집행 막기

종중원 명의로 둔 종중 땅이 그 종중원 빚으로 경매되면 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 종중 명의신탁이 유효하더라도 종중원의 채권자가 한 강제경매를 종중이 제3자이의의 소로 막을 수는 없습니다. 대법원 2007다7409 판결은 명의신탁 부동산의 소유권은 대외적으로 수탁자에게 있으므로 종중이 집행채권자에게 대항할 권리가 없다고 보았습니다. 지금은 종중 규약과 명의신탁 경위 자료를 모아 명의 종중원에 대한 청구를 준비하십시오.

종중 명의신탁이라고 해서 실명법 위반 과징금부터 걱정할 필요는 없습니다. 조세 포탈·강제집행 면탈 목적이 없으면 과징금 규정이 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

E 종중은 1990년대부터 선산 일부를 종중원 F씨 명의로 등기해 관리해 왔습니다. 2025. 7. F씨가 개인 사업 빚으로 패소 판결을 받았고, 채권자가 이 선산에 강제경매를 신청해 개시결정등기가 되었습니다. 종중은 이 땅이 종중 재산이라며 경매를 멈추게 할 방법을 찾고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 명의신탁은 유효한데 왜 경매를 못 막나요?

명의신탁이 유효해도 소유권은 대외적으로 명의자인 종중원에게 있기 때문입니다. 종중 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 명의신탁약정의 무효 규정이 적용되지 않습니다. 그러나 이는 종중과 명의자 사이의 약정이 유효하다는 뜻입니다.

대법원 2007. 5. 10. 선고 2007다7409 판결은 명의신탁자는 신탁을 이유로 제3자에게 소유권을 주장할 수 없고, 명의신탁 해지에 따른 소유권이전등기청구권도 특별한 사정이 없으면 집행채권자에게 대항할 수 있는 권리가 아니라고 보았습니다. 그래서 종중은 제3자이의의 소의 원인이 되는 권리를 갖지 못합니다.

제3자이의의 소는 어떤 경우에 받아들여지나요?

강제집행 목적물에 대해 집행채권자에게 대항할 수 있는 소유권이나 양도·인도를 막을 권리가 있어야 받아들여집니다. 등기 명의가 채무자에게 없는데 잘못 압류된 경우처럼, 대외적으로도 제3자의 소유임이 분명할 때가 대표적입니다.

종중 명의신탁이 아닌 일반 명의신탁은 약정 자체가 무효이지만, 그 무효도 제3자에게 대항하지 못합니다. 대법원 2013. 3. 14. 선고 2012다107068 판결은 이 제3자에 압류·가압류채권자가 포함된다고 보았습니다. 어느 쪽이든 명의신탁자는 명의자의 압류채권자를 막지 못합니다.

경매를 막지 못하면 종중은 무엇을 해야 하나요?

명의 종중원을 상대로 손실을 돌려받는 청구를 준비해야 합니다. 경매로 땅이 매각되면 종중은 명의신탁 해지에 따른 소유권이전등기를 받을 수 없게 되므로, 명의 종중원에게 매각대금 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 청구하게 됩니다. 매각대금에서 채권자에게 배당하고 남는 잉여금은 명의 종중원에게 지급되므로 그 전에 가압류를 검토합니다.

종중 땅이 아직 다른 종중원 명의로도 남아 있다면, 같은 일이 반복되지 않도록 종중 명의로 이전등기하는 방안을 함께 따져야 합니다. 종중은 대표자가 있으면 종중 명의로 등기할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」과 「민사집행법」을 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)이 있으므로 그 뒤 진행되는 경매 절차는 개정 조문을 다시 확인해야 합니다.

종중 명의신탁 경매 대응 순서

• 경매 진행 확인 - 등기사항증명서와 사건기록에서 개시결정일, 배당요구종기, 매각기일을 확인합니다. 남은 시간을 정합니다.
• 종중 소유 증명 - 종중 규약·총회 회의록·선산 관리 기록으로 종중이 실제 소유자임을 정리합니다. 명의 종중원 청구의 전제입니다.
• 총회 결의 - 소송 제기와 대표자 선임을 위한 총회 결의를 받습니다. 결의가 없으면 종중 소송이 부적법해질 수 있습니다.
• 잉여금 가압류 - 명의 종중원에 대한 채권으로 매각 잉여금을 가압류합니다. 배당기일 전에 해야 합니다.
• 다른 명의 정리 - 다른 종중원 명의로 남은 종중 땅을 종중 명의로 옮기는 방안을 검토합니다. 같은 위험을 막는 조치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류채권자가 명의신탁 사실을 알고 종중원과 짜고 채권을 만든 사정이 있거나 종중 대표자 선임에 다툼이 있으면 채권 발생 경위와 종중 결의 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 재산의 명의신탁을 둘러싼 제3자이의·부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중 명의신탁은 실명법상 유효한가요?
  조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 유효합니다. 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우 명의신탁약정의 무효·과징금 규정이 적용되지 않습니다. 다만 대외적 소유권은 명의자에게 있습니다.
• 종중이 낸 제3자이의의 소는 어떻게 되나요?
  받아들여지지 않습니다. 대법원 2007다7409 판결은 명의신탁자인 종중이 명의신탁 부동산에 관해 제3자이의의 소의 원인이 되는 권리를 갖지 않는다고 보았습니다. 소송비용만 부담하게 될 수 있습니다.
• 제3자이의의 소는 누구를 상대로 내나요?
  집행채권자를 상대로 냅니다. 채무자가 이의를 다투면 채무자를 공동피고로 할 수 있고, 관할은 집행법원입니다. 소송물이 단독판사 관할이 아니면 집행법원이 있는 곳의 지방법원 합의부가 관할합니다.
• 압류채권자가 명의신탁을 알았다면요?
  일반 명의신탁에서는 압류채권자의 선의·악의를 묻지 않습니다. 대법원 2012다107068 판결은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항의 제3자에 압류·가압류채권자가 포함되고 선의·악의를 따지지 않는다고 보았습니다. 짜고 만든 가장채권이라면 별도로 다툽니다.
• 경매 뒤 명의 종중원에게 무엇을 청구하나요?
  종중이 명의신탁 해지로 소유권을 돌려받을 수 없게 되었으므로, 명의 종중원에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구합니다. 액수는 매각대금이나 시가를 기준으로 다툽니다. 대법원 2007다7409 판결도 종중과 명의자 사이 약정의 효력은 인정했습니다.
• 명의신탁 해지 등기청구권으로는 막을 수 없나요?
  막을 수 없습니다. 종중이 명의 종중원에게 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 청구할 권리는 명의 종중원에게만 주장할 수 있는 채권입니다. 대법원 2007다7409 판결은 이 청구권이 특별한 사정이 없으면 집행채권자에게 대항할 수 있는 권리가 아니라고 보았습니다.

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