매수인이 죽으면 경매가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 대법원 1970. 11. 24. 선고 70다1894 판결은 경락허가결정 이후 경락인이 사망하여도 경매절차가 중단되지 않고 경락의 효력이 상속인에게 미친다고 판단했습니다.

상속인이 매수인 지위를 잇나요?

잇습니다. 민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정합니다. 매수인의 지위와 대금 납부 의무, 보증금에 관한 권리가 함께 넘어갑니다.

보증금은 대금에서 빼 주나요?

빼 줍니다. 민사집행법 제142조 제3항은 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우 그 금전을 매각대금에 넣도록 정합니다. 상속인은 보증금을 뺀 나머지 금액만 대금지급기한까지 내면 됩니다.

상속인은 언제 소유권을 얻나요?

매각대금을 다 낸 때입니다. 민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정하므로, 상속인도 대금 완납 때 소유권을 취득하고 등기는 법원 촉탁으로 이루어집니다.

대금을 못 내면 보증금은 어떻게 되나요?

돌려받지 못합니다. 민사집행법 제138조 제4항은 재매각절차에서 전의 매수인이 매수신청을 할 수 없고 보증을 돌려달라고 요구할 수 없다고 정합니다. 차순위매수신고인에게 매각되어도 같은 결과입니다.

재매각이 결정된 뒤에도 살릴 수 있나요?

가능합니다. 민사집행법 제138조 제3항은 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 지급하면 재매각절차를 취소하도록 정합니다. 상속인도 이 기한 안에 내면 됩니다.

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낙찰 뒤 매각허가결정을 받은 매수인이 사망하면 경매가 멈추나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매각허가결정 뒤 매수인이 사망해도 경매절차는 중단되지 않고 매수인의 지위는 상속인에게 넘어갑니다. 대법원은 경락허가결정 이후 경락인이 사망해도 절차가 중단되지 않으며 경락의 효력이 상속인에게 미친다고 보았습니다. 지금은 대금지급기한이 언제인지와 상속인들이 대금을 마련할 수 있는지부터 확인해 두십시오.

기한

상속인이 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 내지 않으면 차순위매수신고인에게 매각되거나 재매각이 명해지고, 매수신청 보증금은 돌려받지 못합니다.

매수인이 사망했다고 상속인들이 경매를 처음부터 다시 신청하거나 입찰을 새로 할 필요는 없습니다. 매수인의 지위를 그대로 이어받아 대금만 내면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

I씨의 아버지는 2025년 5월 법원 경매에서 상가 한 칸을 3억 2,000만원에 낙찰받고 매각허가결정을 받았는데, 대금을 내기 전인 6월에 갑자기 돌아가셨습니다. 입찰보증금 2,500만원은 이미 법원에 들어가 있고, 법원에서는 대금지급기한 통지서가 왔습니다. 상속인인 I씨는 경매가 멈추는지, 가족이 대금을 내야 하는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 사망하면 경매절차는 어떻게 되나요?

경매절차는 중단되지 않고 그대로 진행됩니다. 대법원은 강제경매에서 경락허가결정 뒤 경락인이 사망해도 경매절차가 중단되지 않고, 경락의 효력은 그 상속인에게 미친다고 판단했습니다. 소송처럼 당사자의 사망으로 절차가 멈추는 규정이 경매절차에는 적용되지 않는다는 취지입니다.

상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계합니다. 매수인의 지위, 매수신청 보증금을 돌려받거나 대금에 넣을 권리, 대금을 낼 의무가 모두 상속인에게 넘어갑니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 원칙을 둡니다.

상속인은 언제까지 대금을 내야 하나요?

매각허가결정이 확정되면 법원이 정한 대금지급기한까지 내야 합니다. 매수신청 보증으로 낸 현금은 매각대금에 넣어 계산하므로 나머지 금액만 준비하면 됩니다. 상속인이 여럿이면 누가 얼마를 부담할지 정해 함께 내거나, 한 사람이 내고 상속재산분할로 정리합니다.

