부동산 경매

정관에만 기본재산으로 남은 부동산, 경매에서 처분허가서가 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

사회복지법인이 허가를 받아 이미 팔고 이전등기까지 마친 부동산은 정관에 기본재산으로 남아 있다는 이유만으로 기본재산이라고 볼 수 없습니다. 처분허가서 미제출로 매각불허가된 낙찰자 사건(대법원 2022마118)과 낙찰자의 대응 순서를 정리했습니다.

꼭 필요하지는 않습니다. 사회복지법인이 허가를 받아 이미 팔고 매수인 앞으로 이전등기까지 마쳤다면, 정관에 기본재산으로 남아 있다는 이유만으로 기본재산이라고 볼 수 없습니다. 대법원은 이런 부동산에 처분허가서 제출을 매각조건으로 붙여 매각을 불허한 결정을 파기했습니다. 낙찰자가 주무관청을 찾아다니며 허가서를 받으려 애쓸 필요가 없는 경우도 있다는 뜻입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026. 5. 강제경매로 나온 요양시설 건물에 입찰해 최고가매수인이 되었습니다. 매각물건명세서에는 사회복지법인의 기본재산이라며 매각결정기일까지 주무관청의 처분허가서를 내라는 특별매각조건이 적혀 있었습니다. 그런데 등기부에는 이미 몇 년 전 다른 회사로 소유권이 넘어가 있었고, 법인은 허가서 발급에 협조하지 않았습니다. A씨는 허가서를 내지 못해 매각불허가결정을 받았는데, 보증금 3,000만원을 돌려받는 것 말고 다툴 방법이 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

장애인요양시설을 운영하던 사회복지법인이 2016. 12. 서울특별시장의 기본재산처분 허가를 받아 부동산을 회사에 팔았고, 회사가 2018. 2. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 서울특별시장은 2020. 1. 허가를 취소했습니다. 한편 법인의 공사대금 채권자가 이전등기 전에 해 둔 가압류를 근거로 강제경매를 신청했고, 집행법원은 정관에 기본재산으로 남아 있다는 이유로 처분허가서 제출을 특별매각조건으로 정했습니다. 최고가매수인이 허가서를 내지 못하자 매각을 불허했고, 원심도 허가 취소를 이유로 이를 유지했습니다.

대법원은 기본재산이 되려면 원칙적으로 법인 명의 소유권 등기가 있어야 한다고 보았습니다. 허가를 받아 처분하고 이전등기까지 마친 부동산은 “정관에 기본재산으로 남아 있다는 사유만으로 이를 사회복지법인의 기본재산으로 볼 수는 없다.”라고 하며 원심결정을 파기했습니다.

처분 뒤 허가가 취소되면 매매는 무효가 되나요?

당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 대법원은 명칭이 취소라도 그 사유가 허가 당시 있던 하자가 아니라 나중에 생긴 사정이라면, 법적 성격은 장래를 향한 철회일 수 있다고 보았습니다. 철회라면 그 전에 맺은 매매계약과 이전등기는 여전히 유효하다고 볼 수 있습니다.

이 사건 허가에는 처분 대금을 기본재산으로 편입하고 관련 지침의 절차를 따르라는 조건과, 이를 어기면 허가를 취소할 수 있다는 조건이 붙어 있었습니다. 처분 뒤 조건 위반을 이유로 한 취소라면 철회에 해당할 여지가 크다는 것이 판결의 취지입니다. 행정기본법도 위법·부당한 처분의 취소와 적법한 처분의 철회를 나누어 정하고 있습니다.

법인 명의로 남아 있는 기본재산이면 어떻게 되나요?

그때는 처분허가가 실제로 문제 됩니다. 사회복지법인은 기본재산을 매도·증여·교환·임대·담보제공하거나 용도를 바꾸려면 시·도지사의 허가를 받아야 하고, 기본재산의 목록과 가액은 정관에 적어야 합니다. 법인 명의로 등기된 기본재산이 경매에 나왔다면 매각조건에 붙은 처분허가 요구를 가볍게 볼 수 없습니다.

