등기·명의신탁

1990년 남의 이름으로 산 땅을 계속 써 왔는데 지금 명의수탁자에게 등기를 넘겨 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

실명법 시행 전 명의신탁의 부당이득 등기청구권은 유예기간 종료 뒤 10년이 지나 시효로 소멸해 지금 청구하기는 어렵습니다. 1996년 6월 말 유예기간이 끝나면서 수탁자가 완전한 소유권을 얻었고, 대법원 2009다23313 판결은 신탁자가 그 땅을 계속 점유·사용해 왔어도 등기청구권 시효는 진행한다고 보았습니다. 지금은 수탁자가 시효 완성 뒤 채무를 승인한 사정이 있는지 확인하십시오.

그 땅을 내가 계속 써 왔으니 시효는 멈춰 있었다고 믿을 필요는 없습니다. 점유와 이 등기청구권의 시효는 별개로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990. 11. 지인 B씨 명의로 토지를 사서 B씨 앞으로 등기해 두었고, 그 뒤 30년 넘게 직접 임대를 주며 관리해 왔습니다. 매도인은 명의신탁 사실을 몰랐습니다. 2025. 9. B씨가 땅을 팔겠다고 하자 A씨는 B씨를 상대로 등기를 넘겨 달라는 소송을 준비하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실명법 시행 전 명의신탁은 어떻게 처리되었나요?

실명법 시행 전에 명의신탁으로 수탁자 명의 등기를 한 기존 명의신탁자는 시행일부터 1년의 유예기간 안에 실명등기를 해야 했습니다. 이 기간 안에 실명등기를 하지 않으면 그다음 날부터 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동에 실명법 제4조가 적용되어 무효가 됩니다. 1995. 7. 1. 시행된 법이어서 유예기간은 1996. 6. 30.에 끝났습니다.

이 사례는 매도인이 명의신탁 사실을 모른 채 수탁자와 매매한 경우여서, 유예기간 경과로 수탁자가 완전한 소유권을 취득했습니다. 그 대신 수탁자는 신탁자에게 그 부동산을 부당이득으로 돌려줄 의무를 집니다.

부당이득 등기청구권은 언제 시효로 소멸하나요?

10년입니다. 판례는 신탁자가 수탁자에게 가지는 소유권이전등기청구권을 법률 규정에 의한 부당이득반환청구권으로 보고, 채권의 일반 시효인 10년을 적용합니다. 유예기간이 끝나 수탁자가 소유권을 취득한 1996. 7. 1.부터 계산하면 2006. 7. 1. 무렵 시효가 완성됩니다.

원안 사안에서 신탁자는 2006. 10. 12.에 소를 냈지만 이미 시효가 지나 패소한다는 결론이었습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제162조 제1항도 같은 10년 기간을 정하고 있습니다.

땅을 계속 점유·사용해 왔으면 시효가 멈추지 않나요?

멈추지 않습니다. 부동산을 사서 인도받은 매수인의 등기청구권은 점유하는 동안 시효가 진행하지 않지만, 명의신탁자의 부당이득반환청구권은 다르게 봅니다. 무효가 된 명의신탁약정에 따라 점유·사용했다고 해서 부당이득반환청구권을 행사한 것으로 볼 수 없고, 이를 보호하면 실명법을 위반한 채 실명전환을 하지 않은 사람을 보호하는 결과가 되기 때문입니다.

그래서 제3자에게 임대를 주며 수십 년 관리해 왔더라도 등기청구권은 시효로 소멸합니다. 이 판단은 매수인 점유에 관한 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결과 구별됩니다.

실명법 이전 명의신탁 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 매매계약 당사자와 등기 명의, 매도인이 명의신탁을 알았는지 확인합니다.
• 시효 계산 - 1996. 7. 1.부터 10년 사이 소송이나 수탁자의 승인이 있었는지 봅니다.
• 승인 자료 찾기 - 수탁자가 신탁 사실을 인정하고 반환을 약속한 문서나 녹음이 있는지 확인합니다.
• 대안 검토 - 시효가 완성됐다면 점유취득시효 등 다른 근거가 있는지 따집니다.
• 점유 정리 - 수탁자의 인도 청구에 대비해 임대 관계와 비용 지출 내역을 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았거나 수탁자가 시효 완성 뒤 신탁 사실을 인정한 문서가 있다면 사실관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 소유권이전등기·부당이득 소송과 관련 세무 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 실명법 유예기간은 언제까지였나요?
  실명법 시행일부터 1년이어서 1996. 6. 30.까지였습니다. 이 기간 안에 실명등기를 하지 않은 기존 명의신탁은 그다음 날부터 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동이 무효가 됩니다. 실명법은 1995. 7. 1. 시행되었습니다.
• 유예기간이 지나면 땅은 누구 것인가요?
  매도인이 명의신탁을 모른 채 수탁자와 매매한 경우라면 수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다. 신탁자는 수탁자에게 그 부동산을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 권리를 갖게 됩니다. 이 권리가 뒤에서 보는 10년 시효의 대상입니다.
• 부당이득 등기청구권 시효는 몇 년인가요?
  10년입니다. 법률 규정에 의한 부당이득반환청구권으로 보아 채권의 일반 소멸시효를 적용하고, 유예기간이 끝나 수탁자가 소유권을 얻은 1996. 7. 1.부터 계산합니다. 그 사이 소송이나 승인이 없었다면 2006년에 완성되었습니다.
• 땅을 계속 쓰고 있었는데도 시효가 지나나요?
  지납니다. 명의신탁자가 부동산을 점유·사용해 왔어도 부당이득반환청구권을 행사한 것으로 볼 수 없어 시효는 진행한다는 것이 판례입니다. 매수인의 점유 중 등기청구권 시효가 진행하지 않는 법리와 구별됩니다.
• 수탁자가 신탁 사실을 인정했다면요?
  시효 완성 전에 수탁자가 반환 의무를 승인했다면 시효가 중단되어 그때부터 다시 10년이 계산됩니다. 완성 뒤에 인정했다면 시효 이익 포기로 볼 수 있는지 문서 내용을 따져야 합니다.
• 수탁자가 땅을 비우라고 하면요?
  등기청구권이 시효로 소멸했다면 수탁자의 소유권에 기한 인도 청구를 막기 어렵습니다. 그동안 들인 비용이나 임대 관계를 정리하고, 20년 점유에 따른 취득시효 주장이 가능한지 점유 경위를 따져 봅니다.

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