부동산 경매

대여금 판결을 받았는데 채무자의 다 지어 가는 미등기 건물을 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 채무자 소유임과 건축허가·신고 내용을 증명하면 거의 완성된 미등기 건물도 강제경매를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 미등기 건물에 대해 소유 증명, 지번·구조·면적 증명, 건축허가 또는 건축신고 증명 서류를 붙이도록 정합니다. 지금은 관할 시·군·구청에서 건축허가서와 설계도면 사본을 확보할 수 있는지부터 확인해 두십시오.

건물을 먼저 채무자 명의로 보존등기해 놓아야 경매를 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 경매개시결정 등기를 할 때 등기관이 직권으로 보존등기를 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 B씨를 상대로 대여금 1억원 청구 소송에서 이겨 판결이 확정되었습니다. B씨 명의로 등기된 재산은 없었지만, B씨가 건축주로 허가를 받아 짓고 있는 3층 다가구주택이 2026년 여름 외관 공사를 마친 상태였습니다. 아직 사용승인과 보존등기는 되지 않았습니다. A씨는 등기가 없는 이 건물에 강제경매를 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 건물 강제경매에는 어떤 서류가 필요한가요?

집행력 있는 판결 정본 외에 세 가지 서류를 붙입니다. 건물이 채무자 소유임을 증명하는 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명하는 서류, 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 등기된 부동산에는 등기사항증명서를, 등기되지 않은 건물에는 이 서류들을 요구합니다.

채권자는 공적 장부를 관리하는 공공기관에 이 사항들을 증명해 달라고 청구할 수 있습니다. 건축허가서·설계도면은 관할 시·군·구청이 보관하므로 이해관계인으로서 발급이나 열람을 신청합니다.

서류로 증명하지 못하면 어떻게 하나요?

건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못하면 경매신청과 동시에 집행법원에 조사를 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사를 명합니다. 집행관은 조사 일시·장소·방법, 건물의 지번·구조·면적, 허가 내용과 다른 점을 적은 서면에 도면과 사진을 붙여 법원에 냅니다.

공사 중인 건물도 경매가 되나요?

건축허가나 건축신고된 내용과 같은 건물이라고 인정되어야 합니다. 채권자가 낸 서류나 집행관 조사 결과로 볼 때 건물의 지번·구조·면적이 허가·신고된 것과 동일하다고 인정되지 않으면 법원은 강제경매신청을 각하합니다. 거의 완성 단계에 이른 건물이라면 허가 내용과 같은지를 기준으로 판단받게 됩니다.

골조만 올라가 허가 도면과 층수나 면적이 크게 다르다면 각하될 수 있으므로, 공정률과 현장 사진을 신청 전에 확인하는 편이 좋습니다. 허가와 다르게 증축된 부분이 있으면 그 내역이 집행관 조사서에 적힙니다.

경매가 개시되면 등기는 어떻게 되나요?

법원이 경매개시결정 등기를 촉탁하면 등기관이 직권으로 채무자 명의의 소유권보존등기를 하고 그 위에 경매개시결정 등기를 합니다. 이때는 보존등기 신청인 자격에 관한 부동산등기법 제65조가 적용되지 않습니다.

건축법상 사용승인을 받아야 하는데 받지 않은 건물이라면 그 사실이 표제부에 기록됩니다. 이후 사용승인이 나면 소유 명의인은 1개월 이내에 그 기록의 말소등기를 신청해야 합니다.

미등기 건물 강제경매 대응 순서

• 현장 확인 - 공정률과 외관을 사진으로 남깁니다. 허가 도면과 같은 모습인지 봅니다.
• 소유 증명 확보 - 건축주 명의가 채무자인지 건축허가서로 확인합니다. 건축주가 다르면 소유 증명이 어렵습니다.
• 허가 서류 발급 - 시·군·구청에 건축허가서·설계도면 발급을 청구합니다. 지번·구조·면적 증명에 씁니다.
• 경매신청과 조사 신청 - 판결 정본과 서류를 붙여 신청하고, 부족하면 집행관 조사를 함께 신청합니다. 동시에 해야 합니다.
• 직권 보존등기 확인 - 개시결정 뒤 등기사항증명서로 보존등기와 개시결정 등기를 확인합니다. 이후 배당요구 종기를 챙깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축주 명의가 채무자와 다르거나 시공사가 유치권을 주장하고 있으면 건축허가 대장과 공사계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결에 기한 부동산 강제경매와 채권 회수 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보존등기가 없는 건물도 경매할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 등기되지 않은 건물이라도 채무자 소유 증명, 지번·구조·면적 증명, 건축허가나 건축신고 증명 서류를 붙이면 강제경매를 신청할 수 있도록 정합니다. 채권자가 먼저 보존등기를 할 필요는 없습니다.
• 허가 서류는 어디서 받나요?
  건축허가를 내준 시·군·구청 등 공적 장부를 관리하는 공공기관에서 받습니다. 민사집행법 제81조 제2항은 채권자가 이 기관에 건물의 소유, 지번·구조·면적, 건축허가 사항을 증명해 달라고 청구할 수 있다고 정합니다. 판결 정본을 제시해 이해관계를 밝힙니다.
• 면적을 증명하지 못하면 신청을 못 하나요?
  할 수 있습니다. 경매신청과 동시에 집행법원에 건물 조사를 신청하면 법원이 집행관에게 조사를 명합니다. 민사집행법 제81조 제3항·제4항이 정한 절차로, 신청을 따로 하면 안 되고 경매신청과 함께 해야 합니다.
• 집행관은 무엇을 조사하나요?
  조사 일시·장소·방법과 건물의 지번·구조·면적을 조사하고, 허가나 신고 내용과 다르면 그 취지와 구체적 내역을 적습니다. 민사집행규칙 제42조 제1항은 이 서면에 건물 도면과 사진을 붙여 정해진 날까지 법원에 내도록 정합니다.
• 허가 내용과 다르면 어떻게 되나요?
  강제경매신청이 각하됩니다. 민사집행규칙 제42조 제2항은 채권자가 낸 서류나 집행관 조사서로 볼 때 건물의 지번·구조·면적이 건축허가나 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 않으면 법원이 신청을 각하하도록 정합니다. 공사가 덜 되어 모습이 크게 다르면 기다렸다 신청합니다.
• 경매 개시 후 등기는 누가 하나요?
  등기관이 직권으로 합니다. 법원의 촉탁으로 미등기 부동산에 처분제한 등기를 할 때 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 하고, 이 경우 보존등기 신청인 자격에 관한 부동산등기법 제65조를 적용하지 않습니다. 사용승인이 없으면 그 사실이 표제부에 기록됩니다.
• 사용승인이 나중에 나면 무엇을 하나요?
  소유 명의인이 1개월 이내에 표제부 기록의 말소등기를 신청해야 합니다. 부동산등기법 제66조 제3항은 사용승인을 받지 않았다는 기록이 된 건물에 사용승인이 이루어진 경우 이 말소등기 신청 의무를 정합니다. 경매 매수인이 명의인이 되었다면 매수인이 신청합니다.

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