경매 낙찰

근저당이 먼저 잡힌 상가에 상사유치권을 주장하면 경락인에게 대항되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 근저당권이 먼저 설정된 부동산에 나중에 상사유치권이 성립했다면 그 근저당권자나 근저당권에 따른 임의경매로 부동산을 산 매수인에게는 상사유치권으로 대항할 수 없습니다. 대법원은 상사유치권이 성립 당시 채무자가 가진 담보가치만을 대상으로 하므로 먼저 설정된 저당권의 담보가치를 사후에 빼앗지 못한다고 봅니다. 지금은 등기부에서 근저당권 설정일과 유치권 성립일(채권 변제기와 점유 시작일)을 비교해 두십시오.

상사유치권이 성립하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 채무자나 근저당권 뒤에 소유권을 넘겨받은 사람에게는 여전히 대항할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

인테리어 자재를 납품하는 E사는 2024년 4월부터 거래처 F사 소유 상가 점포를 창고로 넘겨받아 쓰면서 밀린 납품대금 1억 2천만원을 이유로 상사유치권을 주장했습니다. 그런데 그 점포에는 2023년 9월 은행 명의 근저당권이 이미 설정되어 있었습니다. 2025년 은행이 임의경매를 신청했고, 2026년 3월 G씨가 점포를 낙찰받아 E사에 인도를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상사유치권은 민사유치권과 무엇이 다른가요?

상사유치권은 받을 돈이 그 물건에 관하여 생긴 것이 아니어도 성립하지만, 대상은 채무자 소유 물건으로 제한됩니다. 상인 사이의 상행위로 생긴 채권이 변제기에 있고, 채무자에 대한 상행위로 채권자가 점유하게 된 채무자 소유 물건이면 변제를 받을 때까지 유치할 수 있습니다. 당사자 사이에 다른 약정이 있으면 성립하지 않습니다.

민사유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 합니다. 공사대금처럼 물건 자체에서 생긴 채권이 아니어도 되는 대신, 상사유치권은 성립 범위가 넓어 다른 권리자를 해칠 수 있다는 이유로 대항 범위가 좁게 해석됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 조문은 바뀌지 않았습니다.

근저당권이 먼저 있으면 상사유치권으로 누구에게 대항할 수 있나요?

채무자와 그 뒤에 소유권이나 제한물권을 넘겨받은 사람에게는 대항할 수 있지만, 먼저 설정된 저당권자와 그 저당권에 따른 임의경매 매수인에게는 대항할 수 없습니다. 대법원 2010다57350 판결은 상사유치권이 성립 당시 이미 제한된 채무자의 소유권에 기초해 성립할 뿐이라고 보았습니다.

반대로 근저당권이 유치권 성립 뒤에 설정됐다면 상사유치권자는 그 근저당권에 따른 경매의 매수인에게 유치권을 주장할 여지가 있습니다. 그래서 등기부의 근저당권 접수일과 유치권 성립일, 즉 채권의 변제기와 점유 시작일 가운데 늦은 날을 비교하는 것이 첫 작업입니다.

경매 매수인은 유치권자의 채권을 갚아야 하나요?

대항할 수 있는 유치권이면 갚아야 하고, 대항할 수 없는 유치권이면 갚지 않아도 됩니다. 매각부동산 위의 저당권은 매각으로 모두 소멸하고, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있지만 이 책임은 매수인에게 대항할 수 있는 유치권을 전제로 합니다.

선행 근저당권에 따른 임의경매 매수인이라면 인도명령이나 인도소송으로 점포를 넘겨받을 수 있습니다. 유치권자로서는 매수인 대신 채무자에게 납품대금을 청구하고, 채무자의 다른 재산에 가압류를 해 두는 방향으로 회수 전략을 바꾸는 것이 현실적입니다.

상사유치권 대항 대응 순서

• 등기부 확인 - 갑구·을구에서 근저당권 설정 접수일과 경매개시결정일을 확인합니다. 유치권 성립일보다 앞선 근저당권이 있으면 그 경매 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 성립 요건 점검 - 양쪽이 상인인지, 채권이 상행위로 생겼는지, 점유가 상행위로 시작됐는지 봅니다. 하나라도 빠지면 상사유치권이 성립하지 않습니다.
• 성립일 특정 - 채권 변제기와 점유 시작일 가운데 늦은 날을 서류로 특정합니다. 이 날짜가 선후 비교의 기준입니다.
• 인도 대응 결정 - 대항할 수 없다면 인도명령에 맞서기보다 인도 조건과 기간을 협의합니다. 무리한 점유 유지는 손해배상 부담으로 돌아옵니다.
• 채무자 재산 확보 - 채무자의 예금·매출채권에 가압류를 신청합니다. 유치권으로 회수하지 못하는 금액을 보전하는 수단입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권이 그 부동산에 관하여 생긴 공사대금이라 민사유치권이 함께 문제되거나 근저당권 설정과 점유 시작이 같은 무렵이면 등기부와 거래 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 유치권 존부 확인과 인도 소송, 거래대금 회수를 위한 가압류를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상사유치권이 성립하려면 무엇이 필요한가요?
  상법 제58조에 따라 상인 사이의 상행위로 생긴 채권이 변제기에 있어야 하고, 채무자에 대한 상행위로 채권자가 점유하게 된 채무자 소유 물건이나 유가증권이어야 합니다. 채권이 그 물건에 관하여 생길 필요는 없지만, 당사자가 유치권을 배제하는 약정을 했다면 성립하지 않습니다.
• 근저당권보다 먼저 성립한 상사유치권은 어떻게 되나요?
  먼저 성립했다면 그 뒤에 설정된 근저당권에 따른 경매의 매수인에게도 대항할 여지가 있습니다. 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결은 상사유치권이 기존 제한물권의 담보가치를 사후에 침탈하지 못한다고 했으므로, 반대로 유치권이 먼저라면 이 제한이 적용되지 않습니다.
• 소유권을 넘겨받은 제3자에게는 대항할 수 있나요?
  대항할 수 있습니다. 판례는 상사유치권자가 채무자와 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 사람에게는 대항할 수 있다고 봅니다. 선행 근저당권자와 그 근저당권에 따른 임의경매 매수인만 예외입니다. 소유권 이전등기 날짜를 확인해 두십시오.
• 민사유치권이라면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 민법 제320조 제1항의 민사유치권은 채권이 그 물건에 관하여 생긴 경우에만 성립하는 대신, 선행 저당권의 존재만으로 대항력이 부정된다는 2010다57350 판결의 법리는 상사유치권에 관한 것입니다. 공사대금처럼 물건 자체에서 생긴 채권이라면 민사유치권 요건을 따로 검토합니다.
• 유치권 배제 특약이 있으면 어떻게 되나요?
  상사유치권이 성립하지 않습니다. 상법 제58조 단서는 당사자 사이에 다른 약정이 있으면 유치권 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 거래 기본계약서에 유치권을 행사하지 않는다는 조항이 들어 있는 경우가 있으므로, 점유를 근거로 대금을 받으려면 계약서부터 확인해야 합니다.
• 매수인이 인도를 요구하면 바로 비워야 하나요?
  대항할 수 없는 유치권이라면 결국 인도해야 합니다. 민사집행법 제91조 제5항의 매수인 변제 책임은 대항할 수 있는 유치권에만 적용되므로, 매수인은 인도명령이나 인도소송으로 점유를 넘겨받을 수 있습니다. 버티는 기간에 대한 차임 상당 손해배상 청구가 뒤따를 수 있습니다.

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