부동산 경매

경매 공고에 입찰보증금이 최저가 20%로 잘못 적혔다면 매각불허가되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

법원이 보증금액을 달리 정하는 결정 없이 공고에 최저매각가격의 20%를 적었다면 원칙적으로 매각불허가 사유이고, 최고가매수신고가 있어도 새 매각기일을 공고해 다시 매각합니다. 대법원 2022마6559 결정으로 정리했습니다.

네, 법원이 보증금액을 달리 정하는 결정 없이 공고에 최저매각가격의 20%를 적었다면 원칙적으로 매각불허가 사유입니다. 형식상 유효한 최고가매수신고가 있었더라도 법원은 매각을 불허하고 새 매각기일을 적법하게 공고해 다시 매각해야 합니다. 공고대로 20%를 낸 사람도, 10%만 낸 최고가매수신고인도 그 기일의 매각허가를 받기 어렵습니다. 낙찰을 놓친 쪽이 따로 손해배상부터 고민할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 경매 아파트 매각기일 공고에 보증금이 최저매각가격의 20%로 적혀 있어 2026. 3. 9. 기일에 7,000만 원을 보증으로 내고 입찰했습니다. 그런데 집행관은 입찰 전에 보증금이 10%라고 고지했고, 10%만 낸 B씨가 A씨보다 높은 가격으로 최고가매수신고인이 됐습니다. 매각결정기일에 법원은 B씨에 대한 매각도, A씨에 대한 매각도 모두 불허가했습니다. A씨는 공고를 그대로 따른 자신이 왜 불이익을 받는지, 이 결정을 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수신청 보증금은 얼마이고, 법원이 바꿀 수 있나요?

기일입찰의 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙입니다. 법원은 상당하다고 인정하면 보증금액을 달리 정할 수 있고, 재매각 사건에서 20% 등으로 올리는 것이 대표적입니다. 매수신청인은 집행법원이 정한 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공해야 합니다.

보증금액은 10%이든 달리 정했든 매각기일 공고에 적어야 합니다. 대법원은 10%가 아닌 금액으로 정하려면 법원이 그런 내용의 결정을 따로 해야 한다고 보았습니다. 공고문 숫자만 바꾸는 것으로는 매각조건이 바뀌지 않습니다. 법원 예규도 집행관이 입찰 전에 보증 제공방법을 고지하도록 정하고 있어, 공고와 고지가 어긋나면 응찰자가 혼란을 겪습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

집행법원은 여러 매각기일을 한꺼번에 공고하면서, 보증금액을 달리 정하는 결정 없이 최저매각가격의 20%를 보증금으로 적었습니다. 집행관은 제1회부터 제3회 기일까지 입찰 전에 보증금을 10%로 고지했습니다. 제3회 기일에 다른 응찰자가 10%를 내고 최고가로 신고했고, 재항고인은 20%를 내고 그보다 낮은 가격으로 신고했습니다. 사법보좌관은 두 사람에 대한 매각을 모두 불허가했습니다.

대법원은 이런 공고가 위법하고 매각절차의 공정성을 해칠 수 있어 「경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때」에 해당한다고 보았습니다. 이어 “법원은 위와 같은 위법한 공고를 간과하고 매각기일을 진행하였을 경우 형식상 유효한 최고가매수가격의 신고가 있었더라도 매각결정기일에 매각을 불허하는 결정을 하고 새 매각기일을 정하여 적법한 매각기일공고를 한 후에 매각을 실시하여야 한다.”라고 판시하고 재항고를 기각했습니다.

공고를 믿고 20%를 낸 응찰자는 보호받지 못하나요?

그 기일의 매각허가를 받는 방식으로는 보호받기 어렵습니다. 대법원 사건의 재항고인도 공고대로 20%를 냈지만, 최고가매수신고인이 아니었고 공고 자체가 위법해 매각이 불허가됐습니다. 공고를 따랐다는 사정이 매각허가 사유가 되지는 않는다는 뜻입니다.

