사용승인 전 건물을 경매하려면 어떤 요건이 필요한가요?

채무자 소유로서 건물의 실질과 외관을 갖추고, 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 내용과 사회통념상 같아야 합니다. 대법원은 이 요건을 갖추면 완공 전이거나 사용승인이 없는 건물도 경매 대상이 된다고 보았습니다.

신청서에 어떤 서류를 붙이나요?

집행력 있는 정본 외에 건물이 채무자 소유임을 증명할 서류, 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여야 합니다. 구청에서 건축허가서와 도면을 발급받는 경우가 많습니다.

면적을 증명할 서류가 없으면 어떻게 하나요?

경매신청과 동시에 집행법원에 그 조사를 신청할 수 있습니다. 법원은 집행관에게 조사를 명하고, 집행관은 건물의 지번·구조·면적을 조사해 도면과 사진을 붙인 서면을 제출합니다. 조사 비용은 채권자가 먼저 냅니다.

허가와 실제 건물이 다르면 어떻게 되나요?

채권자가 낸 서류나 집행관 조사 결과로 보아 지번·구조·면적이 건축허가·신고된 것과 같다고 인정되지 않으면 법원은 강제경매신청을 각하합니다. 무단 증축이 큰 경우 이 단계에서 문제가 됩니다.

사용승인이 없다는 사실은 공시되나요?

공시됩니다. 법원 촉탁으로 등기관이 보존등기를 할 때 사용승인을 받아야 할 건물인데 받지 않았다면 그 사실을 등기 표제부에 기록합니다. 입찰자는 이를 보고 가격을 정하므로 매각가에 영향을 줄 수 있습니다.

경매 뒤 사용승인이 나면 무엇을 하나요?

사용승인이 이루어지면 그 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 표제부의 사용승인 미필 기록에 대한 말소등기를 신청해야 합니다. 매수인이 소유자가 된 뒤라면 매수인이 신청합니다.

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채무자가 사용승인을 미루는 건물도 강제경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 사용승인을 받지 않은 건물도 채무자 소유로 건물의 실질과 외관을 갖추고 지번·구조·면적이 건축허가 내용과 같으면 강제경매할 수 있습니다. 대법원은 완공되지 않았거나 사용승인이 없어 보존등기가 안 된 건물도 이런 요건을 갖추면 부동산경매의 대상이 된다고 보았습니다. 지금은 구청에서 건축허가서와 설계도면을 발급받아 실제 건물과 비교하십시오.

그 자리에서

채무자가 사용승인을 일부러 미루고 있다면 경매 신청 전에 건물 현황 사진과 건축허가서 사본을 확보하십시오. 신청서에 붙일 서류가 부족하면 법원에 집행관 조사를 함께 신청할 수 있습니다.

채무자가 사용승인을 받을 때까지 기다리실 필요는 없습니다. 사용승인은 경매 대상이 되기 위한 조건이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 A씨는 거래 대금 1억원을 주지 않은 사업자를 상대로 승소판결을 받았습니다. 사업자에게는 다른 재산이 없고, 2024년에 착공해 외관을 모두 갖춘 3층 근린생활시설 건물 한 채만 있었습니다. 그런데 사업자는 2026년이 되도록 사용승인 신청을 미루고 있어 건물은 등기가 되어 있지 않았습니다. A씨는 사용승인을 받지 않은 이 건물에도 강제집행을 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사용승인이 없는 건물도 경매 대상이 되나요?

됩니다. 완공되지 않아 보존등기가 없거나 사용승인을 받지 않은 건물이라도 채무자 소유로서 건물의 실질과 외관을 갖추고 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고 내용과 사회통념상 같다고 인정되면 부동산경매의 대상이 될 수 있다는 것이 대법원 판례입니다.