매수인 사망 뒤 절차 흐름

1
매수인 사망
절차 중단 없음, 상속인 승계
2
대금지급기한 통지
매각허가결정 확정 후
3
잔금 납부
보증금 뺀 금액 납부
4
소유권 취득
대금 완납 때, 촉탁등기
5
미납 시 재매각
보증금 반환 불가

출처 - 민사집행법 제135조, 제137조, 제138조, 제142조

각색 사례의 잔금 계산

각색 사례의 잔금 계산
매각대금	32,000만원
보증금	2,500만원
상속인이 낼 잔금	29,500만원

단순 예시 계산

상속인은 매각대금을 다 낸 때에 부동산 소유권을 취득합니다. 대금을 내면 법원이 상속인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁하므로, 상속관계를 증명하는 가족관계등록부 증명서와 제적등본을 대금 납부 때 함께 냅니다.

상속인이 대금을 안 내거나 상속을 포기하면 어떻게 되나요?

대금지급기한까지 내지 않으면 차순위매수신고인이 있을 때 그에게 매각허가 여부를 결정하고, 없으면 법원이 직권으로 재매각을 명합니다. 재매각절차에서 전의 매수인은 다시 입찰할 수 없고 보증금도 돌려받지 못합니다. 결국 아버지가 낸 보증금을 잃게 됩니다.

다만 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 모두 내면 재매각절차가 취소됩니다. 상속인들이 대금을 마련할 수 없다면 상속포기나 한정승인을 검토하는데, 이 경우 보증금이 상속재산에 포함되는지, 채무가 더 많은지 함께 따져야 합니다.

상속포기나 한정승인은 상속개시가 있음을 안 날부터 3월 안에 가정법원에 신고해야 합니다. 대금지급기한과 이 기간을 함께 달력에 적어 두고, 대금을 낼지 포기할지를 기한 안에 정해야 합니다.

매수인 사망 경매 대응 순서

사건 진행 확인 - 경매계에 매수인 사망 사실을 알리고 매각허가결정 확정 여부와 대금지급기한을 확인합니다.
상속관계 서류 - 가족관계등록부 증명서와 제적등본으로 상속인을 확정합니다. 공동상속인 전원이 매수인 지위를 승계합니다.
대금 마련 - 보증금을 뺀 잔금을 준비합니다. 경락잔금대출은 상속인 명의로 새로 심사받아야 합니다.
대금 납부 - 지급기한까지 대금을 내고 상속 증명 서류를 함께 제출합니다. 이때 소유권을 취득합니다.
포기 여부 판단 - 대금을 낼 수 없다면 재매각 전까지 상속포기·한정승인과 보증금 손실을 비교해 결정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동상속인 사이에 대금 부담이 합의되지 않거나 일부 상속인이 상속을 포기했다면 상속관계와 기한을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 매수인의 대금 납부와 상속 관련 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

가족들은 매수인이 사망하면 경매가 자동으로 멈추거나 없던 일이 된다고 생각합니다. 경매절차는 그대로 진행되고, 대금지급기한을 넘기면 보증금을 잃게 되므로 장례를 치르는 동안에도 기한을 확인해야 합니다.

이때 챙길 기록은 매각허가결정문, 대금지급기한 통지서, 보증금 영수증, 그리고 사망일이 나오는 가족관계 서류입니다. 공동상속인이 여럿이면 누가 대금을 낼지 문자나 합의서로 남겨 두어야 뒤의 상속재산분할에서 다툼이 줄어듭니다.

이 기록은 대금 납부 때 상속인 명의 소유권이전등기의 근거가 되고, 한 상속인이 대금을 모두 냈다면 다른 상속인에게 부담분을 청구하는 증거가 됩니다. 재매각으로 넘어가도 재매각기일 3일 전까지는 대금을 내고 되살릴 수 있으니 그 날짜도 기록해 둡니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

매각허가결정문·대금지급기한 통지서·가족관계등록부 증명서·보증금 영수증을 준비해 주시면, 매수인 지위 승계·대금지급기한과 재매각 위험·상속포기 시 보증금 처리를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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