학교법인이 기본재산 등기라며 거절하면요?

거절 사유가 되지 않습니다. 판례는 명의신탁자가 학교법인 기본재산으로 등기된 부동산에 대해 등기 말소나 진정명의회복 이전등기를 구하는 것은 기본재산 처분행위가 아니어서 관할청 허가가 필요하지 않다고 보았습니다.

관할청이 제3자라는 주장은 받아들여지나요?

받아들여지지 않습니다. 부동산실명법의 제3자는 명의신탁약정 당사자와 포괄승계인 외의 사람으로서 명의수탁자가 물권자임을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말합니다. 관할청의 허가권은 행정상 권한이어서 관할청은 이에 해당하지 않습니다.

유예기간은 언제까지였나요?

법률 제4944호 부동산실명법 시행일부터 1년이었습니다. 이 법은 1995. 7. 1. 시행되었으므로, 그 전에 한 명의신탁은 이 기간 안에 실명등기나 매각처분을 하지 않았다면 기간이 지난 뒤부터 무효가 됩니다. 종교단체·향교 등 대통령령이 정하는 경우는 예외가 있습니다.

진정명의회복 등기는 누구나 청구할 수 있나요?

요건이 있습니다. 명의신탁자 명의로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 명의신탁자가 법률에 따라 소유권을 취득한 진정한 소유자라는 사정이 있어야 합니다. 이런 사정이 없으면 원인무효를 이유로 한 말소등기 청구로 진행합니다.

명의신탁자가 사망했으면 누가 청구하나요?

상속인들이 청구합니다. 상속인은 상속개시 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로 등기 말소청구권도 함께 이어받습니다. 공동상속인 중 한 사람이 보존행위로 전원을 위한 말소를 청구하는 방법도 검토할 수 있습니다.

유예기간 뒤 명의신탁하면 결론이 다른가요?

명의신탁 자체가 처음부터 금지됩니다. 누구든지 부동산 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 되고, 위반한 명의신탁자는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금과 형사처벌 대상이 됩니다. 반환 청구 전에 이 위험을 함께 따져야 합니다.

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등기·명의신탁

학교법인 명의로 명의신탁한 땅을 교육청 허가 없이 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 명의신탁이 무효가 되어 학교법인 기본재산으로 등기된 땅의 등기 말소나 진정명의회복 이전등기를 청구하는 것은 기본재산의 처분이 아니므로 관할청 허가가 필요하지 않습니다. 대법원은 관할청의 허가권이 행정상 권한에 불과해 관할청이 부동산실명법상 보호되는 제3자도 아니라고 보았습니다. 지금은 명의신탁 당시 등기부와 신탁 경위를 보여 주는 자료부터 확인하십시오.

그 자리에서

학교법인이 교육청 허가가 없다며 등기 이전을 거절하면, 그 땅이 명의신탁 전에 누구 명의였는지 등기부 연혁을 떼어 두십시오. 말소를 구할지 진정명의회복을 구할지가 이 기록으로 정해집니다.

학교법인이 요구하더라도 소송 전에 교육청에 기본재산 처분 허가를 먼저 신청해 받아 둘 필요는 없고, 허가 신청이 반려되었다고 해서 청구가 막히지도 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 조부는 1980년대 초 자기 임야를 지역 학교법인 명의로 명의신탁해 두었고, 그 임야는 학교법인 기본재산으로 등기되었습니다. 2024년 조부의 재산을 상속한 A씨 가족이 반환을 요구하자, 학교법인은 2026년 교육청 허가 없이는 기본재산을 넘겨줄 수 없다고 회신했습니다. A씨는 허가부터 받아야 소송을 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

오래전에 한 명의신탁은 지금 어떤 상태인가요?

유예기간이 지나 무효가 된 경우가 대부분입니다. 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기한 기존 명의신탁자는 법 시행일부터 1년의 유예기간 안에 실명등기를 해야 했습니다. 이 기간 안에 실명등기나 매각처분을 하지 않았으면 그 뒤로는 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동이 무효가 됩니다.

