공사·하자

근저당권이 먼저 있던 건물에 공사하고 얻은 유치권으로 경매 낙찰자에게 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생기기 전에 유치권을 취득했다면, 근저당권이 먼저 설정되어 있었더라도 경매 매수인에게 유치권을 주장할 수 있습니다. 대법원 2008다70763 판결은 유치권의 대항 여부를 근저당권 설정일이 아니라 압류 효력 발생일을 기준으로 판단했습니다. 지금은 공사 완료일과 점유 개시일, 경매개시결정 기입등기일을 비교하십시오.

근저당권보다 늦게 생긴 유치권이라는 이유만으로 건물을 내줄 필요는 없습니다. 비교할 날짜는 근저당권 설정일이 아니라 압류일입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨가 소유한 상가건물에는 2021. 9. B은행의 근저당권이 설정되어 있었습니다. A씨는 2024. 5. C사에 건물을 찜질방으로 바꾸는 공사를 맡겼고, C사는 2025. 1. 공사를 마친 뒤 공사대금 4억원을 받지 못해 건물을 점유했습니다. 2025. 7. B은행의 임의경매 개시결정 기입등기가 되었고 2026. 1. 낙찰자 D씨가 C사에 건물 인도를 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 매수인은 유치권자에게 어떤 책임을 지나요?

매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 경매로 소멸하는 저당권과 달리 유치권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 그래서 유치권자는 공사대금을 받을 때까지 매수인에게 건물 인도를 거절할 수 있습니다.

담보권 실행을 위한 경매, 곧 근저당권자가 신청한 임의경매에도 같은 규정이 준용됩니다. 원안 사안처럼 근저당권에 기한 경매라도 유치권 인수 원칙은 같습니다. 매수인은 이 부담을 알고 입찰해야 하므로, 매각물건명세서에 유치권 신고 사실이 적혀 있는지가 실무상 중요합니다.

압류 뒤에 생긴 유치권은 왜 대항하지 못하나요?

경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자가 공사업자에게 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 하면, 그 점유 이전은 압류의 처분금지효에 반하는 처분행위가 됩니다. 이런 유치권은 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 압류는 경매개시결정이 채무자에게 송달되거나 기입등기가 된 때 효력이 생깁니다.

반대로 압류 효력이 생기기 전에 공사를 끝내고 점유를 시작해 유치권을 취득했다면 이 제한이 적용되지 않습니다. 대법원은 유치권 취득이 근저당권 설정 뒤였다거나 그 근저당권에 기해 경매가 개시되었다는 사정만으로 달리 볼 수 없다고 했습니다.

근저당권자 입장에서는 불리하지 않나요?

근저당권은 사용·수익권을 소유자에게 남겨 두는 담보권이어서, 소유자가 근저당권 설정 후 공사를 맡기고 점유를 넘기는 것도 원칙적으로 유효한 처분입니다. 그래서 근저당권자는 담보 가치가 줄어드는 위험을 안고 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 유치권 인수주의를 유지하고 있습니다.

근저당권자가 이 위험을 줄이려면 유치권의 성립 요건을 다투는 방법이 현실적입니다. 공사대금이 부풀려졌는지, 점유가 실제로 계속됐는지, 채권이 건물에 관해 생긴 것인지 따져 유치권 부존재 확인을 구합니다. 원안 결론 문장은 주체를 「甲이 丙에게」로 적었지만 취지는 공사업자가 매수인에게 대항할 수 있다는 것입니다.

경매 유치권 대항력 대응 순서

• 날짜 정리 - 공사 완료일, 점유 개시일, 경매개시결정 기입등기일을 확인합니다. 압류 전 취득인지가 첫 판단입니다.
• 점유 유지 - 현장에 유치권 행사 안내문을 붙이고 출입을 관리합니다. 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다.
• 유치권 신고 - 경매법원에 유치권 신고서를 내 매각물건명세서에 반영되게 합니다.
• 인도 거절 - 매수인의 인도 요구에 공사대금 변제 전까지 인도를 거절한다고 회신합니다.
• 소송 대응 - 매수인의 인도 소송이나 유치권 부존재 확인 소송에서 점유와 채권을 입증합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 압류 전후에 걸쳐 이어졌거나 점유를 넘겨받은 날이 분명하지 않다면 공사일지와 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 유치권을 둘러싼 건물 인도·유치권 부존재 확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당권보다 늦게 생긴 유치권도 유효한가요?
  유효합니다. 근저당권은 소유자의 사용·수익권을 남겨 두므로 설정 후 공사를 맡기고 점유를 넘기는 것도 원칙적으로 유효한 처분입니다. 대항 여부는 근저당권 설정일이 아니라 압류 효력 발생일과 비교해 정합니다.
• 압류 효력은 언제 생기나요?
  경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때 가운데 먼저 된 때에 생깁니다. 등기부 갑구의 기입등기일로 확인하고, 송달일은 경매기록 열람으로 확인합니다.
• 압류 뒤에 점유를 넘겨받았다면요?
  압류 효력이 생긴 뒤 채무자가 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 한 경우, 그 점유 이전은 압류의 처분금지효에 반하는 처분행위여서 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 공사를 압류 전에 했더라도 점유 개시가 압류 뒤면 같은 문제가 생깁니다.
• 낙찰자에게 공사대금을 청구할 수 있나요?
  매수인은 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 지지만, 채무를 직접 인수하는 것은 아닙니다. 유치권자는 매수인에게 돈을 달라고 소송하기보다 공사대금을 받을 때까지 인도를 거절하는 방식으로 권리를 행사합니다.
• 유치권 신고는 꼭 해야 하나요?
  신고가 유치권의 성립 요건은 아니지만, 신고하면 매각물건명세서에 유치권 주장이 기재되어 매수인이 그 부담을 알고 입찰하게 됩니다. 뒤에 매수인이 몰랐다고 다투는 것을 막는 데 도움이 됩니다.
• 임의경매에도 같은 기준이 적용되나요?
  적용됩니다. 부동산 담보권 실행을 위한 경매에는 강제경매의 매각 조건 규정이 준용되므로, 근저당권자가 신청한 임의경매에서도 매수인은 유치권자에게 변제 책임을 집니다. 압류 효력 기준도 같습니다.

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