부동산 경매

공사가 멈춘 짓다 만 건물도 강제경매로 팔 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공사 중인 건물도 최소한의 기둥과 지붕, 주벽을 갖춰 독립된 건물이 되었고 채무자 소유라면 강제경매 대상이 될 수 있습니다. 대법원은 기둥·지붕·주벽이 이루어지면 독립된 부동산인 건물로 보고, 민사집행법은 미등기 건물에 건축허가 증명 등을 요구합니다. 지금은 현재 공정 사진과 건축허가서로 골조와 지붕이 어느 정도 올라갔는지 확인해 두십시오.

공사가 끝나 사용승인이 날 때까지 경매를 기다려야 하는 것은 아닙니다. 건물로서 요건을 갖추었다면 그 상태로 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 채무자에게 건축자금 3억원을 빌려주고 판결을 받았습니다. 채무자는 자기 토지에 지하 1층 지상 4층 근린생활시설을 짓다가 2025년 초 자금난으로 공사를 멈췄고, 지하층과 1층은 벽과 천장 슬래브까지 완성되었지만 위층은 골조만 서 있습니다. D씨는 이 건물을 경매할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

짓다 만 건물은 언제부터 독립된 건물이 되나요?

최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽이 이루어지면 독립된 부동산인 건물로 봅니다. 대법원은 지하층에 기둥, 주벽, 천장 슬래브가 완료되었다면 지상층이 골조만 있더라도 지하층만으로 독립된 건물 요건을 갖추었다고 보았습니다. 이 요건을 갖추지 못한 공사 중 구조물은 토지의 일부로 취급됩니다.

그래서 공정이 어느 단계인지가 경매 대상 여부를 가릅니다. 기초공사나 철골만 세운 상태라면 건물로 경매하기 어렵고, 토지 경매에서 함께 평가되는 문제로 넘어갑니다.

사용승인 전 건물을 경매하려면 무엇이 필요한가요?

미등기 건물이므로 채무자 소유 증명, 지번·구조·면적 증명, 건축허가 또는 건축신고 증명 서류를 붙여야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 미등기 건물 경매에 이 세 가지를 요구합니다. 공사 중 건물은 건축물대장이 없으므로 건축허가서와 설계도면, 공정 사진으로 이를 증명합니다.

지번·구조·면적을 서류로 증명하기 어려우면 경매신청과 함께 집행관 조사를 신청합니다. 조사한 건물이 건축허가나 신고 내용과 같다고 인정되지 않으면 경매신청은 각하됩니다. 허가받은 설계와 실제 공사 내용이 크게 다르지 않아야 한다는 뜻입니다.

건축주 명의가 채무자가 아니면 어떻게 되나요?

건물이 채무자 소유라는 점을 증명하지 못하면 채무자 재산으로 경매할 수 없습니다. 공사 중 건물은 원칙적으로 자기 비용과 노력으로 건물을 지은 사람이 원시취득하지만, 건축허가상 건축주 명의가 다른 사람이면 소유자를 두고 다툼이 생깁니다. 이런 경우에는 도급계약서, 공사비 지급 내역으로 누가 지었는지를 먼저 정리해야 합니다.

건물 요건을 갖추지 못한 단계라면 채무자 소유 토지를 경매하는 방법을 먼저 봅니다. 토지만 매각되면 공사 중 구조물 처리 문제가 남으므로 매각 조건을 확인해야 합니다.

공사업체가 공사대금을 받지 못했다며 현장을 점유하고 유치권을 주장하는 경우도 많습니다. 유치권이 인정되면 매수인이 그 부담을 떠안게 되어 입찰가가 크게 떨어지므로, 신청 전에 현장 점유자와 공사대금 미지급 내역을 확인해 두는 것이 좋습니다. 점유가 경매개시결정 기입등기 뒤에 시작되었다면 매수인에게 대항하지 못하는 경우가 있어 점유 시작 시점도 기록해 둡니다.

공사 중 건물 경매 대응 순서

• 공정 확인 - 기둥, 지붕, 주벽이 어느 층까지 완성되었는지 사진과 감리 기록으로 확인합니다. 독립된 건물인지가 여기서 갈립니다.
• 건축허가 서류 확보 - 건축허가서와 설계도면을 행정기관에서 발급받습니다. 채권자도 증명을 청구할 수 있습니다.
• 건축주·소유 확인 - 건축주 명의와 실제 공사비를 낸 사람이 같은지 봅니다. 다르면 소유 증명 방법을 따로 정합니다.
• 경매·조사 신청 - 세 가지 서류를 붙여 신청하고, 면적 증명이 어려우면 집행관 조사를 함께 신청합니다.
• 등기 표시 확인 - 촉탁등기 뒤 표제부에 사용승인 미필 기록이 있는지 확인합니다. 매수인에게 알려지는 사항입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공정이 기둥과 지붕 사이에 걸쳐 있거나 건축주 명의가 여러 번 바뀐 건물이라면 공사 기록과 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미완성 건물과 그 토지에 대한 강제경매와 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사 중 건물은 언제 건물로 보나요?
  최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어졌을 때입니다. 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결은 이 요건을 갖추면 독립된 부동산인 건물로 보고, 지하층만 완성된 경우에도 독립된 건물로 인정했습니다.
• 사용승인 전 건물도 경매되나요?
  될 수 있습니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서에 따라 소유 증명, 지번·구조·면적 증명, 건축허가 또는 신고 증명 서류를 붙이면 미등기 건물도 경매를 신청할 수 있습니다. 사용승인은 요건이 아닙니다.
• 등기부에 사용승인 안 된 게 표시되나요?
  표시됩니다. 부동산등기법 제66조 제2항 단서는 사용승인을 받아야 할 건물이 이를 받지 않은 채 촉탁으로 보존등기되는 경우 그 사실을 표제부에 기록하도록 정합니다. 매수인은 이를 보고 입찰합니다.
• 설계와 실제 공사가 다르면요?
  경매신청이 각하될 수 있습니다. 민사집행규칙 제42조 제2항은 집행관 조사나 제출서류로 본 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 신고된 것과 동일하다고 인정되지 않으면 법원이 신청을 각하하도록 정합니다.
• 골조만 올라간 건물은 어떻게 하나요?
  건물로 경매하기 어렵습니다. 민법 제99조 제1항의 정착물 중 독립된 건물이 되려면 기둥, 지붕, 주벽이 갖춰져야 하므로, 그 전 단계 구조물은 토지 경매에서 함께 다루는 문제로 봅니다.
• 면적을 증명할 서류가 없어요.
  집행관 조사를 신청합니다. 민사집행법 제81조 제3항·제4항에 따라 경매신청과 동시에 조사를 신청하면 법원이 집행관에게 건물의 지번·구조·면적을 조사하게 합니다. 조사 결과는 도면과 사진으로 제출됩니다.

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