재산 찾기

채무자가 명의만 빌린 집이라는데 배우자 근저당을 말소할 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

실제로 3자간 등기명의신탁이라면 말소를 청구하기 어렵습니다, 채무자 명의 등기가 무효라서 그 집은 채무자의 책임재산이 아니기 때문입니다. 대법원은 이 경우 수탁자인 채무자가 근저당을 설정해도 채권자를 해하는 사해행위가 아니고, 수탁자의 일반 채권자는 부동산실명법상 제3자도 아니라고 판단했습니다. 지금은 그 집 매매계약서에 누가 매수인으로 적혀 있는지부터 확인하십시오.

채무자가 「명의만 빌려준 집」이라고 말했다고 곧바로 포기할 필요는 없습니다. 명의신탁의 유형과 사실 여부는 계약서와 자금 흐름으로 따로 확인합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 8월 지인에게 5,000만원을 빌려주고 받지 못하다가, 지인 명의 아파트를 찾았으나 2026년 5월 지인의 배우자 앞으로 근저당이 설정된 사실을 알았습니다. 지인은 친구가 매도인과 직접 계약하고 등기만 자기 이름으로 해 둔 집이라며, 원래 자기 재산이 아니라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채무자 명의 집이 사실은 친구 집이면 근저당 말소를 청구할 수 없나요?

실제로 친구가 매도인과 직접 계약하고 등기만 채무자 명의로 한 3자간 등기명의신탁이라면, 그 근저당을 사해행위로 말소시키기는 어렵습니다. 이 경우 채무자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로 부동산은 채무자의 재산이 아니고, 채무자가 그 부동산에 근저당을 설정해도 채무자의 책임재산이 줄지 않습니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다41635 판결도 같은 이유로 사해행위를 부정했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제2항 본문은 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동을 무효로 정합니다.

반대로 채무자가 매수인으로 직접 계약했고 매도인이 명의신탁을 몰랐다면 계약명의신탁이 되어, 채무자가 완전한 소유권을 취득합니다. 이때는 그 부동산이 채무자의 책임재산이므로 명의신탁자인 친구나 그 가족 앞으로 설정한 근저당은 사해행위가 될 수 있습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결).

수탁자의 채권자는 부동산실명법상 제3자로 보호받지 못하나요?

보호받지 못합니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하지만, 여기서 제3자는 수탁자가 물권자임을 기초로 수탁자와 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말합니다. 수탁자에게 돈을 빌려준 일반 채권자는 그 부동산에 대해 새로운 이해관계를 맺은 사람이 아니어서 제3자에 해당하지 않습니다.

그래서 3자간 등기명의신탁의 수탁자에게 돈을 빌려준 채권자는 등기부만 믿고 그 부동산을 책임재산으로 삼을 수 없습니다. 대법원 2008다41635 판결도 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다54104 판결을 참조해 이 점을 전제로 판단했습니다.

채무자 주장이 거짓이면 어떻게 다투나요?

채무자의 말만으로 결론이 나지 않습니다. 명의신탁이라는 사실은 그것을 주장하는 쪽이 매매계약서, 매수자금의 출처, 대출 이자를 누가 냈는지 같은 자료로 증명해야 합니다. 채무자가 채권 추심을 피하려고 가족 앞 근저당을 설정한 뒤 뒤늦게 명의신탁을 꺼내는 경우도 있습니다.

명의신탁이 인정되지 않으면 그 부동산은 채무자의 재산이고, 빚이 재산을 넘는 상태에서 배우자 앞으로 설정한 근저당은 사해행위가 될 수 있습니다. 배우자 같은 가까운 사람이 수익자이면 악의 추정을 뒤집기 어렵습니다.

명의신탁 주장 부동산 채권 회수 대응 순서

• 매매계약서 확보 - 부동산을 살 때 계약서에 누가 매수인으로 적혔는지 확인합니다. 명의신탁 유형을 가르는 첫 자료입니다.
• 자금 출처 확인 - 매수대금과 대출 이자를 누가 냈는지 금융 기록으로 봅니다. 명의신탁 주장의 진위를 가립니다.
• 근저당 설정 경위 파악 - 배우자 앞 근저당의 피담보채무가 실제로 있는지 봅니다. 가공 채무라면 통정허위표시로도 다툽니다.
• 사해행위 소 제기 - 명의신탁이 아니거나 계약명의신탁이면 근저당 설정계약 취소와 말소를 청구합니다. 1년 기간을 넘기지 않게 합니다.
• 다른 재산 추적 - 3자간 등기명의신탁으로 인정되면 채무자의 다른 재산이나 명의신탁자에 대한 채권을 찾습니다. 회수 경로를 바꿉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산실명법 시행 전의 명의신탁이거나 명의신탁 약정 시점이 다투어지면 계약서와 등기 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 3자간 등기명의신탁이 뭔가요?
  명의신탁자가 직접 매도인과 매매계약을 맺고, 등기만 명의수탁자 앞으로 넘겨받는 방식입니다. 이 경우 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 따라 수탁자 명의 등기는 무효이고 부동산은 여전히 매도인 소유로 남습니다. 명의신탁자는 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.
• 수탁자의 채권자는 왜 제3자가 아닌가요?
  부동산실명법 제4조 제3항의 제3자는 수탁자가 물권자임을 기초로 수탁자와 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람, 예를 들어 수탁자에게서 부동산을 사거나 근저당을 설정받은 사람을 말합니다. 수탁자에게 돈만 빌려준 일반 채권자는 그 부동산에 대해 새로운 이해관계를 맺지 않았으므로 제3자로 보호받지 못합니다.
• 배우자 근저당도 제3자로 보호받나요?
  배우자가 수탁자 명의를 믿고 근저당을 설정받았다면 제3자에 해당할 여지가 있습니다. 다만 배우자가 명의신탁 사실을 알고 있었는지, 피담보채무가 실제로 있는지에 따라 달라집니다. 채무가 없는 가공의 근저당이라면 통정허위표시로 무효를 다툴 수 있습니다.
• 계약명의신탁이면 결론이 달라지나요?
  달라집니다. 채무자가 매수인으로 직접 계약했고 매도인이 명의신탁을 몰랐다면 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 채무자가 완전한 소유권을 취득합니다. 그 부동산은 채무자의 책임재산이 되므로, 빚이 많은 상태에서 가족 앞으로 설정한 근저당은 사해행위로 다툴 수 있습니다.
• 명의신탁 여부는 누가 증명하나요?
  명의신탁을 주장하는 쪽이 증명합니다. 등기명의인은 적법한 소유자로 추정되므로, 채무자나 수익자가 매매계약서, 매수자금 출처, 명의신탁 약정 경위를 자료로 내야 합니다. 채무자의 진술만 있고 자금 흐름이 뒷받침되지 않으면 명의신탁이 인정되기 어렵습니다.
• 명의신탁이 맞으면 돈은 어떻게 받나요?
  그 부동산으로는 회수가 어렵기 때문에 채무자의 다른 재산을 찾아야 합니다. 급여나 예금, 다른 부동산이 있는지 재산명시 신청이나 재산조회로 확인합니다. 채무자가 명의신탁자에게서 받을 돈이 있다면 그 채권을 압류하는 방법도 검토할 수 있습니다.

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