재산 찾기

명의로만 맡아 둔 부동산을 실제 주인에게 돌려주면 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

등기명의신탁 부동산을 명의수탁자가 실제 주인인 신탁자에게 돌려주는 것은 원칙적으로 사해행위가 아닙니다. 부동산실명법상 명의수탁자 앞 등기는 무효라서 그 부동산은 채권자들의 공동담보가 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매도인과 계약한 사람이 누구였는지부터 확인하십시오.

채무자 명의로 등기돼 있었다는 사실만으로 그 부동산이 채무자 재산이 되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 사촌 B씨의 부탁으로 B씨가 매도인과 계약한 3억원짜리 아파트를 자기 명의로 등기했습니다. 2025년 A씨가 사업 실패로 1억 5천만원의 빚을 지자, 2026년 초 B씨에게 아파트 등기를 돌려주었습니다. A씨의 채권자인 C씨는 A씨의 하나뿐인 부동산이 빠져나갔다며 사해행위취소 소송을 냈습니다. 매도인이 B씨와 계약한 3자간 등기명의신탁이었다면 이 등기 이전은 사해행위가 되지 않습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의수탁자가 신탁자에게 등기를 돌려주면 사해행위인가요?

양자간 등기명의신탁이나 3자간 등기명의신탁이면 사해행위가 아닙니다. 이 경우 명의수탁자 앞으로 된 등기는 처음부터 무효라서 그 부동산은 명의수탁자의 책임재산에 들어가지 않고, 이를 신탁자에게 돌려주어도 채권자들의 공동담보가 줄지 않기 때문입니다.

사해행위는 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때 성립합니다. 여기서 「채권자를 해한다」는 것은 채무자의 책임재산이 줄어 채권 전액을 갚기 어려워지는 것을 말합니다. 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 무효이면 애초에 줄어들 책임재산이 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 정하고 있어 원안 당시와 결론이 같습니다.

계약명의신탁이면 왜 결론이 달라지나요?

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자가 소유권을 완전히 취득하므로, 채무초과 상태의 명의수탁자가 그 부동산을 신탁자에게 넘기면 사해행위가 됩니다. 신탁자는 명의수탁자에게 매수자금 상당액의 부당이득반환채권을 가진 금전채권자 한 명에 지나지 않기 때문입니다.

부동산실명법 제4조 제2항 단서는 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 알지 못한 경우 물권변동을 유효로 봅니다. 그래서 같은 「명의신탁 반환」이라도 누가 매도인과 계약했는지, 매도인이 알았는지에 따라 결론이 정반대로 갈립니다.

가등기를 거쳐 본등기로 돌려받은 경우도 같나요?

같습니다. 명의신탁자가 명의수탁자로부터 등기를 되찾는 중간 단계로, 신탁 당사자와 가등기권자가 모두 합의해 그 가등기에 기한 본등기를 마친 것도 명의수탁자의 반환의무 이행 방법이어서 사해행위가 아니라고 본 판결이 있습니다. 허위의 의사표시로 볼 수도 없다고 했습니다.

다만 가등기의 원인과 합의 시점이 채무자의 재산 상태가 나빠진 뒤라면, 채권자 쪽은 진짜 명의신탁이었는지부터 다툽니다. 명의신탁 사실은 이를 주장하는 쪽이 매수자금 출처, 세금 납부 내역, 점유·관리 사실로 증명해야 합니다.

명의신탁 부동산 반환 사해행위 대응 순서

• 명의신탁 유형 확인 - 매도인과 계약한 사람이 신탁자인지 수탁자인지 확인합니다. 계약명의신탁이면 사해행위가 될 수 있습니다.
• 매도인의 인식 확인 - 매도인이 명의신탁약정을 알았는지 봅니다. 알았다면 등기가 무효라서 책임재산에서 빠집니다.
• 자금 흐름 정리 - 매수대금과 취득세를 누가 냈는지 계좌 내역으로 정리합니다. 명의신탁 주장의 핵심 증거가 됩니다.
• 제소기간 점검 - 취소원인을 안 날부터 1년, 등기일부터 5년이 지났는지 계산합니다. 기간이 지나면 소가 각하됩니다.
• 특례 해당 여부 확인 - 배우자·종중 명의신탁처럼 부동산실명법 적용이 배제되는 경우인지 봅니다. 이때는 등기가 유효할 수 있어 결론이 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배우자·종중 명의신탁이거나 신탁자와 수탁자 사이에 별도 약정이 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기명의신탁과 계약명의신탁은 어떻게 구분하나요?
  매도인과 매매계약을 맺은 사람이 누구인지로 구분합니다. 신탁자가 매도인과 계약하고 등기만 수탁자 명의로 하면 3자간 등기명의신탁이고, 수탁자가 직접 계약 당사자가 되면 계약명의신탁입니다. 계약명의신탁에서 매도인이 몰랐다면 수탁자가 소유권을 취득합니다.
• 명의수탁자의 채권자는 부동산실명법상 제3자인가요?
  아닙니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정하지만, 여기서 제3자는 수탁자가 물권자임을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 사람입니다. 수탁자에게 돈만 빌려준 일반 채권자는 이에 해당하지 않아 무효 등기의 부동산을 공동담보로 주장할 수 없습니다.
• 계약명의신탁 부동산을 신탁자에게 넘기면 취소되나요?
  매도인이 몰랐던 계약명의신탁이라면 취소될 수 있습니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결은 이때 수탁자가 완전한 소유권을 취득하고 신탁자는 금전채권자에 불과하므로, 채무초과 상태의 수탁자가 신탁자나 그가 지정한 사람에게 부동산을 넘기면 사해행위라고 보았습니다.
• 사해행위취소 소송은 언제까지 낼 수 있나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 둘 중 먼저 끝나는 기간이 지나면 소는 부적법합니다. 취소원인을 안 날은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산을 처분한 사실을 안 날을 말하고, 등기부를 떼어 본 날이 기준이 되는 경우가 많습니다.
• 배우자 명의로 해 둔 부동산도 같은 결론인가요?
  다를 수 있습니다. 부동산실명법 제8조는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없는 배우자 명의신탁에는 제4조를 적용하지 않습니다. 이때 명의신탁약정과 등기가 무효가 아니므로, 배우자가 그 부동산을 처분하는 행위의 사해성은 따로 판단해야 합니다.
• 명의신탁이었다는 사실은 누가 증명하나요?
  명의신탁을 주장하는 쪽이 증명합니다. 등기 명의인은 적법한 소유자로 추정되므로, 수익자가 사해행위가 아니라고 다투려면 매수대금을 실제로 누가 냈는지, 취득세와 재산세를 누가 냈는지, 누가 점유하고 관리했는지를 계좌 내역과 영수증으로 보여야 합니다.

비슷한 상황

• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?
• 명의만 빌려준 주식인데 증여세가 부과됐습니다

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