기존 명의신탁의 효력 변화

1995. 7. 1. 전
기존 명의신탁 등기
1995. 7. 1.
부동산실명법 시행, 유예기간 시작
시행일부터 1년
실명등기 유예기간 종료
유예기간 경과 후
명의신탁약정·물권변동 무효

무효인 명의신탁 땅은 어떻게 돌려받나요?

말소나 진정명의회복 이전등기를 청구합니다. 대법원 2013. 8. 22. 선고 2013다31403 판결은 유예기간 안에 실명등기를 하지 않아 물권변동이 무효가 되면 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 직접 또는 대위하여 등기 말소를 구할 수 있다고 보았습니다. 명의신탁자 명의로 소유권을 표상하는 등기가 있었거나 명의신탁자가 법률에 따라 소유권을 취득한 진정한 소유자라면 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기도 구할 수 있습니다.

교육청 허가가 필요 없다는 근거는 무엇인가요?

말소나 진정명의회복은 기본재산 처분이 아니기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「사립학교법」은 학교법인이 기본재산을 매도·증여·교환·용도변경하거나 담보로 제공하려면 관할청의 허가를 받도록 합니다. 이 규정은 학교법인이 기본재산을 부당하게 줄이는 것을 막으려는 것이어서, 원래 무효인 등기를 바로잡는 것은 처분행위로 보지 않습니다.

또 관할청은 명의수탁자인 학교법인과 새로운 이해관계를 맺은 사람이 아닙니다. 명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못하지만, 관할청의 허가권은 행정상 권한에 불과해 관할청을 이 제3자로 볼 수 없습니다.

학교법인 명의신탁 땅 대응 순서

등기 연혁 확인 - 폐쇄등기부까지 떼어 명의신탁 전 소유 명의와 이전 원인을 확인합니다. 말소와 진정명의회복 중 무엇을 구할지 정해집니다.
신탁 경위 자료 - 출연 약정서, 이사회 회의록, 세금 납부 내역처럼 명의만 빌려준 사정을 보여 주는 자료를 모읍니다. 명의신탁 사실의 증거입니다.
상속 관계 정리 - 명의신탁자가 사망했다면 상속인 전원과 지분을 확인합니다. 청구권자가 정해집니다.
반환 요구 - 학교법인에 등기 말소나 이전을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 허가 불요 판례를 함께 적어 보냅니다.
소송 제기 - 거절하면 말소 또는 진정명의회복 이전등기 소송을 냅니다. 판결로 관할청 허가 없이 등기를 마칠 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁자가 땅을 학교법인에 실제로 출연하려 했던 정황이 있거나 학교법인이 오랫동안 교육용으로 써 온 경우라면 출연 경위와 사용 기간을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 등기 말소·진정명의회복 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

학교법인 명의로 명의신탁된 땅을 되찾으려는 분들은 「교육청 허가가 없으면 어차피 등기를 못 한다」는 학교법인의 답변을 듣고 멈춥니다. 판례는 무효 등기를 바로잡는 것은 기본재산 처분이 아니라고 보아 허가를 요구하지 않습니다. 허가 신청부터 하느라 몇 년을 보내는 경우가 있어 순서를 바로잡는 것이 먼저입니다.

실제 쟁점은 명의신탁 사실의 증명입니다. 수십 년 전 명의를 넘긴 경위, 그 뒤로 세금을 누가 냈는지, 학교법인이 그 땅을 교육용으로 썼는지가 문서로 확인되어야 합니다. 폐쇄등기부와 재산세 납부 내역, 학교법인 이사회 회의록이 기본 자료가 됩니다.

이 기록은 소송에서 명의신탁과 출연을 가르는 증거가 됩니다. 학교법인은 흔히 「기부받은 땅」이라고 주장하므로, 명의신탁자가 계속 세금을 내고 관리해 온 흔적이 있으면 명의신탁이 인정될 가능성이 높아지고, 그 판결로 등기를 되찾게 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

폐쇄등기부를 포함한 등기사항증명서·명의신탁 경위 자료·재산세 납부 내역·상속 관계 서류를 준비해 주시면, 명의신탁 무효 여부·말소와 진정명의회복 중 청구 방식·학교법인 주장에 대한 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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