부동산 경매

최고가매수신고인이 매각불허가됐는데 차순위매수신고인인 제가 낙찰받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허되면 차순위매수신고인이 있어도 그에게 매각허가결정을 하지 않고 새로 매각을 실시합니다. 차순위 허가는 최고가매수신고인이 매수인이 된 뒤 대금을 내지 않은 경우에만 인정됩니다. 지금은 불허가 사유와 새 매각기일부터 확인하십시오.

차순위매수신고를 했다고 해서 새 매각기일까지 보증금이 묶이는 것은 아닙니다. 불허가결정이 확정되면 매수에 관한 책임에서 벗어납니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 10월 아파트 강제경매 기일입찰에서 5억 1,000만 원을 적어 차순위매수신고를 했습니다. 최고가매수신고인은 5억 3,000만 원을 적었는데, 매각결정기일에 법원은 최고가매수신고인의 입찰 자격에 흠이 있다며 매각을 허가하지 않았습니다. B씨는 최고가매수신고인이 대금을 안 낸 경우처럼 자신에게 매각허가결정이 나와야 하는 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최고가매수신고인이 매각불허가되면 차순위매수신고인이 낙찰받나요?

아니요. 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 그에게 매각허가결정을 하지 않고, 법원은 새로 매각을 실시합니다. 차순위매수신고인에게 매각을 허가하는 경우는 매수인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않은 경우로 한정됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

매각을 허가하지 않고 다시 매각을 명하는 때에는 법원이 직권으로 새 매각기일을 정합니다. 차순위매수신고인은 새 매각기일에 다른 사람들과 똑같이 다시 입찰해야 합니다.

대금 미납과 매각불허가는 왜 다르게 취급하나요?

보증금이 매각대금에 들어가는지가 다르기 때문입니다. 매수인이 대금을 내지 않으면 그가 낸 매수신청 보증금은 돌려받지 못하고 매각대금의 일부가 됩니다. 차순위매수신고는 신고액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘을 때만 할 수 있으므로, 몰취된 보증금과 차순위 신고액을 합하면 최고가 신고액을 넘습니다. 그래서 재매각 없이 차순위에게 허가해도 채권자에게 손해가 없습니다.

반면 매각불허가가 되면 최고가매수신고인의 보증금은 매각대금에 들어가지 않고 돌려줍니다. 이 경우 차순위 신고액만으로는 최고가 신고액에 못 미치므로, 대법원 2011. 2. 15. 자 2010마1793 결정은 차순위매수신고인에게 허가하지 말고 새로 매각해야 한다고 보았습니다.

차순위매수신고인의 보증금은 언제 돌려받나요?

매각불허가결정이 확정되면 매각허가를 주장한 매수신고인도 매수에 관한 책임이 면제되므로 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 매수인이 대금을 모두 낸 경우에도 차순위매수신고인은 즉시 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

차순위매수신고인 대응 순서

• 불허가 사유 확인 - 매각결정기일에 선고된 불허가 사유가 최고가매수신고인의 자격 문제인지, 절차 하자인지 봅니다. 사유에 따라 항고의 실익이 달라집니다.
• 항고 실익 판단 - 불허가 사유 자체가 잘못됐다면 이해관계인이나 매각허가를 주장하는 매수신고인이 즉시항고를 검토합니다. 차순위 허가를 구하는 항고는 받아들여지지 않습니다.
• 보증금 반환 신청 - 불허가결정이 확정되면 집행법원에 보증금 반환을 신청합니다. 확정 전에는 책임이 남아 있습니다.
• 새 매각기일 확인 - 법원이 정한 새 매각기일과 최저매각가격을 다시 확인합니다. 권리관계가 바뀐 사유로 불허된 경우 감정과 매각물건명세서가 새로 작성될 수 있습니다.
• 재입찰 가격 산정 - 새 매각기일에는 처음부터 다시 경쟁합니다. 직전 기일의 최고가 신고액이 공개돼 있어 경쟁 입찰가가 올라갈 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 최고가매수신고인이 대금을 일부만 냈거나 매각허가결정이 확정된 뒤 취소된 경우처럼 절차가 섞여 있으면 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차순위매수신고는 아무나 할 수 있나요?
  아닙니다. 민사집행법 제114조 제2항은 차순위매수신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 신고할 수 있다고 정합니다. 신고는 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 해야 합니다. 이 요건 때문에 대금 미납 시 몰취된 보증금과 차순위 신고액을 합하면 최고가 신고액을 넘게 됩니다.
• 차순위매수신고인에게 매각허가가 나는 경우는 언제인가요?
  매수인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않은 경우입니다. 민사집행법 제137조 제1항은 이때 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정하도록 정합니다. 매각불허가, 매각허가결정의 취소, 경매 취하처럼 대금 미납이 아닌 사유로 절차가 끝난 경우에는 차순위에게 허가하지 않습니다.
• 매각불허가 뒤에는 절차가 어떻게 진행되나요?
  법원이 직권으로 새 매각기일을 정합니다. 민사집행법 제125조 제1항이 근거입니다. 부동산이 훼손되거나 중대한 권리관계가 바뀐 사유로 불허된 경우에는 같은 조 제2항에 따라 감정평가와 최저매각가격 결정, 매각물건명세서 작성 규정이 다시 준용됩니다. 차순위매수신고인도 새 기일에 다시 입찰해야 합니다.
• 불허가결정에 차순위매수신고인이 항고할 수 있나요?
  매각허가를 주장하는 매수신고인은 즉시항고를 할 수 있습니다. 민사집행법 제129조 제2항이 근거입니다. 다만 대법원 2011. 2. 15. 자 2010마1793 결정에 따라 차순위에게 허가해 달라는 주장은 받아들여지지 않으므로, 항고는 불허가 사유 자체가 잘못됐다는 점을 다투는 경우에 의미가 있습니다.
• 즉시항고 기간은 얼마인가요?
  재판을 고지받은 날부터 1주입니다. 민사소송법 제444조가 정한 불변기간이어서 법원이 늘려 주지 않습니다. 매각허가 여부 결정은 매각결정기일에 선고되므로 그날부터 1주를 계산합니다. 기간을 넘기면 불허가결정이 확정되고 새 매각 절차로 넘어갑니다.
• 차순위매수신고 보증금은 언제 돌려받나요?
  매각불허가결정이 확정되면 민사집행법 제133조에 따라 매각허가를 주장한 매수신고인도 매수에 관한 책임이 면제되므로 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 매수인이 대금을 모두 낸 경우에는 같은 법 제142조 제6항에 따라 즉시 반환을 요구할 수 있습니다. 반환은 집행법원에 신청합니다.

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