등기·명의신탁

실명법 시행 전 남의 이름으로 산 땅, 처분대금 나누기로 한 약정은 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 부동산실명법 시행 전에 맺은 처분대금 정산약정은 그 뒤 법이 시행되었거나 명의수탁자가 시행 뒤에 땅을 팔았다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다. 대법원 2019다266751 판결의 판단 이유와 시행 뒤 명의신탁과의 차이, 청구 순서를 정리했습니다.

네, 부동산실명법 시행 전에 맺은 처분대금 정산약정은 그 뒤 법이 시행되었다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다. 대법원은 명의수탁자가 땅을 실명법 시행 뒤에 팔았더라도 정산약정에 따른 처분대금 청구를 할 수 있다고 보았습니다. 명의신탁 약정 자체가 무효라는 이유로 청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년대 초 친구 B씨와 돈을 반씩 내어 임야를 샀고, 등기는 B씨 이름으로 했습니다. 두 사람은 나중에 땅을 팔면 대금을 절반씩 나누기로 약속하고 각서를 남겼습니다. B씨는 2024. 5. 그 땅을 9억 원에 팔았지만 A씨에게 한 푼도 주지 않았습니다. B씨는 실명법 때문에 명의신탁 약속은 모두 무효라며, 등기가 자기 이름이니 대금도 자기 것이라고 합니다. A씨는 2026. 3. 그 각서로 처분대금 절반을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사건을 어떻게 판단했나요?

원고와 피고는 1989년경 계약명의신탁 약정을 맺었고, 피고는 원고의 투자금으로 사정을 모르는 매도인들에게서 토지를 사 자기 이름으로 등기했습니다. 그 무렵 두 사람은 피고가 장차 토지를 팔아 대금을 1/2씩 나누기로 정산약정을 했습니다. 피고는 2007년, 2015년, 2017년에 토지를 팔았고, 원심은 정산약정이 실명법 제4조 제1항에 따라 무효라고 보았습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 판결요지는 정산약정 뒤에 실명법이 시행되었거나 처분이 그 뒤에 이루어졌더라도 “그러한 사정만으로 위 정산약정까지 당연히 무효로 된다고 볼 수 없다.”라고 밝혔습니다. 사건은 원심법원으로 환송되었습니다.

실명법 시행 전 약정은 왜 살아남나요?

정산약정을 맺을 당시에는 명의신탁이 허용되었고, 명의신탁자가 내부적 소유권을 가진다고 보았기 때문입니다. 그 시기에 맺은 처분대가 지급 약정도 유효했습니다.

실명법이 시행되자 기존 명의신탁자는 유예기간 안에 실명등기를 해야 했고, 이를 하지 않으면 명의신탁 약정은 무효가 되고 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다. 그래도 대법원은 실명법이 명의신탁자에게 소유권이 돌아가는 것을 막는 취지는 아니므로, 명의수탁자는 그 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 이미 팔았다면 정산약정이 없어도 부동산 가액을 반환해야 합니다. 정산약정은 법률이 이미 인정하는 권리 범위 안의 약속이어서 무효로 볼 이유가 없다는 것입니다. 현행 실명법 제4조·제11조·제12조도 같은 문언이어서 이 법리는 지금도 그대로 적용됩니다.

실명법 시행 뒤에 맺은 명의신탁은 어떻게 다른가요?

시행 뒤에 맺은 명의신탁은 약정 자체가 처음부터 무효이고, 형사처벌과 과징금 대상이 됩니다. 이 판결은 시행 전 약정에 관한 것이므로 최근 명의신탁에 그대로 옮겨 쓸 수 없습니다.

다만 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁이라면 명의수탁자 앞으로 된 소유권 이전은 유효합니다. 이때 명의신탁자는 땅 자체가 아니라 명의수탁자에게 준 매수자금을 부당이득으로 돌려받는 것이 원칙입니다. 자세한 구조는 「집을 사면서 다른 사람 이름으로 등기해도 되나요?」에서 자세히 설명했습니다. 약정 시점이 시행 전인지 뒤인지가 청구할 수 있는 내용을 가립니다. 매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 명의수탁자 앞으로 된 등기도 무효여서, 매도인과의 관계까지 함께 정리해야 합니다. 어느 경우든 상대가 등기 명의를 앞세워 정산을 거부하면 말로 다투기보다 자료를 갖춰 청구하는 편이 낫습니다.

