재산 범죄

실명등기를 못 한 명의신탁 건물을 명의수탁자가 팔면 횡령죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 부동산실명법의 유예기간 안에 실명등기를 하지 못해 무효가 된 명의신탁 건물을 수탁자가 팔아도 지금은 횡령죄가 성립하지 않습니다. 대법원은 2021년 전원합의체 판결로 무효인 명의신탁관계는 보호할 가치 있는 신임관계가 아니라며 종전 판례를 변경했습니다. 지금은 건축비를 낸 자료와 매매대금을 확인해 민사 청구를 준비하십시오.

예전 판례대로라면 횡령죄였지만, 지금은 결론이 바뀌었다는 점부터 알고 계셔야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년대 초 B씨 땅을 빌려 건물을 짓고, 사정상 건물 보존등기를 B씨 이름으로 해 두었습니다. 부동산실명법이 시행된 뒤 유예기간 안에 실명등기를 하지 못한 채 지내 왔는데, 2025년 B씨가 땅과 함께 그 건물을 C씨에게 팔아 버렸습니다. A씨는 B씨를 횡령으로 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실명등기를 못 한 명의신탁 부동산을 수탁자가 팔면 횡령인가요?

아니요, 2021년 대법원 전원합의체 판결 이후로는 부동산실명법을 위반한 명의신탁에서 수탁자가 신탁받은 부동산을 임의로 팔아도 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하지 않습니다. 대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결은 무효인 명의신탁약정에 기초한 관계는 형법상 보호할 만한 가치 있는 신임관계가 아니어서 수탁자를 「타인의 재물을 보관하는 자」로 볼 수 없다고 했습니다. 이 법리는 법 시행 전 명의신탁이 유예기간 안에 실명등기를 하지 않아 무효가 된 뒤 처분한 경우에도 똑같이 적용됩니다.

이 판결로 원안이 인용한 대법원 2000. 2. 22. 선고 99도5227 판결, 2009. 8. 20. 선고 2008도12009 판결, 1999. 10. 12. 선고 99도3170 판결 등이 변경되었습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」 제355조 제1항의 문언은 그대로이지만 해석이 달라진 것입니다.

명의신탁은 왜 무효가 되었나요?

부동산실명법 시행 전에 명의신탁한 사람은 법 시행일부터 1년의 유예기간 안에 실명등기를 해야 했고, 이를 하지 않으면 그 뒤로는 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동이 무효가 됩니다. 사례의 명의신탁도 이 규정에 따라 무효입니다.

무효이더라도 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자에게서 건물을 산 C씨는 원칙적으로 소유권을 취득합니다. 그래서 A씨는 C씨에게서 건물을 되찾기 어렵습니다.

그럼 명의신탁자는 무엇을 청구할 수 있나요?

명의신탁자는 수탁자를 상대로 처분으로 얻은 이익의 반환이나 손해배상을 민사로 청구하는 방법을 검토합니다. 수탁자가 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻었다면 부당이득으로 돌려주어야 하고, 위법하게 손해를 가했다면 배상해야 하기 때문입니다. 청구 가능 범위는 명의신탁 유형과 경위에 따라 달라지므로 구체적으로 따져야 합니다.

한편 유예기간 안에 실명등기를 하지 않은 기존 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금이 부과될 수 있습니다. 민사 청구 과정에서 명의신탁 사실이 드러나면 이 부분도 함께 검토해야 합니다.

명의신탁 부동산 처분 대응 순서

• 명의신탁 유형 확인 - 본인 소유를 넘긴 양자간 명의신탁인지, 매수 과정에서 이름을 빌린 것인지 확인합니다. 유형에 따라 민사 청구 내용이 달라집니다.
• 자금 출처 정리 - 건축비나 매수대금을 낸 자료를 모읍니다. 실제 권리자임을 증명하는 기초입니다.
• 처분 내역 확인 - 매매일, 매매대금, 매수인을 등기부와 계약서로 확인합니다. 청구 금액의 기준입니다.
• 민사 청구 준비 - 부당이득반환이나 손해배상 소송을 준비하고 수탁자 재산에 가압류를 검토합니다. 매매대금이 흩어지기 전에 묶어 두어야 합니다.
• 과징금 영향 검토 - 소송 과정에서 드러날 과징금 부담을 미리 계산합니다. 청구 실익 판단에 반영합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중·배우자·종교단체 명의신탁처럼 법이 예외로 인정하는 경우나 매수인이 명의신탁 사실을 알고 적극 가담한 경우에는 등기부와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 분쟁의 민사 소송과 관련 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법 시행 뒤에 한 명의신탁도 같나요?
  같습니다. 대법원 2016도18761 전원합의체 판결은 부동산실명법을 위반한 양자간 명의신탁에서 수탁자의 임의 처분은 횡령죄가 아니라고 보았고, 법 시행 전 명의신탁이 유예기간 경과로 무효가 된 경우에도 마찬가지라고 했습니다. 시행 뒤 명의신탁은 처음부터 무효입니다.
• 수탁자에게서 산 사람에게 돌려 달라 할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁약정과 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 매수인이 명의신탁 사실을 알았더라도 보호되는 것이 원칙이고, 수탁자의 배신행위에 적극 가담한 경우 등 예외만 따로 다툽니다.
• 명의신탁자도 처벌받을 수 있나요?
  부동산실명법 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자는 같은 법 제7조 제1항에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처할 수 있고, 유예기간 안에 실명등기를 하지 않은 기존 명의신탁자에게는 과징금이 부과될 수 있습니다. 민사 청구 전에 이 위험도 함께 따져야 합니다.
• 과징금은 얼마나 나오나요?
  부동산실명법 제5조 제1항은 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 정하고, 같은 법 제12조 제2항이 유예기간 안에 실명등기를 하지 않은 기존 명의신탁자에게 이를 준용합니다. 가액은 원칙적으로 부과일 현재 기준시가로 계산합니다.
• 종중이나 배우자 명의신탁도 횡령이 안 되나요?
  다를 수 있습니다. 부동산실명법 제8조는 조세 포탈 등 목적이 없는 종중·배우자·종교단체 명의신탁에는 무효 규정을 적용하지 않습니다. 이처럼 유효한 명의신탁에서 수탁자가 임의로 처분하면 횡령죄가 문제될 수 있어 따로 따져야 합니다.
• 수탁자가 근저당을 설정한 경우도 같나요?
  같습니다. 대법원 2016도18761 전원합의체 판결이 변경한 판례에는 수탁자가 신탁 부동산에 임의로 근저당권을 설정한 사건인 99도3170 판결도 포함되어 있습니다. 부동산실명법 위반 명의신탁이라면 근저당 설정도 횡령죄가 되지 않습니다.

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