재산 범죄

매도인에게서 바로 남의 이름으로 등기한 땅을 그 사람이 팔면 횡령인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 내가 산 부동산을 매도인에게서 곧바로 다른 사람 명의로 등기하는 중간생략형 명의신탁에서 명의수탁자가 그 부동산을 팔아도 명의신탁자에 대한 횡령죄는 성립하지 않습니다. 명의신탁약정과 그 등기가 무효라서 소유권은 매도인에게 남고, 명의신탁자와 수탁자 사이에 형법이 보호할 위탁관계도 없다는 것이 대법원 전원합의체 판결입니다. 지금은 명의신탁자 본인도 처벌과 과징금 대상이 될 수 있으니 고소 전에 그 위험부터 확인하십시오.

수탁자를 횡령으로 처벌하지 못한다고 해서 모든 권리를 잃었다고 체념할 필요는 없습니다. 매도인과의 매매계약은 여전히 따로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

V씨는 2024년 3월 매도인에게서 토지를 2억원에 사면서, 대출 문제로 등기는 지인 W씨 명의로 하기로 하고 매도인도 이를 알고 있었습니다. 같은 해 4월 매도인에게서 곧바로 W씨 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 그런데 2025년 여름 등기부를 보니 W씨가 돈이 급하다며 그 토지를 제3자에게 팔아 이전등기까지 넘긴 상태였고, V씨는 W씨를 횡령으로 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중간생략형 명의신탁에서 수탁자가 팔면 횡령죄인가요?

횡령죄가 되지 않습니다. 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효입니다. 매도인과 명의신탁자, 명의수탁자가 모두 명의신탁 사실을 알고 매도인에게서 곧바로 수탁자 명의로 등기했다면 소유권은 여전히 매도인에게 있고, 명의신탁자는 매도인에게 소유권이전등기청구권만 가집니다.

횡령죄는 타인의 재물을 보관하는 사람만 저지를 수 있습니다. 대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결은 이 경우 명의신탁자는 소유권이 없고 명의신탁자와 수탁자 사이에 위탁신임관계를 인정할 수도 없어, 수탁자가 부동산을 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하지 않는다고 보았습니다.

내 이름으로 된 집을 남에게 명의신탁한 경우도 같은가요?

같습니다. 대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결은 명의신탁자가 이미 자기 소유인 부동산의 등기를 수탁자에게 넘기는 양자간 명의신탁에서도, 무효인 명의신탁약정에 기초한 관계는 형법상 보호할 가치 있는 신임관계가 아니라며 수탁자의 임의 처분을 횡령으로 보지 않았습니다. 종전에 횡령을 인정하던 판례는 이 판결로 변경되었습니다.

수탁자에게서 산 사람의 등기는 유효한가요?

유효합니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 수탁자에게서 부동산을 사서 등기를 마친 사람은 명의신탁 사실을 알았는지와 관계없이 소유권을 취득하므로, 그 등기를 되돌리기는 어렵습니다.

그래서 명의신탁자는 매도인과 수탁자를 상대로 한 민사 청구를 따로 검토해야 합니다. 매도인의 소유권이전 의무가 이행불능이 되었는지, 수탁자가 받은 매매대금을 누구에게 반환해야 하는지가 쟁점입니다.

명의신탁자 본인도 처벌받나요?

처벌받을 수 있습니다. 누구든지 부동산 물권을 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기해서는 안 되고, 이를 어긴 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해집니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따른 것입니다.

여기에 더해 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다. 수탁자를 고소하면 명의신탁 사실이 수사기관에 드러나므로, 고소 전에 본인의 처벌과 과징금 위험을 먼저 따져야 합니다.

중간생략형 명의신탁 처분 대응 순서

• 매매계약 확인 - 매도인과 맺은 계약서와 대금 지급 내역을 확보합니다. 매도인에 대한 소유권이전등기청구권의 근거입니다.
• 처분 등기 확인 - 수탁자가 판 상대방과 등기 접수일을 등기부에서 확인합니다. 제3자 보호 범위를 판단합니다.
• 처분대금 추적 - 수탁자가 받은 매매대금의 행방을 확인합니다. 민사 반환 청구와 가압류 대상이 됩니다.
• 본인 위험 점검 - 명의신탁 목적과 시기를 기준으로 처벌·과징금 위험을 확인합니다. 고소 여부를 결정하는 기준입니다.
• 민사 청구 검토 - 매도인과 수탁자를 상대로 할 청구를 정하고 필요하면 가압류를 신청합니다. 실제 회수 수단입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중이나 배우자 명의로 신탁한 경우처럼 법이 예외를 두는 관계이거나 조세 회피 목적이 없었다면 신탁 경위와 등기 시기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 명의신탁을 둘러싼 형사·민사 분쟁과 과징금 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중간생략형 명의신탁은 무엇인가요?
  매수인이 부동산을 사면서 등기는 매도인에게서 곧바로 다른 사람 명의로 하기로 하고, 매도인도 이를 알고 협력한 경우입니다. 부동산실명법 제4조 제1항·제2항에 따라 명의신탁약정과 그 등기에 의한 물권변동은 무효이므로 소유권은 매도인에게 남고, 명의신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권만 가집니다.
• 배임죄로는 고소할 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원 2014도6992 전원합의체 판결은 명의신탁자와 수탁자 사이에 형법상 보호할 위탁신임관계를 인정할 수 없다고 보았습니다. 같은 이유로 수탁자를 명의신탁자의 사무를 처리하는 자로 보기도 어려워, 형법 제355조 제2항의 배임 역시 성립하기 어렵다고 보는 것이 일반적입니다.
• 수탁자에게서 산 사람을 상대로 되찾을 수 있나요?
  어렵습니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁약정과 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 수탁자에게서 사서 등기를 마친 사람은 명의신탁 사실을 알았더라도 원칙적으로 소유권을 취득하므로, 명의신탁자는 매도인과 수탁자를 상대로 한 청구를 검토해야 합니다.
• 명의신탁자는 어떤 처벌을 받나요?
  부동산실명법 제7조 제1항 제1호는 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기하게 한 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처합니다. 수탁자는 같은 조 제2항에 따라 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 수탁자를 고소하면 양쪽 모두 수사 대상이 될 수 있습니다.
• 과징금은 얼마나 나오나요?
  부동산실명법 제5조 제1항은 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다고 정합니다. 구체적 금액은 부동산 가액과 의무 위반 기간 등에 따라 정해지므로, 신탁 시기와 부동산 가액을 기준으로 미리 계산해 보아야 합니다.
• 내 소유 집을 명의신탁한 경우도 횡령이 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 2016도18761 전원합의체 판결은 자기 소유 부동산의 등기를 수탁자에게 넘기는 양자간 명의신탁에서도 수탁자의 임의 처분이 명의신탁자에 대한 횡령죄가 되지 않는다고 판단하고, 종전의 횡령 인정 판례를 변경했습니다. 다만 민사상 말소등기 청구 등은 따로 가능합니다.

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