가압류

채무자가 명의신탁받은 부동산이라며 제 가압류가 무효라고 하면 맞는 말인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 채무자 명의로 등기된 부동산이라면 실제로는 남에게서 명의신탁받은 것이라도 그 부동산에 한 가압류는 유효합니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁 무효를 제3자에게 대항하지 못하게 하고, 대법원 2008다36022 판결은 여기의 제3자에 가압류채권자도 포함되며 선의·악의를 묻지 않는다고 보았습니다. 지금은 가압류 뒤 본안 소송을 서둘러 집행권원을 확보하십시오.

명의신탁 사실을 가압류 전에 알았다고 해서 가압류를 풀어 줄 필요는 없습니다. 제3자 보호에는 선의·악의를 묻지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 B씨에게 빌려준 8,000만원을 받지 못해 2025. 4. B씨 명의 아파트에 가압류를 했습니다. 그러자 B씨는 그 아파트가 사실 형 C씨가 돈을 내고 자기 이름만 빌려 산 것이라며 가압류는 무효라고 주장했고, C씨도 2025. 8. 가압류를 풀지 않으면 소송을 내겠다는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁받은 부동산에 한 가압류도 유효한가요?

유효합니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 무효이지만, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 판례는 여기의 제3자를 수탁자가 물권자임을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 사람으로 보고, 소유권이나 저당권을 취득한 사람뿐 아니라 압류나 가압류 채권자도 포함한다고 봅니다.

제3자는 명의신탁 사실을 몰랐는지 알았는지를 묻지 않습니다. 그래서 채권자가 명의신탁 소문을 들은 뒤 가압류했더라도 가압류의 효력에는 영향이 없습니다. 실제 소유자라는 사람이 돈을 낸 영수증이나 명의신탁 약정서를 내밀어도 결론은 같습니다. 그 사람은 명의신탁을 한 책임을 스스로 져야 하고, 그 불이익을 등기를 믿은 채권자에게 떠넘길 수 없다는 것이 실명법의 태도입니다.

명의신탁 무효는 누구에게 주장할 수 있나요?

명의신탁 당사자와 그 포괄승계인 사이에서는 주장할 수 있습니다. 명의신탁약정은 무효이고, 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 매도인이 명의신탁 사실을 모른 채 수탁자와 계약한 경우에는 물권변동이 유효해 수탁자가 소유권을 취득합니다.

실명법 시행 전 명의신탁이라도 유예기간 안에 실명등기를 하지 않았다면 같은 규정이 적용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조, 제11조, 제12조가 이 구조를 정합니다.

보호받지 못하는 제3자도 있나요?

있습니다. 수탁자가 물권자라는 외관을 기초로 이해관계를 맺은 사람이 아니면 보호받지 못합니다. 예를 들어 수탁자와 아무 법률행위 없이 서류를 위조해 등기를 가져간 사람이나, 실제로는 신탁자와 거래하고 등기만 수탁자에게서 넘겨받은 모양을 갖춘 사람은 제3자로 보지 않는 것이 판례의 취지입니다.

가압류채권자는 채무자인 수탁자의 등기 명의를 믿고 채권 보전을 위해 가압류했으므로 전형적인 보호 대상입니다. 가압류 뒤에 수탁자가 신탁자 앞으로 등기를 넘겨주더라도 가압류채권자는 그 이전등기에 구애받지 않고 집행을 이어 갈 수 있습니다. 원안의 결론은 현행 판례에서도 그대로 유지됩니다.

명의신탁 부동산 가압류 대응 순서

• 등기 명의 확인 - 가압류 당시 부동산이 채무자 명의였는지 등기부로 확인합니다.
• 본안 소송 - 채무자를 상대로 대여금 등 본안 소송을 내 집행권원을 확보합니다.
• 제3자이의 대응 - 실제 소유자라는 사람이 제3자이의의 소를 내면 실명법 제4조 제3항을 들어 다툽니다.
• 강제경매 신청 - 판결을 받으면 가압류를 본압류로 옮겨 강제경매를 신청합니다.
• 배당 참가 - 매각대금에서 순위에 따라 배당을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류 전에 이미 신탁자 앞으로 이전등기가 되었거나 채무자 명의 등기가 위조로 이루어진 경우라면 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류·강제집행과 제3자이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁 부동산에 한 가압류도 유효한가요?
  유효합니다. 명의신탁 무효는 제3자에게 대항하지 못하고, 판례는 가압류채권자도 여기의 제3자에 포함된다고 봅니다. 채무자 명의 등기를 믿고 한 가압류는 실제 소유자가 따로 있어도 효력을 유지합니다.
• 명의신탁을 알고 가압류했어도 되나요?
  됩니다. 실명법이 보호하는 제3자는 선의·악의를 묻지 않습니다. 가압류 전에 명의신탁 사실을 들었더라도 가압류의 효력에는 영향이 없으므로, 채무자의 주장만으로 가압류를 풀어 줄 이유는 없습니다.
• 실제 소유자가 제3자이의를 내면요?
  제3자이의의 소는 소유권을 주장하는 사람이 집행에 이의하는 절차입니다. 명의신탁자는 명의신탁 무효를 가압류채권자에게 대항하지 못하므로, 가압류채권자는 실명법 제4조 제3항을 들어 청구 기각을 구합니다.
• 명의신탁 무효는 누구 사이에서 주장하나요?
  명의신탁 당사자와 포괄승계인 사이에서 주장할 수 있습니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효이지만, 매도인이 명의신탁을 모른 채 수탁자와 계약했다면 물권변동은 유효합니다.
• 보호받지 못하는 제3자도 있나요?
  수탁자가 물권자라는 외관을 기초로 이해관계를 맺은 사람이 아니면 보호받지 못합니다. 서류를 위조해 수탁자에게서 등기를 가져간 사람은 보호받지 못한다는 것이 판례의 취지입니다. 거래 경위가 결론을 가르므로 등기원인 서류를 확인합니다.
• 가압류 뒤에는 무엇을 하나요?
  채무자를 상대로 본안 소송을 내 판결을 받고, 가압류를 본압류로 옮겨 강제경매를 신청합니다. 가압류가 먼저 되어 있으므로 그 뒤 명의가 바뀌어도 가압류채권자는 집행을 이어 갈 수 있습니다.

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