정평가서, 등기부로 매각 대상 부동산의 범위를 확인합니다.
• 부합·종물 검토 - 신축 부분의 구조, 기존 건물과의 연결, 독립 효용, 등기 여부를 정리합니다.
• 매각 범위 정리 - 목적물이 아닌 건물이 매각 대상에 섞였다면 집행법원에 그 사정을 알립니다.
• 소송 대상 선별 - 목적물에 포함된 건물에 신고된 유치권만 부존재확인 소송으로 다툽니다.
• 입증 준비 - 유치권자의 점유 개시 시기와 공사대금 범위를 다툴 자료를 모읍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신축 건물이 기존 담보 건물에 붙어 있는지와 독립된 효용이 있는지에 따라 경매 목적물 포함 여부와 소송 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 유치권 부존재확인 소송과 근저당권자의 배당 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권 부존재확인 소송에서 공사대금은 누가 증명하나요?
  근저당권자가 유치권이 없다고 다투면, 목적물과 견련관계 있는 채권이 있다는 점은 유치권을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 공사계약서와 기성 자료가 핵심입니다.
• 유치권 금액이 부풀려진 경우 일부만 다툴 수 있나요?
  네, 근저당권자는 유치권 전부의 부존재뿐 아니라 경매에서 대항할 수 있는 범위를 넘는 부분의 부존재 확인도 구할 수 있고, 법원은 일부만 인정되면 그 범위로 판결합니다.
• 기존 건물에 붙여 증축한 부분도 경매에서 빠지나요?
  증축 부분이 구조상 기존 건물에 붙어 있고 독립된 효용이 없다면 부합물로 경매 목적물에 포함될 수 있습니다. 독립 효용과 소유자 의사를 함께 보고 판단합니다.
• 공장 기계는 따로 목록에 없어도 공장저당에 포함되나요?
  공장저당 등기를 신청할 때 저당권의 목적이 되는 기계·기구 등 공용물의 목록을 내야 합니다. 목록에 실제로 무엇이 들어 있는지 확인해야 범위를 판단할 수 있습니다.
• 경매 목적물 밖 신축 건물의 공사업자는 공사대금을 어떻게 받나요?
  유치권은 그 건물에 대해 그대로 행사할 수 있고, 공사대금 판결을 받아 미등기 신축 건물 자체를 별도로 경매하는 방법을 검토할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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