공사·하자
공사대금을 못 받아 건물을 점유 중인데 경매로 산 사람에게 잔금을 달라고 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 공사대금 유치권자는 경매로 건물을 산 매수인에게 공사대금을 직접 청구할 수는 없고, 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있을 뿐입니다. 민사집행법은 매수인이 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하지만, 판례는 이를 부동산상의 부담을 승계한다는 뜻으로 보고 인적 채무의 인수로 보지 않습니다. 지금은 점유를 시작한 날과 경매개시결정 등기일의 선후부터 확인해 두십시오.
경매로 건물을 산 사람이 인도를 요구하면, 점유를 계속하면서 점유 사실을 보여 주는 자료(출입 통제, 경비 계약, 안내문 사진)와 공사대금 정산서를 정리하십시오. 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다.
매수인에게 공사대금 지급 소송을 낼 필요는 없습니다. 유치권자의 권리는 인도를 거절하는 것이어서, 점유를 지키며 매수인의 변제를 기다리는 방식으로 대응합니다.
이런 상담이 많습니다
건설업체 A사는 2024년 6월 건물 신축공사를 마치고 사용승인과 건축주 명의 보존등기까지 해 주었지만 공사잔금 7억원을 받지 못해 건물을 넘기지 않고 출입문을 잠근 채 직원을 상주시켰습니다. 그 뒤 건축주의 다른 채권자가 2025년 3월 건물과 대지에 강제경매를 신청했고, 2026년 6월 건물은 제3자에게 매각되었습니다. A사는 새 소유자에게 공사잔금을 직접 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
경매 매수인에게 공사대금을 직접 청구할 수 있나요?
할 수 없습니다. 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있지만, 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결은 이 「변제할 책임」이 부동산상의 부담을 승계한다는 뜻이고 인적 채무까지 인수하는 것은 아니라고 보았습니다. 따라서 유치권자는 매수인에게 피담보채권이 변제될 때까지 인도를 거절할 수 있을 뿐, 변제를 청구할 수는 없습니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제91조 제5항은 판례가 다룬 구 민사소송법 제608조 제3항을 이어받은 조문으로 내용이 같습니다. 실제로는 매수인이 건물을 쓰려면 공사대금을 갚아야 하므로, 인도 거절이 대금 회수 수단으로 작동합니다.
신축공사 수급인도 유치권을 가지나요?
가집니다. 건물을 점유하면서 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 변제기에 있으면 수급인은 변제를 받을 때까지 건물을 유치할 수 있고, 점유를 잃거나 채무가 변제되는 등의 사정이 없으면 유치권은 소멸하지 않습니다. 점유는 직원 상주, 경비원 배치, 출입 통제처럼 사실상 지배를 보여 주는 방법으로 유지합니다.
경매개시결정 뒤에 점유를 시작했다면요?
매수인에게 대항할 수 없습니다. 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자로부터 점유를 넘겨받아 유치권을 취득하면 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결은 기입등기를 몰랐거나 모른 데 과실이 없어도 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 압류는 결정이 채무자에게 송달되거나 경매개시결정 등기가 된 때 효력이 생깁니다.
| 유치권 취득 시점 | 민사유치권 | 상사유치권 |
|---|---|---|
| 근저당권 설정 전 | 대항 가능 | 대항 가능 |
| 근저당권 설정 후, 압류 전 | 대항 가능 | 선행 근저당 경매 매수인에 대항 불가 |
| 체납처분압류 후, 경매개시 전 | 대항 가능 | 별도 검토 |
| 경매개시결정 압류 후 | 대항 불가 | 대항 불가 |
- 근저당권 설정 전
- 민사유치권: 대항 가능
- 상사유치권: 대항 가능
- 근저당권 설정 후, 압류 전
- 민사유치권: 대항 가능
- 상사유치권: 선행 근저당 경매 매수인에 대항 불가
- 체납처분압류 후, 경매개시 전
- 민사유치권: 대항 가능
- 상사유치권: 별도 검토
- 경매개시결정 압류 후
- 민사유치권: 대항 불가
- 상사유치권: 대항 불가
출처 - 대법원 2006다22050, 2008다70763, 2009다60336 전원합의체, 2010다57350 판결
반대로 근저당권 설정 뒤라도 압류 효력 발생 전에 취득한 민사유치권은 매수인에게 대항할 수 있습니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결). 체납처분압류만 되어 있고 경매개시결정 등기 전에 취득한 유치권도 매수인에게 행사할 수 있다는 것이 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결입니다.
상사유치권이라면 결론이 다른가요?
다릅니다. 상사유치권은 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립하므로, 이미 근저당권이 설정된 부동산에 나중에 성립한 상사유치권은 선행 근저당권자나 그 근저당권에 기한 경매의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결). 공사대금처럼 그 건물에 관하여 생긴 채권이라면 민사유치권으로 주장하는 편이 유리합니다.
유치권자의 경매 매수인 대응 순서
- 취득 시점 확인 - 점유를 시작한 날과 경매개시결정 등기일, 근저당권 설정일을 비교합니다. 압류 뒤 점유라면 대항할 수 없습니다.
- 채권 성격 정리 - 공사대금이 그 건물에 관하여 생긴 채권인지 확인하고 민사유치권으로 주장합니다. 상사유치권만으로는 선행 근저당권에 밀립니다.
- 점유 유지 - 직원·경비원 배치, 출입 통제, 안내문 게시로 점유를 계속합니다. 점유 상실은 유치권 소멸 사유입니다.
- 경매 절차 신고 - 매각 전에 유치권을 신고해 매수 희망자가 부담을 알게 합니다. 매수인과의 협상에 도움이 됩니다.
- 인도 소송 대응 - 매수인이 인도 소송을 내면 유치권 항변으로 대응하고, 변제와 상환한 인도 판결을 받아 둡니다.
여기까지는 일반 기준이고, 공사 도중 계약이 해제됐거나 하도급 업체가 따로 점유하고 있다면 점유 주체와 채권 범위를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 유치권 관련 명도·인도 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
유치권을 가진 공사업체들은 경매가 끝나면 새 소유자가 공사대금을 떠안는다고 생각해 매수인에게 지급 청구부터 하곤 합니다. 실제로는 청구권이 아니라 인도를 거절할 권리만 남기 때문에, 점유를 지키는 일이 회수의 전부입니다. 점유를 느슨하게 관리하다 잃으면 매수인에게 아무것도 주장할 수 없게 됩니다.
그래서 점유의 시작과 유지 기록이 결론을 좌우합니다. 공사 완료일, 점유를 시작한 날, 경비 계약과 근무 일지, 출입 통제 사진, 유치권 안내문 게시일, 경매개시결정 등기일과 근저당권 설정일을 날짜별로 정리해 두어야 합니다. 점유가 압류보다 앞선다는 증명이 대항력의 조건입니다.
이 기록은 매수인의 인도 소송이나 유치권 부존재 확인 소송에서 유치권 항변을 뒷받침하는 핵심 증거가 되고, 매수인과 공사대금 상당액을 협상할 때 협상력의 근거가 됩니다. 경매 절차의 유치권 신고서에도 같은 자료가 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공사대금 청구와 유치권을 둘러싼 인도·명도 소송을 수행해 왔으며, 점유 개시일과 압류·근저당권 설정일의 선후를 먼저 확정한 뒤 유치권 항변과 매수인과의 정산 협상을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
공사도급계약서·공사대금 정산서·점유 유지 자료(경비 계약, 사진)·경매 사건 등기사항증명서를 준비해 주시면, 유치권의 성립과 대항력·매수인에 대한 대응 방법·정산 협상 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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