유치권은 저당권보다 늦게 생겨도 우선하나요?

경매 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있어서, 저당권보다 늦게 성립한 유치권도 사실상 먼저 채권을 확보하는 효과가 있습니다. 그래서 신의칙으로 남용을 막는 법리가 나왔습니다.

상사유치권은 무엇이 다른가요?

상인 사이의 상행위로 생긴 채권이 변제기에 있으면, 채무자와의 상행위로 점유하게 된 채무자 소유 물건을 유치할 수 있습니다. 물건과 채권 사이의 관련성이 필요 없어 성립 범위가 넓습니다.

신의칙 위반은 어떤 사정으로 판단하나요?

채무자가 채무초과 상태이거나 임박했는지, 이미 저당권이 있었는지, 저당권자의 불이익을 알았는지, 자기 채권을 먼저 받으려고 의도적으로 점유를 만든 거래인지 등을 종합해 판단합니다.

유치권을 없애려면 어떤 소송을 내나요?

저당권자 등은 경매절차에서 신의칙에 반하는 유치권을 배제하기 위해 유치권 부존재 확인 소송을 낼 수 있습니다. 매각기일 전에 제기해 경매법원에 알리는 편이 매각가 방어에 도움이 됩니다.

점유가 불법이면 유치권이 없나요?

점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다. 채무자 동의 없이 문을 따고 들어가 점유를 시작했다면 그 자체로 유치권을 부정할 수 있어 점유 경위를 먼저 확인합니다.

권리남용 주장은 언제 쓰나요?

권리의 행사가 신의에 좇아 성실히 이루어지지 않거나 권리를 남용하는 경우에 쓰입니다. 유치권 사건에서는 의도적으로 유치권을 만든 사정이 증명될 때 신의칙 위반과 함께 주장하고, 헐값 임료나 급한 계약 시기가 그 증거로 쓰입니다.

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공사·하자

채무자가 어려워지자 후순위 채권자가 건물을 빌려 점유한 뒤 유치권을 신고하면 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 채무자가 어려워진 뒤 선순위 저당권자의 손해를 알면서 일부러 점유를 만들어 성립시킨 유치권은 원칙적으로 주장할 수 없습니다. 대법원 2011다84298 판결은 채무초과가 임박한 채무자와 의도적으로 유치권 요건을 갖추는 거래를 해 점유한 경우 그 유치권 행사를 신의칙 위반이나 권리남용으로 보았습니다. 지금은 임대차계약의 체결 시기와 임료 수준을 확인하십시오.

그 자리에서

경매 중인 건물에 유치권 신고가 들어왔다면, 경매기록에서 유치권 신고서와 첨부된 임대차계약서를 열람·복사하고 계약일, 임료, 점유 시작일을 표로 적어 두십시오. 경매개시 직전에 맺은 헐값 계약이라면 다툴 근거가 됩니다.

유치권 신고가 들어왔다고 해서 매각가가 떨어지는 것을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 저당권자는 유치권 부존재 확인 소송으로 이를 걷어낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

저축은행 A는 2022년 한 제조업체 소유 공장 건물(시가 약 80억원)에 1순위 근저당을 잡았고, 대부업체 B도 2023년 2순위 근저당을 잡았습니다. 제조업체가 2025. 8.부터 이자를 연체하고 공장 부지에 세금 체납 압류까지 들어오자, B는 2025. 10. 시세보다 훨씬 싼 임료로 건물 일부를 빌려 점유를 시작했습니다. 2026. 1. A의 신청으로 경매가 시작되자 B는 대출금 채권으로 상사유치권을 신고했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권이 왜 경매에서 문제가 되나요?

경매로 부동산을 산 사람이 유치권자에게 그 채권을 갚아야 하기 때문입니다. 유치권자는 채권을 변제받을 때까지 목적물을 점유하며 인도를 거절할 수 있고, 저당권보다 뒤에 성립했더라도 매수인에게 이 권리를 주장합니다. 그래서 부동산 유치권은 사실상 최우선순위 담보처럼 작용해 매각가를 크게 떨어뜨립니다.

민사유치권은 점유하는 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 하지만, 상인 사이의 상사유치권은 상행위로 생긴 채권이면 물건과의 관련성이 없어도 성립합니다. 원안 사례의 후순위 근저당권자도 대출금 채권을 근거로 상사유치권을 주장했습니다.