대신 보증금은 돌려받고 새 기일에 다시 응찰할 기회가 생깁니다. 보증금을 마련하느라 생긴 대출 이자 같은 손해는 담당 공무원의 과실과 손해의 관련성이 인정되는 경우에 한해 국가배상으로 다툴 여지가 있지만, 요건이 엄격합니다. 먼저 보증금 반환과 새 공고 조건을 챙기는 것이 우선입니다.

매각이 불허가되면 보증금과 다음 입찰은 어떻게 되나요?

불허가 결정이 확정되면 그 기일의 매수신고는 효력을 잃고, 법원은 새 매각기일을 정해 다시 공고합니다. 낸 보증금은 반환 절차를 밟아 돌려받습니다. 같은 부동산을 원하면 새 기일에 다시 입찰해야 하고, 이전 기일의 신고가격에 묶이지 않습니다. 새 공고에서는 보증금액과 그 근거 결정이 제대로 갖추어졌는지 먼저 확인합니다.

불허가 결정을 다투려면 매각허가를 주장하는 매수신고인으로서 즉시항고를 할 수 있지만, 이 경우 자신이 신고한 가격에 구속됩니다. 공고 자체가 위법한 사안이라면 항고로 결론을 바꾸기는 어렵습니다. 차순위신고인의 처지는 「경매 1순위가 매각불허가되면 차순위신고인은 새 매각기일에 다시 입찰해야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

보증금 공고 오류 경매 대응 순서

• 공고문 확인 - 매각기일 공고의 보증금액이 최저매각가격의 10%인지, 다르다면 사건기록에 변경 결정이 있는지 봅니다.
• 현장 고지 대조 - 입찰 전 집행관이 고지한 보증금과 공고가 같은지 메모해 둡니다.
• 매각결정기일 의견 - 이해관계인이라면 매각결정기일에 공고 위법을 이의사유로 진술합니다.
• 즉시항고 판단 - 허가 여부 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 항고 실익을 따집니다.
• 새 기일 재입찰 - 불허가가 확정되면 보증금을 돌려받고 새 공고 조건으로 다시 입찰합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금액 변경 결정이 실제로 있었는지와 공고·집행관 고지가 어떻게 달랐는지, 어느 단계에서 다투는지에 따라 매각허가 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의와 즉시항고, 매수신고인 대리 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재매각 사건에서 보증금이 20%인 것은 위법이 아닌가요?
  위법이 아닙니다. 법원은 재매각은 물론 일반 매각에서도 상당하다고 인정하면 보증금액을 10%와 달리 정할 수 있습니다. 다만 그런 내용의 결정을 하고 공고에 적어야 합니다.
• 보증금 변경 결정이 있었는지 어떻게 확인하나요?
  이해관계인은 경매 사건기록을 열람해 보증금액을 정한 결정이 있는지 확인할 수 있습니다. 응찰 예정자라면 공고문과 매각물건명세서, 집행관 고지를 대조하고 입찰 전에 법원에 문의해 두는 것이 안전합니다.
• 보증금을 공고보다 적게 내면 입찰이 무효인가요?
  법원이 정한 금액에 모자라는 보증을 내면 그 매수신고는 원칙적으로 효력을 인정받기 어렵습니다. 다만 공고 금액 자체가 결정 없이 잘못 적힌 경우라면 매각 전체가 불허가 대상이 될 수 있습니다.
• 법원이 직권으로 매각을 불허가할 수도 있나요?
  그렇습니다. 매각허가에 대한 이의신청사유가 있으면 이해관계인이 이의하지 않아도 법원은 직권으로 매각을 허가하지 않습니다. 경매절차의 중대한 잘못도 그 사유에 들어갑니다.
• 매각허가결정에 항고하려면 보증을 내야 하나요?
  매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 합니다. 보증 제공을 증명하지 않으면 항고장이 각하됩니다.
• 매각조건은 언제까지 바꿀 수 있나요?
  법원은 거래 실상 반영이나 효율적 진행을 위해 필요하면 배당요구의 종기까지 매각조건을 바꾸거나 새로 정할 수 있습니다. 이 재판에는 이해관계인이 즉시항고할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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