집행 막기

남 명의로 해 둔 내 부동산이 그 사람 채권자에게 압류되면 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 명의수탁자의 채권자가 그 부동산을 압류했다면 명의신탁자는 제3자이의의 소로 압류를 막을 수 없습니다. 명의신탁 무효는 압류채권자에게 대항하지 못하고, 대법원 2012다107068 판결은 압류채권자도 그 제3자에 포함된다고 봅니다. 지금은 명의수탁자에게 돌려받을 돈과 등기 관계부터 정리하십시오.

제3자이의의 소를 서둘러 낼 필요는 없습니다. 이 소는 판례상 받아들여지지 않으므로, 시간과 비용은 수탁자에 대한 청구에 쓰는 편이 낫습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2021. 4. 대출 문제로 자신이 산 오피스텔을 친구 명의로 등기했습니다. 2025. 9. 친구가 사업 빚으로 패소 판결을 받았고, 친구의 채권자가 그 오피스텔에 강제경매를 신청해 개시결정등기가 되었습니다. D씨는 오피스텔 매수대금을 모두 자신이 냈다며 경매를 막을 방법을 찾고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁자는 제3자이의의 소로 경매를 막을 수 있나요?

막을 수 없습니다. 제3자이의의 소는 강제집행 목적물에 대한 소유권이나 양도·인도를 막을 권리를 내세워 집행을 배제하는 소송이므로, 그 권리는 집행채권자에게 대항할 수 있어야 합니다. 대법원 2007. 5. 10. 선고 2007다7409 판결이 이 기준을 세웠습니다.

명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효이지만, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 대법원 2013. 3. 14. 선고 2012다107068 판결은 이 제3자에 수탁자와 새로 이해관계를 맺은 압류·가압류채권자도 포함되고, 선의·악의를 묻지 않는다고 보았습니다. 그래서 명의신탁자는 수탁자의 압류채권자에게 소유권을 주장하지 못합니다.

배우자나 종중 명의신탁도 결론이 같나요?

결론은 같습니다. 배우자·종중 명의신탁처럼 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없어 명의신탁약정이 유효한 경우에도, 소유권은 대외적으로 수탁자에게 있으므로 신탁자는 제3자에게 소유권을 주장하지 못합니다.

신탁자가 수탁자에게 갖는 명의신탁 해지에 따른 소유권이전등기청구권도 특별한 사정이 없으면 집행채권자에게 대항할 수 있는 권리가 아닙니다. 대법원 2007다7409 판결은 종중 명의신탁 사안에서 이렇게 보고 제3자이의의 소를 배척했습니다.

경매를 막지 못하면 명의신탁자는 무엇을 할 수 있나요?

수탁자를 상대로 돈으로 돌려받는 청구를 검토합니다. 부동산이 매각되면 매각대금 중 수탁자의 채권자에게 배당되고 남는 돈은 소유자인 수탁자에게 갑니다. 신탁자는 수탁자에 대한 부당이득반환채권 등으로 그 잉여금을 가압류하거나, 배당요구가 가능한 집행권원을 미리 확보해 두어야 합니다.

명의신탁 사실이 드러나면 신탁자 쪽 위험도 생깁니다. 누구든지 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기해서는 안 되고, 이를 어긴 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 청구 방식은 이 부분까지 함께 따져 정해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」과 「민사집행법」을 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)이 있으므로 그 뒤 진행되는 경매 절차는 개정 조문을 다시 확인해야 합니다.

명의신탁 부동산 압류 대응 순서

• 등기 확인 - 등기사항증명서에서 강제경매개시결정등기와 가압류 순서를 확인합니다. 수탁자 명의 기간과 압류 시점을 비교합니다.
• 자금 출처 정리 - 매수대금·중도금·취득세를 누가 냈는지 이체 내역으로 정리합니다. 수탁자에 대한 청구의 근거가 됩니다.
• 명의신탁 유형 판단 - 배우자·종중 특례인지, 계약명의신탁인지, 2자간 명의신탁인지 구분합니다. 유형에 따라 청구 내용이 달라집니다.
• 수탁자 상대 청구 - 부당이득반환 등 청구 소송을 내고 필요하면 수탁자 재산에 가압류합니다. 경매 잉여금이 주요 대상입니다.
• 과징금 위험 점검 - 실명법 위반 여부와 과징금·형사 위험을 함께 따집니다. 청구 방식과 순서를 정할 때 반영합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류채권자가 명의신탁에 가담했거나 수탁자와 짜고 가장채권으로 경매를 신청한 사정이 있으면 채권 발생 경위와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산을 둘러싼 제3자이의·부당이득반환 소송과 명의신탁 관련 조세 쟁점을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁약정은 법적으로 무효인가요?
  원칙적으로 무효입니다. 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효입니다. 다만 매도인이 명의신탁 사실을 모르고 수탁자와 계약한 경우에는 물권변동이 유효하게 되어 수탁자가 소유권을 취득합니다.
• 무효라면서 왜 압류를 못 막나요?
  명의신탁 무효는 제3자에게 대항하지 못하기 때문입니다. 대법원 2012다107068 판결은 수탁자의 압류·가압류채권자도 제3자에 포함되고 선의·악의를 묻지 않는다고 보았습니다. 압류채권자가 명의신탁을 알았어도 마찬가지입니다.
• 제3자이의의 소는 어떤 권리로 내나요?
  강제집행 목적물에 대한 소유권이나 양도·인도를 막을 권리를 내세워 제기합니다. 대법원 2007다7409 판결은 그 권리가 집행채권자에게 대항할 수 있는 것이어야 한다고 보았습니다. 명의신탁자의 권리는 여기에 해당하지 않습니다.
• 부부 사이 명의신탁은 유효하지 않나요?
  조세 포탈·강제집행 면탈 목적이 없으면 명의신탁약정의 무효 규정이 적용되지 않습니다. 그래도 대외적 소유권은 명의자인 배우자에게 있어, 배우자의 채권자가 압류하면 신탁자는 제3자이의의 소로 막지 못합니다.
• 명의신탁 사실이 드러나면 과징금이 나오나요?
  나올 수 있습니다. 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기한 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다. 배우자·종중 특례에 해당하면 과징금 규정이 적용되지 않습니다.
• 누구든 남 명의 등기는 금지되나요?
  네, 누구든지 부동산 물권을 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기해서는 안 됩니다. 채무 담보 목적으로 채권자 명의로 이전하는 경우에는 채무자·채권금액·담보라는 뜻을 적은 서면을 등기신청서와 함께 내야 합니다.

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