재산 찾기

명의수탁자가 명의신탁자 지정인에게 집을 넘기면 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 매도인이 명의신탁을 모른 계약명의신탁에서 빚이 많은 명의수탁자가 그 집을 명의신탁자나 그 지정인에게 넘기면 사해행위가 될 수 있습니다. 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 수탁자가 완전한 소유권을 취득하므로 그 집은 수탁자 채권자들의 책임재산이 됩니다. 지금은 매매계약서의 매수인 명의와 매도인이 명의신탁을 알았는지부터 확인하십시오.

명의신탁자가 「원래 내 집」이라고 주장해도 그것만으로 사해행위 성립이 막히지는 않습니다. 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 그 집은 수탁자의 재산으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 6월 지인에게 1억원을 빌려주었습니다. 지인은 2022년 자기 명의로 아파트를 분양받아 등기를 마쳤는데, 빚을 갚지 못하는 상태에서 2025년 10월 그 아파트를 자기 처남에게 넘겼습니다. 지인은 원래 장인이 돈을 내고 자기 이름만 빌린 집이라 돌려준 것이라고 주장했고, 분양 회사는 그런 사정을 몰랐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약명의신탁 수탁자가 부동산을 팔면 사해행위가 되나요?

네, 매도인이 명의신탁 약정을 모른 채 수탁자와 매매계약을 맺은 계약명의신탁이라면 사해행위가 될 수 있습니다. 이 경우 명의신탁 약정은 무효이지만 수탁자 명의의 소유권이전등기는 유효하고, 수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제2항 단서가 이를 정합니다.

그 부동산은 수탁자의 일반 채권자들을 위한 책임재산이 되고, 명의신탁자는 수탁자에게 매수자금을 돌려받을 금전채권자 중 한 명에 지나지 않습니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결은 채무초과 상태의 수탁자가 그 부동산을 명의신탁자나 그가 지정하는 사람에게 넘기는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자에 대한 사해행위라고 보았습니다.

3자간 등기명의신탁이면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 명의신탁자가 직접 매도인과 계약하고 등기만 수탁자 앞으로 한 3자간 등기명의신탁이나, 매도인이 명의신탁 사실을 알았던 계약명의신탁에서는 수탁자 명의 등기가 무효입니다. 그 부동산은 수탁자의 재산이 아니므로 수탁자가 제3자에게 팔아도 수탁자의 채권자를 해하는 사해행위가 되지 않습니다.

대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다41635 판결도 3자간 명의신탁의 수탁자가 한 처분은 책임재산을 줄이지 않으므로 사해행위가 아니라고 보았습니다. 결국 누가 매매계약의 당사자였는지, 매도인이 명의신탁을 알았는지가 결론을 가릅니다.

명의신탁자는 수탁자에게 무엇을 청구할 수 있나요?

매도인이 선의인 계약명의신탁이라면 명의신탁자는 부동산 자체가 아니라 수탁자에게 건넨 매수자금 상당액의 부당이득반환만 청구할 수 있습니다. 명의신탁 약정이 무효이므로 약정에 따라 소유권을 넘겨 달라고 할 권리는 없습니다.

그래서 수탁자가 빚이 많을 때 명의신탁자에게 부동산을 넘겨주면, 명의신탁자가 다른 채권자보다 먼저 만족을 얻는 결과가 되어 사해행위로 취소될 수 있습니다. 명의신탁 약정 자체도 법률상 금지되어 형사처벌과 과징금 대상이 될 수 있습니다.

명의수탁 부동산 사해행위 대응 순서

• 매매계약서 당사자 확인 - 매매계약서에 매수인으로 누가 적혀 있는지 봅니다. 수탁자라면 계약명의신탁입니다.
• 매도인의 인식 확인 - 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 봅니다. 몰랐다면 수탁자 소유가 됩니다.
• 수탁자의 채무 상태 파악 - 처분 당시 수탁자의 재산과 채무를 비교합니다. 채무초과이면 사해행위 요건이 갖추어집니다.
• 처분 경위와 대가 확인 - 명의신탁자나 그 지정인에게 대가 없이 넘겼는지 봅니다. 대가가 없을수록 사해의사가 인정되기 쉽습니다.
• 소 제기와 가처분 - 처분을 안 날부터 1년 안에 취소의 소를 내고 처분금지가처분을 신청합니다. 전득자 발생을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산실명법 시행 전에 맺은 명의신탁이거나 매도인의 인식이 다투어지면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약명의신탁과 3자간 등기명의신탁은 어떻게 구별하나요?
  매매계약의 당사자가 누구인지로 구별합니다. 수탁자가 매수인으로 계약을 맺었다면 계약명의신탁이고, 명의신탁자가 매도인과 계약하고 등기만 수탁자 앞으로 했다면 3자간 등기명의신탁입니다. 매매계약서의 매수인란과 중개사 확인설명서, 계약 협상에 누가 나섰는지를 함께 봅니다.
• 매도인이 명의신탁을 알았다면 어떻게 되나요?
  수탁자 명의의 등기가 무효가 되어 부동산은 여전히 매도인 소유로 남습니다. 그러면 수탁자의 채권자들이 그 부동산을 책임재산으로 삼을 수 없고, 수탁자가 처분해도 사해행위가 되지 않습니다. 매도인의 인식은 수탁자의 채권자에게 불리한 사정이므로 수익자 쪽이 주로 주장합니다.
• 명의신탁자는 수탁자에게 무엇을 돌려받나요?
  매도인이 선의인 계약명의신탁이라면 부동산 자체가 아니라 수탁자에게 제공한 매수자금 상당액을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 대법원 2007다74874 판결도 명의신탁자는 수탁자에 대해 금전채권자 중 한 명에 지나지 않는다고 보았습니다. 그래서 다른 채권자보다 앞서 집을 가져갈 수 없습니다.
• 명의신탁자가 소송을 걸어 판결로 넘겨받으면 괜찮나요?
  판결로 받았더라도 수탁자가 다투지 않고 인정해 준 결과라면 사해행위 판단을 피하기 어렵습니다. 민법 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 한 재산권 목적의 법률행위를 취소 대상으로 삼으므로, 판결의 형식보다 수탁자가 책임재산을 명의신탁자에게 넘겼다는 실질을 봅니다.
• 명의신탁 약정만으로 처벌받나요?
  처벌 대상입니다. 부동산실명법은 명의신탁 약정을 무효로 하면서, 명의신탁자와 수탁자에게 형사처벌과 과징금을 부과하는 규정을 따로 두고 있습니다. 사해행위 소송 과정에서 명의신탁 사실이 드러나면 과징금 부과로 이어질 수 있어, 명의신탁자로서는 주장의 범위를 신중히 정해야 합니다.
• 사해행위 소송은 누구를 상대로 내나요?
  부동산을 넘겨받은 명의신탁자나 그가 지정한 사람, 즉 수익자를 상대로 냅니다. 채무자인 수탁자는 피고가 아닙니다. 수익자가 다시 제3자에게 넘겼다면 그 제3자가 사해행위를 알았는지에 따라 전득자까지 상대로 할지, 수익자에게 가액배상을 구할지를 정합니다.

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