명의신탁 부동산을 산 사람은 소유권을 잃나요?

잃지 않습니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁약정과 등기의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 수탁자에게서 부동산을 산 매수인은 여기서 말하는 제3자이므로, 명의신탁 사실을 알았는지와 관계없이 소유권을 취득하고 신탁자도 반환을 요구할 수 없습니다.

수탁자의 채권자는 왜 보호받지 못하나요?

제3자에 해당하지 않기 때문입니다. 부동산실명법의 제3자는 수탁자가 물권자임을 기초로 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람입니다. 수탁자에게 돈을 빌려준 일반 채권자는 그 부동산에 관해 따로 이해관계를 맺은 것이 아니므로, 무효인 등기의 부동산을 공동담보로 삼을 수 없습니다.

계약명의신탁이면 사해행위가 되나요?

매도인이 몰랐던 계약명의신탁이면 될 수 있습니다. 이때 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 수탁자가 완전한 소유권을 취득하므로 그 부동산은 수탁자의 책임재산입니다. 수탁자가 채무초과 상태에서 이를 처분하면 다른 채권자를 해하는 사해행위로 취소될 수 있습니다.

신탁자는 수탁자에게 무엇을 청구하나요?

매각대금 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 청구합니다. 등기명의신탁에서 수탁자가 부동산을 팔아 대금을 받았다면 법률상 원인 없이 신탁자 재산으로 이익을 얻은 것이므로 민법 제741조에 따라 반환해야 합니다. 대금이 흩어지기 전에 가압류를 함께 검토합니다.

사해행위취소 소송의 기한은 어떻게 되나요?

취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년입니다. 민법 제406조 제2항의 제척기간이므로 법원이 직권으로 살피고, 두 기간 중 하나라도 지나면 소는 각하됩니다. 매수인 쪽이라면 채권자가 매매 사실을 언제 알았는지부터 확인합니다.

명의신탁이었다는 주장은 어떻게 입증하나요?

매수대금 출처와 관리 실태로 입증합니다. 등기 명의인은 소유자로 추정되므로 신탁자가 매수대금을 댄 계좌 내역, 취득세·재산세 납부 영수증, 임대료 수령 계좌, 신탁자와 수탁자 사이의 문자 등을 모아야 합니다. 가족 사이 구두 약속만으로는 인정되기 어렵습니다.

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명의수탁자가 맡아 둔 부동산을 남에게 팔면 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

등기명의신탁 부동산을 명의수탁자가 제3자에게 팔아도 수탁자의 채권자에 대한 사해행위는 원칙적으로 아닙니다. 수탁자 명의 등기가 부동산실명법상 무효라 그 부동산은 수탁자의 책임재산이 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 원래 매도인이 명의신탁을 알았는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

사해행위취소 소장을 받았다면 등기사항전부증명서에서 수탁자 앞 등기의 원인과 날짜, 원래 매도인이 누구였는지부터 적어 두십시오. 명의신탁 유형이 이 두 가지로 정해집니다.

매수인이 명의신탁 사실을 알고 샀더라도 그것만으로 매수가 사해행위로 바뀌지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 형 B씨가 매도인과 직접 계약한 상가를 자기 명의로 등기해 두었습니다. 2025년 A씨가 거래처에 8천만원의 물품대금을 갚지 못하는 사이, B씨의 뜻에 따라 A씨가 그 상가를 C씨에게 4억원에 팔고 등기를 넘겼습니다. A씨의 거래처는 사해행위라며 C씨를 상대로 소송을 냈습니다. 매도인이 B씨와 계약한 등기명의신탁이었다면 이 매도는 사해행위가 되지 않습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의수탁자가 맡아 둔 부동산을 팔면 채권자가 취소할 수 있나요?

