부동산 경매

매각물건명세서 잘못으로 매각불허되면 다시 입찰할 때 최저가는 처음 가격인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매각물건명세서의 중대한 흠이 첫 매각기일부터 계속된 채 유찰로 최저매각가격이 낮아졌다면 다시 매각할 때는 낮아진 가격이 아니라 당초의 최저매각가격으로 진행해야 합니다. 대법원은 흠이 있는 상태에서 진행된 매각기일이 모두 위법하므로 그 기일들에서 낮춘 최저가격도 위법하다고 보았습니다. 지금은 새 매각기일 공고의 최저매각가격이 감정가 기준인지 확인하십시오.

유찰로 떨어진 가격은 한번 정해지면 되돌릴 수 없다고 생각할 필요는 없습니다. 유찰의 원인이 된 기일 자체가 위법하면 가격 저감도 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨 소유 상가건물과 토지가 2024년 강제경매에 들어가 감정가를 반영한 첫 최저매각가격이 8억 6천만원으로 정해졌습니다. 두 차례 유찰로 2025년 세 번째 기일의 최저가격은 5억 5천만원까지 내려갔고, 그 기일에 6억원에 낙찰되었습니다. 그런데 토지와 건물의 최선순위 근저당권 설정일이 다른데도 명세서에 구분하지 않은 흠이 발견되어 매각이 불허되었고, 새 공고는 다시 5억 5천만원을 최저가격으로 적었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매각물건명세서의 흠은 왜 매각불허 사유가 되나요?

매각물건명세서는 입찰자가 입찰가격을 정하는 기초 자료이기 때문입니다. 법원은 부동산의 표시, 점유자와 점유 권원, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리 등을 적은 명세서를 작성해 누구나 볼 수 있게 비치해야 합니다. 토지와 건물의 최선순위 근저당권 설정일이 다른데 이를 구분하지 않으면 입찰자는 어떤 임차인이 인수 대상인지 잘못 판단할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 최저매각가격의 결정이나 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때를 매각허가에 대한 이의사유로 정하고, 이런 사유가 있으면 법원이 직권으로 매각을 허가하지 않도록 합니다.

다시 매각할 때 최저매각가격은 어떻게 정하나요?

흠이 첫 매각기일부터 이어졌다면 당초의 최저매각가격으로 돌아갑니다. 대법원 2000. 8. 16.자 99마5148 결정은 물건명세서 작성의 하자가 계속된 채 진행된 입찰기일들은 모두 위법하고, 그 기일에서 최저입찰가격을 낮춘 것도 위법하므로 당초의 최저입찰가격으로 입찰을 진행해야 한다고 판단했습니다.

이 결정의 사안에서 경매법원은 제3회 기일까지 낮아진 가격을 그대로 최저가격으로 공고해 제4회 기일을 진행했습니다. 대법원은 이것이 최저매각가격 결정의 중대한 흠에 해당해 위법하다고 보았습니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하므로, 되돌아갈 기준은 감정 평가를 반영한 첫 최저매각가격입니다.

흠이 중간 기일부터 생겼다면 어떻게 되나요?

흠이 생긴 기일 이전의 적법한 기일에서 정해진 최저매각가격이 기준이 됩니다. 매각기일에 허가할 매수신고가 없으면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하는데, 이 저감은 적법한 유찰을 전제로 합니다. 흠이 없던 기일의 유찰로 낮아진 부분까지 되돌릴 이유는 없습니다.

이해관계인은 무엇을 할 수 있나요?

낮아진 가격으로 매각이 허가되면 즉시항고로 다툴 수 있습니다. 이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우 즉시항고를 할 수 있고, 최저매각가격 결정의 중대한 흠은 법원이 직권으로 살펴야 할 사유입니다. 99마5148 결정도 항고이유가 없더라도 항고법원이 직권으로 심리했어야 한다고 보았습니다.

매각불허 후 최저매각가격 대응 순서

• 불허 사유 확인 - 매각불허가결정문에서 흠의 내용과 발생 시점을 확인합니다. 첫 기일부터 있던 흠인지가 기준입니다.
• 기일별 명세서 대조 - 매 기일의 매각물건명세서를 열람해 같은 흠이 계속되었는지 확인합니다. 기록의 해당 면수를 적어 둡니다.
• 새 공고 가격 확인 - 새 매각기일 공고의 최저매각가격이 당초 가격인지 확인합니다. 낮아진 가격이면 법원에 의견을 냅니다.
• 매각기일 출석 - 새 기일의 진행 상황과 최고가매수신고 금액을 확인합니다. 매각허가결정 선고일도 기록합니다.
• 즉시항고 - 낮아진 가격으로 허가되면 즉시항고를 합니다. 소유자·채무자·후순위 채권자가 손해를 볼 경우에 해당합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 흠이 명세서의 일부 기재에만 있었거나 불허 이후 감정평가를 새로 한 경우에는 기일별 기록과 감정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매각허가결정에 대한 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각물건명세서에는 무엇이 적히나요?
  부동산의 표시, 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임이나 보증금에 관한 관계인의 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리나 가처분, 법정지상권의 개요가 적힙니다. 입찰자가 인수할 부담을 판단하는 기초 자료입니다.
• 명세서의 흠이면 모두 매각불허가 되나요?
  중대한 흠이어야 합니다. 일반 매수희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 정하는 데 영향을 받을 정도인지가 기준입니다. 토지와 건물의 최선순위 근저당권 설정일을 구분하지 않은 경우는 인수 대상 판단에 영향을 주므로 중대한 흠으로 인정되었습니다.
• 유찰로 떨어진 최저가는 되돌릴 수 없나요?
  흠이 있는 상태에서 진행된 기일의 유찰이라면 되돌려야 합니다. 대법원 2000. 8. 16.자 99마5148 결정은 흠이 계속된 기일들이 모두 위법하므로 그 기일들에서 낮춘 최저가격도 위법하고, 당초 최저가격으로 진행해야 한다고 보았습니다.
• 최저매각가격은 원래 어떻게 정하나요?
  법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다. 적법한 유찰이 있으면 새 매각기일마다 상당히 낮춰 가는 구조이므로, 위법한 유찰로 낮아진 부분은 감정 평가 기준으로 되돌아갑니다.
• 낮은 가격으로 매각이 허가되면 어떻게 하나요?
  매각허가결정에 즉시항고를 할 수 있습니다. 이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우 즉시항고를 할 수 있고, 최저매각가격 결정의 중대한 흠은 항고이유를 따로 적지 않아도 항고법원이 직권으로 살펴야 할 사유입니다.
• 경매법원이 직권으로 불허할 수도 있나요?
  있습니다. 최저매각가격 결정이나 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 법원은 이의신청이 없어도 직권으로 매각을 허가하지 않습니다. 다만 법원이 놓치는 경우가 있으므로 이해관계인이 매각결정기일 전에 의견을 내는 편이 안전합니다.

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