부동산 경매

경매 1순위가 매각불허가되면 차순위신고인은 새 매각기일에 다시 입찰해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허되면 차순위매수신고인에게 매각허가를 하지 않고 새 매각기일을 열기 때문에 차순위매수신고인도 다시 입찰해야 합니다. 새 매각기일의 최저매각가격은 원칙적으로 그대로이고, 불허가결정이 확정되면 기존 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 지금은 불허가 사유와 확정일부터 확인하십시오.

차순위매수신고를 했다는 이유로 새 매각기일에 꼭 입찰해야 하는 의무는 없습니다. 입찰 여부는 새로 정하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2026년 3월 다세대주택 강제경매에서 2억 8,000만 원으로 차순위매수신고를 했습니다. 최고가매수신고인이 대리인 위임장 흠으로 매각불허가를 받자, C씨는 자신이 낙찰자가 되는 줄 알았습니다. 그런데 법원은 새 매각기일을 공고했고, C씨는 다시 입찰해야 하는지, 이미 낸 보증금 2,400만 원은 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1순위가 매각불허가되면 차순위매수신고인은 다시 입찰해야 하나요?

네. 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허되면 차순위매수신고인에게 매각을 허가하지 않고 법원이 직권으로 새 매각기일을 정하므로, 차순위매수신고인도 새 기일에 다른 입찰자와 똑같이 다시 입찰해야 합니다. 대법원 2011. 2. 15. 자 2010마1793 결정이 이 결론을 밝혔고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같습니다.

차순위매수신고인에게 매각허가 여부를 결정하는 경우는 매수인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않은 때로 정해져 있습니다. 매각불허가는 이 경우에 해당하지 않습니다.

새 매각기일의 최저매각가격은 낮아지나요?

원칙적으로 낮아지지 않습니다. 법이 최저매각가격을 낮추도록 정한 것은 허가할 매수가격의 신고 없이 매각기일이 마감된 경우입니다. 매각불허가로 새 매각기일을 여는 경우는 이와 달라서, 종전 최저매각가격으로 진행하는 것이 보통입니다.

다만 천재지변 등으로 부동산이 현저하게 훼손됐거나 중대한 권리관계가 바뀐 사유로 매각이 불허된 경우에는 감정평가와 최저매각가격 결정, 매각물건명세서 작성 규정이 다시 적용됩니다. 이때는 최저매각가격이 새로 정해질 수 있습니다.

차순위매수신고 보증금은 새 기일 전에 돌려받을 수 있나요?

매각불허가결정이 확정되면 돌려받을 수 있습니다. 불허가결정이 확정된 때 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되기 때문입니다. 확정 전에는 최고가매수신고인이나 이해관계인의 항고로 결정이 바뀔 수 있으므로 책임이 남아 있습니다.

새 매각기일에 다시 입찰하려면 그 기일의 최저매각가격을 기준으로 보증금을 새로 내야 합니다. 기일입찰의 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이고, 법원이 따로 정할 수 있습니다.

차순위 재입찰 준비 순서

• 불허가 사유 확인 - 선고된 사유가 최고가매수신고인의 개인 사정인지 부동산 자체의 문제인지 구분합니다. 부동산 문제라면 새 감정평가가 나올 수 있습니다.
• 확정일 확인 - 선고일부터 1주 안에 항고가 없으면 불허가결정이 확정됩니다. 확정일이 보증금 반환 신청 기준일입니다.
• 보증금 반환 신청 - 확정 뒤 집행법원에 반환을 신청합니다. 새 기일 보증금과 섞이지 않게 따로 처리합니다.
• 새 매각조건 검토 - 새 매각기일 공고의 최저매각가격, 특별매각조건, 매각물건명세서를 다시 봅니다. 앞선 기일과 달라진 부분이 있는지 확인합니다.
• 입찰가 재산정 - 직전 기일의 최고가 신고액이 공개돼 있어 경쟁 입찰가가 오를 수 있습니다. 입찰표는 제출 뒤 취소·변경할 수 없으니 금액을 여러 번 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매각불허가와 함께 경매신청 취하나 집행정지가 겹쳐 있으면 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차순위매수신고인은 새 매각기일에 우선권이 있나요?
  없습니다. 대법원 2011. 2. 15. 자 2010마1793 결정은 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허되면 차순위매수신고인에게 매각을 허가하지 말고 새로 매각을 실시해야 한다고 보았습니다. 새 매각기일에는 차순위였다는 사정이 아무 효력이 없고, 다른 입찰자와 같은 조건으로 다시 입찰합니다.
• 새 매각기일은 누가 정하나요?
  집행법원이 직권으로 정합니다. 민사집행법 제125조 제1항은 제121조와 제123조에 따라 매각을 허가하지 않고 다시 매각을 명하는 때에는 직권으로 새 매각기일을 정하도록 합니다. 채권자가 따로 신청하지 않아도 되며, 공고는 법원 경매정보와 사건 진행 내역에서 확인할 수 있습니다.
• 불허가결정은 언제 효력이 생기나요?
  확정되어야 효력이 생깁니다. 민사집행법 제126조 제3항은 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 확정되어야 효력을 가진다고 정합니다. 선고일부터 1주 안에 즉시항고가 없으면 확정되고, 항고가 있으면 항고심 결과를 기다려야 합니다. 그 전에는 새 매각기일이 열리지 않는 것이 보통입니다.
• 부동산 상태가 바뀌어 불허가되면 무엇이 달라지나요?
  감정평가와 최저매각가격 결정, 매각물건명세서 작성 절차가 다시 적용됩니다. 민사집행법 제125조 제2항은 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계 변동을 이유로 새 매각기일을 여는 경우 제97조부터 제105조까지를 준용하도록 합니다. 최저매각가격이 오르거나 내릴 수 있어 공고를 다시 확인해야 합니다.
• 새 기일에 입찰할 때 보증금은 얼마를 내나요?
  기일입찰에서는 최저매각가격의 10분의 1이 원칙입니다. 민사집행규칙 제63조 제1항이 정한 기준이고, 같은 조 제2항에 따라 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있습니다. 앞선 기일에 낸 보증금은 새 입찰에 옮겨 쓸 수 없으므로 반환 신청과 새 보증금 제공을 따로 처리합니다.
• 입찰가를 잘못 적으면 고칠 수 있나요?
  고칠 수 없습니다. 민사집행규칙 제62조 제6항은 입찰을 취소·변경 또는 교환할 수 없다고 정합니다. 입찰표를 낸 뒤 금액 오기를 이유로 매각불허가를 구해도 판례는 받아주지 않는 경향이므로, 새 기일에는 금액란의 자릿수를 제출 전에 여러 번 확인해야 합니다.

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