부동산 경매

빌려준 돈 판결을 받았는데 채무자 재산이 미등기 주택뿐이면 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 미등기 주택이라도 건축허가나 건축신고를 마친 건물이고 지번·구조·면적이 허가 내용과 같으면 강제경매를 신청할 수 있습니다. 민사집행법은 채무자 소유임과 건축허가·신고를 증명하는 서류를 붙이면 미등기 건물도 경매할 수 있게 하고, 법원 촉탁으로 보존등기가 됩니다. 지금은 구청에서 그 주택의 건축허가나 신고 기록이 있는지부터 확인하십시오.

등기가 없다고 해서 채무자를 대신해 보존등기부터 해 줄 필요는 없습니다. 경매개시결정이 나면 법원 촉탁으로 보존등기가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 A씨는 지인에게 1년 뒤 갚기로 하고 900만원을 빌려주었지만 2025년 변제기가 지나도 돌려받지 못했습니다. A씨는 소액사건심판을 청구해 2026년 승소판결을 받았습니다. 그런데 채무자에게는 몇 해 전 직접 지은 단독주택 한 채만 있었고, 그 집은 등기가 되어 있지 않았습니다. A씨는 이 미등기 주택을 강제경매해 900만원을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 주택도 강제경매를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 미등기 건물은 강제경매신청서에 집행력 있는 정본과 함께 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙이면 경매 대상이 됩니다.

지번·구조·면적을 증명하지 못하면 경매신청과 함께 집행법원에 조사를 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사를 명합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」과 「민사집행규칙」이 정한 절차입니다. 채권자가 낸 서류나 집행관 조사 결과로 보아 건물이 건축허가·신고된 것과 같다고 인정되지 않으면 법원은 신청을 각하합니다.

무허가 건물이나 사용승인 전 건물은 어떻게 되나요?

건축허가나 신고 자체가 없는 무허가 건물은 이 방법으로 강제경매를 신청하기 어렵습니다. 반면 허가를 받고 지었지만 사용승인만 받지 않은 건물은 경매 대상이 될 수 있고, 판례도 건물로서 실질과 외관을 갖추고 허가 내용과 사회통념상 같으면 경매 대상이 된다고 보았습니다.

법원 촉탁으로 등기관이 처분제한의 등기를 할 때 직권으로 소유권보존등기를 하고, 사용승인을 받아야 할 건물인데 받지 않았다면 그 사실을 표제부에 적습니다. 이 기록은 매수인에게 공시되어 입찰가에 반영됩니다.

강제관리로 받는 방법도 있나요?

있습니다. 부동산 강제집행은 강제경매와 강제관리 두 가지 방법이 있고, 채권자는 하나를 고르거나 둘을 함께 쓸 수 있습니다. 강제관리는 집을 팔지 않고 임대 수익으로 채권을 받는 방법입니다.

다만 강제관리에도 미등기 건물의 첨부서류 규정이 준용되므로, 무허가 건물이라면 강제관리 역시 어렵습니다. 수익이 없는 주택이라면 강제관리의 실익도 크지 않습니다.

미등기 주택 강제경매 준비 순서

• 건축 기록 확인 - 구청에서 건축허가·신고 서류와 도면을 발급받습니다. 허가 기록이 없으면 이 방법은 쓰기 어렵습니다.
• 소유 증명 자료 확보 - 건축주 명의, 건축허가서상 건축주를 확인합니다. 채무자가 건축주가 아니면 소유 경위를 소명해야 합니다.
• 현황 비교 - 실제 건물이 허가 도면과 같은지 봅니다. 증축이나 용도변경이 크면 각하될 수 있습니다.
• 경매 신청 - 판결 정본과 송달·확정증명, 건축 서류를 붙여 신청합니다. 면적을 증명하지 못하면 집행관 조사를 함께 신청합니다.
• 보존등기 확인 - 개시결정 뒤 법원 촉탁으로 보존등기와 경매개시결정등기가 되었는지 확인합니다. 이후 매각절차가 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 허가 내용과 많이 다르거나 토지 소유자가 따로 있다면 건축 기록과 토지 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결 이후의 부동산 강제경매와 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소액사건 판결로도 부동산 경매를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 소액사건 판결도 확정되거나 가집행선고가 있으면 집행권원이 되어 금액과 관계없이 부동산 강제경매를 신청할 수 있습니다. 다만 매각대금이 앞선 권리자 몫과 비용을 넘지 못하면 경매가 취소될 수 있으니 예상 매각가를 따져 봐야 합니다.
• 미등기 건물 경매에 어떤 서류가 필요한가요?
  집행력 있는 정본 외에 건물이 채무자 소유임을 증명할 서류, 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류가 필요합니다. 구청 건축과에서 허가서·신고서와 도면을 발급받아 붙이는 경우가 많습니다.
• 건물 면적을 증명할 수 없으면 어떻게 하나요?
  경매신청과 동시에 집행법원에 그 조사를 신청할 수 있습니다. 법원은 집행관에게 조사를 명하고, 집행관은 건물의 지번·구조·면적을 적은 서면에 도면과 사진을 붙여 제출합니다. 조사 비용은 채권자가 먼저 냅니다.
• 허가 내용과 건물이 다르면 어떻게 되나요?
  채권자가 낸 서류나 집행관 조사 결과로 보아 건물의 지번·구조·면적이 건축허가·신고된 것과 같다고 인정되지 않으면 법원은 강제경매신청을 각하합니다. 작은 차이가 아니라 사회통념상 다른 건물로 볼 정도인지가 기준입니다.
• 사용승인을 받지 않은 건물도 경매되나요?
  될 수 있습니다. 판례는 사용승인이나 보존등기가 없더라도 채무자 소유로서 건물의 실질과 외관을 갖추고 지번·구조·면적이 허가 내용과 사회통념상 같으면 경매 대상이 된다고 보았습니다. 등기 표제부에는 사용승인이 없다는 사실이 기록됩니다.
• 미등기 건물은 누가 보존등기를 하나요?
  법원이 경매개시결정을 하고 등기를 촉탁하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 처분제한의 등기를 합니다. 채권자가 채무자를 대신해 보존등기를 따로 신청할 필요는 없습니다. 이후 매각이 되면 매수인 앞으로 이전등기가 됩니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성