재산 찾기

채무자가 아들에게 증여한 땅이 또 팔렸는데 순차 대위로 등기를 말소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

채무자가 아들에게 증여하고 아들이 다시 판 토지도 두 계약이 모두 통정허위표시라면 채무자와 아들을 순차로 대위해 말소등기를 청구할 수 있습니다. 다만 누구의 말소등기청구권을 어떤 권원으로 대위하는지 분명히 해야 하고, 법원도 이를 석명해 밝힌 뒤 판단해야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 증여와 매매 등기일, 매수인이 실제로 대금을 냈는지부터 확인해 두십시오.

최종 명의자가 사망해 상속인들 앞으로 넘어갔더라도 처음부터 다시 시작할 필요는 없고, 상속인들을 피고로 삼아 같은 청구를 이어 가면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 1억 5천만 원을 빌려준 채무자가 변제기 직전 자기 토지를 아들에게 증여한 사실을 알았습니다. 아들은 2024년 그 토지를 지인에게 매매로 넘겼고, 지인이 2025년 사망하자 상속인들 앞으로 등기가 넘어갔습니다. A씨는 증여와 매매가 모두 짜고 한 것이라고 보고 등기를 되돌릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

두 번 넘어간 등기도 순차 대위로 말소할 수 있나요?

두 계약이 모두 통정허위표시라면 할 수 있습니다. 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있고, 채무자가 무자력이면 채무자가 아들에게 갖는 권리와 아들이 매수인에게 갖는 권리를 차례로 대위할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 상대방과 짜고 한 허위의 의사표시는 무효입니다.

누구의 말소등기청구권을 대위하는지 왜 밝혀야 하나요?

말소등기를 청구할 권리가 누구에게 있는지에 따라 요건과 판단이 달라지기 때문입니다. 채무자가 소유권에 기해 최종 명의자에게 직접 말소를 구할 수도 있고, 아들이 매매 무효를 이유로 매수인에게 말소를 구할 수도 있습니다. 대법원 2017. 3. 30. 선고 2016다51989 판결은 이 점을 석명해 명확히 하지 않고 한쪽 권리만 대위한 것으로 본 원심에 심리미진의 잘못이 있다고 했습니다.

법원이 알아서 청구를 정리해 주나요?

재판장은 소송관계를 분명하게 하기 위해 당사자에게 사실상·법률상 사항을 질문하고 증명을 촉구할 수 있습니다. 당사자가 간과한 것이 분명한 법률상 사항은 의견을 진술할 기회를 주어야 합니다. 그렇더라도 석명에 기대기보다 소장에서 대위하는 권리와 권원을 처음부터 나누어 적는 편이 안전합니다. 석명이 없었다는 이유로 상고해 다투는 것은 시간과 비용이 많이 듭니다.

매수인이 사정을 몰랐다면 어떻게 되나요?

허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 아들과 매수인 사이의 매매가 진짜였고 매수인이 증여가 허위라는 사실을 몰랐다면 매수인과 그 상속인들에게는 증여의 무효를 주장할 수 없습니다. 이때는 아들을 상대로 사해행위취소와 가액배상을 검토합니다.

허위 증여 순차 대위 대응 순서

• 등기 경로 정리 - 채무자, 아들, 매수인, 상속인으로 이어진 등기 원인과 날짜를 표로 만듭니다. 대위할 권리를 정하는 기초입니다.
• 허위 정황 수집 - 증여 시점, 매매 대금 지급 여부, 채무자가 계속 토지를 쓰는지 확인합니다. 허위표시 증명의 출발점입니다.
• 대위 권리 특정 - 채무자의 소유권에 기한 말소청구권인지, 아들의 매매 무효에 기한 말소청구권인지 나누어 적습니다. 두 권리를 선택적으로 함께 주장할 수도 있습니다.
• 처분금지가처분 - 상속인들이 토지를 다시 팔지 못하게 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워집니다.
• 사해행위취소 병행 - 허위표시가 인정되지 않을 경우를 대비해 1년·5년 기간 안에 사해행위취소를 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 근저당권을 설정해 대출을 받았거나 상속인들이 상속을 포기한 사정이 있으면 등기부와 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 허위 양도 부동산의 말소등기 청구와 사해행위취소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권자가 채무자 대신 등기 말소를 청구할 수 있나요?
  채무자가 무자력이고 채권 보전의 필요가 있으면 할 수 있습니다. 민법 제404조 제1항은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 채무자가 허위 증여를 이유로 가지는 말소등기청구권을 채권자가 대신 행사하는 방식이며, 일신전속적 권리는 대위할 수 없습니다.
• 등기가 여러 번 넘어갔으면 어떻게 청구하나요?
  각 단계의 권리를 차례로 대위합니다. 채무자가 아들에게, 아들이 매수인에게 가지는 말소등기청구권을 순차로 대위하거나, 채무자의 소유권에 기해 최종 명의자에게 직접 말소를 구하는 방법이 있습니다. 대법원 2017. 3. 30. 선고 2016다51989 판결은 어느 권리를 대위하는지 명확히 해야 한다고 보았습니다.
• 석명권이 무엇인가요?
  재판장이 소송관계를 분명히 하려고 당사자에게 사실상·법률상 사항을 묻고 증명을 촉구하는 권한입니다. 민사소송법 제136조 제4항은 당사자가 간과한 것이 분명한 법률상 사항에 대해 의견을 진술할 기회를 주도록 합니다. 청구 원인이 모호하면 법원이 석명해야 하지만, 당사자가 먼저 정리해 두는 편이 안전합니다.
• 최종 명의자가 사망했으면 누구를 상대로 하나요?
  상속인들을 피고로 합니다. 상속인들은 피상속인의 등기 명의와 그에 따른 의무를 함께 물려받으므로, 사망한 매수인에 대한 말소등기청구는 상속인 전원을 상대로 제기합니다. 상속을 포기한 사람이 있는지 가족관계등록부와 법원 상속포기 신고 내역으로 확인합니다.
• 매수인이 모르고 샀다면 어떻게 되나요?
  허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 매수인이 증여가 허위라는 사정을 모르고 실제 대금을 치르고 샀다면 매수인과 상속인에게 말소를 구하기 어렵습니다. 이 경우 아들을 상대로 사해행위취소와 가액배상을 청구하는 방법을 검토합니다.
• 사해행위취소는 언제까지 해야 하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 제기해야 합니다. 허위표시 소송을 하는 동안 이 기간이 지나갈 수 있으므로, 허위표시 무효 확인과 사해행위취소를 처음부터 함께 청구하는 경우가 많습니다. 증여 사실을 안 날을 기록해 두십시오.

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