어떤 경우에 유치권 주장이 신의칙에 반하나요?

채무자가 채무초과에 빠졌거나 그 상태가 임박해 채권 회수 가능성이 크게 낮아진 때, 이미 저당권 등 담보가 설정되어 있어 유치권이 생기면 저당권자가 불이익을 입을 것을 잘 알면서, 자기 채권을 먼저 받으려고 채무자와 의도적으로 유치권 요건을 갖추는 거래를 해 점유를 얻은 경우입니다. 이런 유치권을 저당권자 등에게 주장하는 것은 특별한 사정이 없는 한 신의칙 위반이나 권리남용입니다.

신의칙 위반 유치권 사례의 시간 순서

1·2순위 근저당
담보가 먼저 설정됨
이자 연체·체납 압류
채무자 재정 악화
헐값 임대차
후순위 채권자가 점유 취득
경매 개시
선순위 저당권자 신청
유치권 신고
신의칙 위반으로 주장 불가

위 판결 사안에서 법원은 후순위 근저당권자가 선순위 근저당권자의 경매 신청이 곧 있을 것을 충분히 알면서 임대차계약을 맺고 건물 일부를 넘겨받은 점, 계약 경위와 임료 내용, 경매에 이르는 사정을 종합해 유치권 주장을 허용하지 않았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「상법」의 유치권 조문은 원안 당시와 같습니다.

저당권자는 유치권을 어떻게 걷어내나요?

유치권자를 상대로 유치권 부존재 확인 소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 신의칙에 반하는 유치권에 대해 저당권자 등이 경매절차 등에서 이를 배제하기 위해 부존재 확인을 소로 청구할 수 있다고 보았습니다. 매각기일 전에 소송을 제기해 두면 매수 희망자들이 판단할 자료가 생깁니다.

경매 유치권 신고 대응 순서

신고서 열람 - 경매기록에서 유치권 신고서, 임대차계약서, 채권 자료를 복사합니다. 계약일과 점유 시작일이 먼저입니다.
재정 상태 확인 - 계약 당시 채무자의 연체, 체납 압류, 다른 채권자 동향을 모읍니다. 채무초과 임박을 보여 주는 자료입니다.
계약 조건 분석 - 임료가 시세보다 지나치게 낮은지, 보증금 대신 기존 채권을 쓴 것인지 봅니다. 의도적 거래를 보여 줍니다.
소송 제기 - 유치권 부존재 확인 소송을 내고 경매법원에 그 사실을 알립니다. 매각가 하락을 줄입니다.
점유 확인 - 현황조사서와 현장 사진으로 실제 점유 여부를 확인합니다. 점유가 없으면 유치권 자체가 성립하지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 유치권자가 실제로 공사를 하고 공사대금을 받지 못한 경우라면 공사 경위와 점유 시기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 유치권 부존재 확인 소송과 배당 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

유치권 신고가 들어오면 저당권자는 매각가가 떨어져도 어쩔 수 없다고 생각하는 경우가 많습니다. 신고한 쪽도 점유하고 채권만 있으면 유치권은 당연히 인정된다고 여깁니다. 실제로는 채무자가 무너지기 직전에 저당권자 몫을 앞지르려고 만든 유치권은 신의칙에 막히고, 결론은 계약 시기와 조건에서 갈립니다.

그래서 날짜와 금액이 전부입니다. 채무자가 이자를 처음 연체한 날, 체납 압류가 들어온 날, 임대차계약을 맺은 날, 점유를 시작한 날, 경매개시결정 기입등기일을 한 줄로 적어야 합니다. 임료가 주변 시세의 몇 분의 일인지도 감정이나 시세 자료로 확인해 둡니다.

이 표는 유치권 부존재 확인 소송에서 의도적 작출을 증명하는 핵심 자료가 됩니다. 경매법원에 소송 제기 사실을 알리면 매수 희망자들이 유치권 위험을 다르게 평가하게 되고, 배당 단계에서도 유치권자의 우선 주장을 막는 근거로 이어집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기부등본, 경매기록 중 유치권 신고서와 임대차계약서, 채무자의 연체·체납 자료, 주변 임대료 시세 자료를 준비해 주시면, 유치권 성립 여부와 신의칙 위반 가능성, 부존재 확인 소송의 실익을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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