등기명의신탁이라면 취소할 수 없습니다. 명의수탁자 앞 등기가 무효인 부동산은 수탁자의 책임재산이 아니므로, 수탁자가 이를 제3자에게 팔고 소유권이전등기를 해 주어도 채권자들의 공동담보가 줄지 않고 수탁자에게 사해의사가 있다고 볼 수도 없습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제2항 본문은 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동을 무효로 정합니다. 원안의 판례 법리는 지금도 그대로 적용됩니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결도 이 법리를 다시 확인했습니다.

다만 매도인이 명의신탁을 몰랐던 계약명의신탁이면 수탁자가 완전한 소유권을 가지므로, 채무초과 상태에서 판 행위는 사해행위가 될 수 있습니다.

명의수탁자의 채권자는 부동산실명법상 제3자가 아닌가요?

아닙니다. 부동산실명법의 제3자는 명의신탁약정 당사자와 포괄승계인이 아닌 사람으로서 수탁자가 물권자임을 기초로 수탁자와 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말합니다. 수탁자에게 돈만 빌려준 일반 채권자는 여기에 들지 않아 명의신탁 무효를 막는 보호를 받지 못합니다.

반면 수탁자에게서 부동산을 산 매수인이나 근저당권을 설정받은 은행은 제3자에 해당합니다. 그래서 신탁자는 이들에게 등기 무효를 주장할 수 없고, 매수인은 선의·악의를 묻지 않고 소유권을 취득합니다.

명의신탁자는 팔린 부동산에 대해 무엇을 할 수 있나요?

명의신탁자는 수탁자에게 매각대금 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인은 제3자로 보호되므로 부동산 자체를 되찾기는 어렵습니다. 수탁자가 판 돈을 다른 채권자에게 써 버리기 전에 가압류를 검토합니다.

수탁자가 신탁자 몰래 부동산을 판 경우 형사상 횡령죄 성립 여부는 명의신탁 유형에 따라 판례가 달라 별도로 따집니다.

명의신탁 부동산 매도 사해행위 대응 순서

등기 원인 확인 - 수탁자 앞 등기가 누구와의 매매로 이루어졌는지 확인합니다. 명의신탁 유형이 정해집니다.
매도인 인식 확인 - 원래 매도인이 명의신탁을 알았는지 확인합니다. 몰랐다면 계약명의신탁으로 결론이 달라집니다.
자금 출처 정리 - 매수대금을 신탁자가 댔다는 계좌 내역을 모읍니다. 명의신탁 주장의 증거가 됩니다.
매각대금 행방 확인 - 수탁자가 받은 매매대금이 어디로 갔는지 추적합니다. 신탁자의 부당이득반환청구와 가압류 대상이 됩니다.
제척기간 계산 - 채권자가 매매 사실을 안 날과 등기일을 확인합니다. 1년·5년 기간 경과 여부가 소송 적법성을 가릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약명의신탁이거나 매수인이 수탁자의 특수관계인이면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

실무상 착안점

채권자는 채무자 명의 부동산이 팔리면 책임재산이 빠져나갔다고 봅니다. 그런데 명의만 빌린 부동산이었다면 처음부터 채권자의 몫이 아니었고, 판 돈도 원래 주인인 신탁자에게 돌아갈 몫입니다. 채권자가 노려야 할 대상은 부동산이 아니라 수탁자의 다른 재산일 수 있습니다.

명의신탁 여부는 매수 당시 기록으로 판가름 납니다. 매매계약서의 당사자 기재, 계약금·잔금 송금 계좌, 취득세 납부 영수증, 재산세 고지서 수령인이 모두 필요합니다. 신탁자와 수탁자가 가족이라 문서 없이 처리했다면 증명이 어렵습니다.

이 기록은 사해행위취소 소송에서 매수인의 방어 자료가 되고, 신탁자가 수탁자에게 매각대금을 청구할 때도 그대로 쓰입니다. 자금 흐름 자료가 명의신탁 과징금·증여의제 과세 판단에도 쓰이므로 소송 대응과 세무 검토를 함께 해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항전부증명서·원래 매매계약서·매수대금 송금 내역·소장을 준비해 주시면, 명의신탁 유형·부동산실명법상 제3자 해당 여부·제척기간 경과를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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