사용승인 전 건물의 경매 대상 요건

요건	확인 방법
채무자 소유	건축허가서상 건축주
건물의 실질과 외관	기둥·지붕·주벽 사진
허가 내용과 동일	설계도면과 현장 대조
건축허가·신고 존재	구청 발급 서류

채무자 소유: 확인 방법: 건축허가서상 건축주
건물의 실질과 외관: 확인 방법: 기둥·지붕·주벽 사진
허가 내용과 동일: 확인 방법: 설계도면과 현장 대조
건축허가·신고 존재: 확인 방법: 구청 발급 서류

출처 - 대법원 2005. 9. 9. 자 2004마696 결정, 민사집행법 제81조 제1항 제2호

건물로서의 실질은 보통 최소한의 기둥과 지붕, 주벽을 갖추었는지로 판단합니다. 외관을 모두 갖추고 사용승인만 남은 건물이라면 이 요건을 쉽게 충족합니다. 이 결정은 담보권 실행 경매 사건이었지만 같은 첨부서류 규정이 강제경매에도 적용됩니다.

신청서에는 무엇을 붙여야 하나요?

미등기 건물의 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 그 건물이 채무자 소유임을 증명할 서류, 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」이 정한 서류입니다.

제출한 서류나 집행관 조사 결과로 보아 지번·구조·면적이 건축허가·신고와 같다고 인정되지 않으면 법원은 신청을 각하합니다. 허가 뒤 무단 증축으로 면적이 크게 달라졌다면 이 단계에서 걸릴 수 있으므로 설계도면과 현장을 미리 대조해야 합니다.

경매 뒤 사용승인 문제는 어떻게 되나요?

법원 촉탁으로 보존등기를 할 때 사용승인을 받아야 할 건물인데 받지 않았다면 그 사실이 등기 표제부에 기록됩니다. 입찰자는 이 기록을 보고 가격을 정하므로 매각가가 낮아질 수 있습니다.

나중에 사용승인이 나면 소유 명의인은 1개월 안에 그 기록의 말소등기를 신청해야 합니다. 매수인은 사용승인을 받기 위해 남은 공사나 보완이 필요한지 미리 확인해야 하고, 채권자는 매각가가 낮아져 배당이 줄어들 가능성을 감안해야 합니다.

사용승인 전 건물 강제경매 준비 순서

건축 서류 발급 - 구청에서 건축허가서, 설계도면, 건축주 명의를 확인합니다. 채무자가 건축주여야 소유 증명이 쉽습니다.
현장 확인 - 기둥·지붕·벽이 갖춰졌는지, 도면과 면적이 같은지 사진으로 남깁니다. 증축 여부도 확인합니다.
토지 권리 확인 - 건물이 선 토지의 소유자와 근저당을 확인합니다. 토지와 건물 소유자가 다르면 법정지상권 문제가 생깁니다.
경매 신청 - 판결 정본과 건축 서류를 붙여 신청하고, 면적 증명이 어려우면 집행관 조사를 함께 신청합니다.
보존등기 확인 - 개시결정 뒤 촉탁 보존등기와 표제부 기록을 확인합니다. 이후 매각 절차가 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 중단된 골조 상태이거나 토지 소유자가 따로 있다면 건축 기록과 현장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결 이후 미등기·미사용승인 건물에 대한 강제경매 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

채무자가 사용승인을 받지 않고 버티면 그 건물은 손댈 수 없다고 여기는 채권자가 많습니다. 그러나 사용승인은 행정 절차일 뿐이고, 건물이 허가대로 지어져 외관을 갖추었다면 채권자가 경매를 신청하는 데 걸림돌이 되지 않습니다.

그래서 먼저 챙길 기록은 건축허가서와 설계도면, 그리고 현재 건물 사진입니다. 도면상 면적과 실제 면적이 같은지, 건축주가 채무자인지가 신청 단계에서 확인되어야 각하를 피할 수 있습니다. 서류로 증명하기 어려운 부분은 집행관 조사 신청으로 보완합니다.

경매가 진행되면 촉탁 보존등기의 표제부 기록이 매각가에 영향을 줍니다. 채권자는 배당을 예상할 때 이 점을 감안해야 하고, 사용승인 문제가 해결되면 1개월 안에 말소등기를 해야 한다는 점도 매수인 쪽 비용으로 계산됩니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

판결 정본과 확정증명·건축허가서와 설계도면·현재 건물 사진·토지 등기사항증명서를 준비해 주시면, 경매 대상 요건 충족 여부, 허가 내용과 현황의 차이, 예상 매각가와 배당을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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