소송에서는 무엇을 증명해야 하나요?

명의신탁 약정과 정산약정이 있었다는 사실, 그리고 그 약정을 실명법 시행 전에 맺었다는 사실을 청구하는 쪽이 증명해야 합니다. 등기가 상대 이름으로 되어 있으므로, 법원은 상대가 단독으로 산 땅이라고 출발하는 경우가 많습니다.

매수자금을 실제로 누가 냈는지가 첫째 쟁점입니다. 당시 은행 송금 기록, 수표 사본, 매매 현장에 함께 있던 사람의 진술이 도움이 됩니다. 둘째는 정산 비율입니다. 각서에 비율이 없다면 자금 부담 비율과 그 뒤 세금·관리비를 누가 냈는지로 추정하게 됩니다. 셋째는 처분대금의 규모입니다. 상대가 실제보다 낮게 신고했다고 의심되면 소송 중 금융거래정보 제출명령이나 사실조회를 신청해 실제 대금을 확인합니다.

명의신탁 정산금 청구 대응 순서

• 약정 시점 확인 - 명의신탁과 정산약정을 언제 맺었는지 각서, 송금 기록, 증인으로 정리합니다.
• 매도인의 인식 확인 - 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐는지 매매 경위로 확인합니다.
• 처분 내역 조회 - 등기사항증명서와 실거래 신고 내역으로 처분 시기와 대금을 확인합니다.
• 내용증명 발송 - 정산약정에 따른 지급을 서면으로 요구하고 답변을 받아 둡니다.
• 소송과 보전처분 - 명의수탁자의 다른 재산에 가압류를 검토하고 처분대금 지급 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁과 정산약정을 맺은 시점, 매도인이 사정을 알았는지, 처분 시기와 대금에 따라 청구할 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 정산금·부당이득 반환 청구 소송과 그에 따른 세무 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정산약정서가 없으면 처분대금을 받을 수 없나요?
  그렇지 않습니다. 실명법 시행 전 명의신탁이었다면 정산약정이 없어도 명의수탁자는 판 부동산의 가액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 대법원은 보았습니다. 다만 명의신탁 사실과 자금 출처는 증명해야 합니다.
• 유예기간 안에 실명등기를 하지 않았으면 권리가 사라지나요?
  명의신탁 약정은 무효가 되고 명의수탁자가 완전한 소유권을 갖게 됩니다. 그래도 명의수탁자는 그 부동산을 명의신탁자에게 부당이득으로 돌려줄 의무를 지므로 금전 청구는 남습니다.
• 명의수탁자가 땅을 아직 팔지 않았다면 무엇을 청구하나요?
  실명법 시행 전 계약명의신탁이라면 부당이득으로 소유권이전등기를 구할 수 있다고 대법원은 보았습니다. 정산약정이 있으면 그 내용에 따른 이행도 함께 검토합니다.
• 실명법 시행 뒤에 맺은 정산약정도 유효한가요?
  같은 결론을 기대하기 어렵습니다. 시행 뒤 명의신탁 약정은 무효이고, 무효인 명의신탁이 유효함을 전제로 처분대금을 넘기기로 한 약정도 효력을 인정받기 어렵습니다. 매수자금 반환 청구가 중심이 됩니다.
• 처분대금 청구에도 소멸시효가 있나요?
  있습니다. 정산약정에 따른 대금 청구는 일반 채권으로 10년의 소멸시효가 적용된다고 볼 수 있습니다. 처분 시기가 오래되었다면 언제부터 청구할 수 있었는지부터 따져야 합니다.
• 명의수탁자가 처분대금을 이미 다 써 버렸다면요?
  판결을 받아도 재산이 없으면 회수가 어렵습니다. 소송 전에 명의수탁자의 다른 부동산이나 예금에 가압류를 해 두는 것이 실무상 가장 중요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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