이 결정의 의미는 정관 목록과 등기가 어긋나는 경우에 등기를 먼저 보라는 데 있습니다. 법인 명의 기본재산의 경매와 소유권 취득 문제는 「사회복지법인 어린이집 건물을 경매로 샀는데 허가가 없으면 소유권을 못 얻나요?」에서 자세히 설명했습니다.

낙찰자는 바로 매각허가를 받을 수 있나요?

곧바로 매각허가로 이어진다고 단정하기는 어렵습니다. 대법원은 기본재산이 아닌데도 처분허가서를 내라고 매각물건명세서에 적어 공고했다면, 일반 매수희망자의 입찰 여부와 가격에 실질적 영향을 주었을 것이라고 보았습니다. 이는 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 경우로, 집행법원이 직권으로 매각을 불허해야 하는지도 살펴야 한다고 덧붙였습니다.

결국 환송 뒤에는 처분허가서 요구가 잘못이었다는 점이 인정되더라도, 잘못된 조건으로 진행된 매각 전체를 다시 하라는 결론이 날 수 있습니다. 명세서 잘못으로 불허된 뒤 다시 입찰할 때의 가격은 「매각물건명세서 잘못으로 매각불허되면 다시 입찰할 때 최저가는 처음 가격인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

기본재산 경매 낙찰 대응 순서

• 등기 확인 - 입찰 전 등기부에서 현재 소유자가 사회복지법인인지, 이미 넘어갔는지 봅니다.
• 허가 경위 확인 - 처분허가와 그 취소의 날짜·사유를 주무관청 공문이나 기록으로 확인합니다.
• 조건 검토 - 특별매각조건과 매각물건명세서 문구가 실제 권리관계와 맞는지 대조합니다.
• 기한 내 불복 - 매각불허가결정을 받으면 7일 또는 1주 안에 이의신청이나 즉시항고를 합니다.
• 재매각 대비 - 명세서 흠으로 다시 매각될 가능성에 대비해 입찰 계획을 다시 세웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산이 법인 명의로 남아 있는지와 허가 취소 사유가 허가 당시의 하자인지, 매각물건명세서 기재가 입찰에 준 영향에 따라 매각허가 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 매각허가에 대한 이의와 즉시항고, 기본재산 처분 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사회복지법인 명의로 등기된 기본재산을 경매로 사면 허가가 필요한가요?
  법인 명의로 남아 있는 기본재산이라면 매도·담보제공 등에 시·도지사 허가가 필요하므로, 경매에서도 처분허가가 문제 될 수 있습니다. 이 결정은 이미 허가를 받아 처분되고 이전등기까지 마친 경우에 관한 것입니다.
• 행정청이 허가를 취소했다고 하면 언제나 처음부터 무효인가요?
  아닙니다. 취소 사유가 허가 당시의 하자가 아니라 나중에 생긴 사정이면 법적 성격은 장래를 향한 철회일 수 있습니다. 철회라면 그 전에 이루어진 거래는 유효하다고 볼 수 있습니다.
• 매각불허가되면 낸 매수신청보증은 돌려받나요?
  매각이 불허되면 최고가매수신고인은 매수인이 되지 못하므로 보통 매수신청보증을 돌려받습니다. 다만 불복 절차를 진행하는 동안의 처리와 반환 시점은 사건별로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서에 잘못 적힌 조건은 누가 다툴 수 있나요?
  이해관계인은 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있다는 이유로 매각허가에 대한 이의를 할 수 있고, 법원도 직권으로 매각을 불허할 수 있습니다. 매각허가를 주장하는 매수신고인은 즉시항고를 할 수 있습니다.
• 정관에서 기본재산 목록이 빠지지 않은 것은 누구 책임인가요?
  기본재산 목록과 가액은 정관에 적어야 하므로 처분 뒤 정관을 고치는 것은 법인의 몫입니다. 대법원은 법인이 정관변경을 소홀히 한 사정만으로 처분된 부동산을 기본재산으로 볼 수 없다고 했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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