재산 범죄
명의신탁 다툼 중 신탁자가 수탁자 이름으로 매도 서류를 만들면 위조인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신
네, 수탁자가 명의신탁 사실을 부인하며 자기 소유라고 다투는 중에 신탁자가 수탁자의 개별 승낙 없이 수탁자 명의 처분 서류를 만들면 사문서위조죄와 위조사문서행사죄가 될 수 있습니다. 대법원은 소유권 다툼이 생긴 뒤에는 신탁자에게 수탁자 명의를 쓸 포괄적 허락이 있다고 볼 수 없다고 보았습니다. 지금은 서류를 만든 시점에 이미 다툼이 있었는지부터 확인하십시오.
수탁자라면 신탁자가 내 이름으로 만든 매매계약서, 위임장, 등기 신청 서류의 사본을 확보하고, 그 전에 소유권을 다툰 내용증명이나 문자를 함께 정리하십시오. 다툼이 시작된 날짜가 범죄 성립을 가릅니다.
명의신탁이면 신탁자가 수탁자 이름을 늘 마음대로 써도 된다고 생각할 필요는 없습니다. 판례는 다툼이 없을 때와 있을 때를 나눠 봅니다.
이런 상담이 많습니다
I씨는 2019년 지인의 부탁으로 지인이 산 아파트를 자기 이름으로 등기해 두었습니다. 2025년 아파트값이 오르자 I씨는 사실은 지인에게서 증여받은 것이라며 소유권을 주장했고, 두 사람 사이에 분쟁이 시작됐습니다. 그런데 지인이 I씨의 승낙 없이 I씨 명의의 매매계약서와 등기 위임장을 만들어 아파트를 팔려 하자, I씨는 이것이 문서위조가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
다툼이 없을 때 신탁자가 수탁자 명의 서류를 만들면 어떻게 되나요?
다툼이 없고 신탁자에게 아무 부담 없이 명의만 맡긴 경우라면 사문서위조죄가 되지 않습니다. 대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9425 판결은 대법원 1983. 10. 25. 선고 83도1213 판결을 인용해, 이런 명의신탁에서는 특별한 사정이 없는 한 수탁자가 재산 처분에 관한 자기 명의 사용을 신탁자에게 포괄적으로 허용했다고 보아야 하므로 개별 승낙 없이 서류를 만들어도 위조가 아니라고 정리했습니다.
사문서위조죄는 작성 명의인의 승낙이나 권한 위임 없이 다른 사람 명의 문서를 만들 때 성립합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」상 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.
소유권 다툼이 생긴 뒤에는 왜 위조가 되나요?
수탁자가 명의신탁을 부인하고 자기 소유라고 주장하면 그때부터는 포괄적 허락이 있다고 볼 수 없기 때문입니다. 위 판결은 수탁자가 명의신탁 받은 사실을 부인하며 신탁재산이 자기 것이라고 주장하는 등 소유권 다툼이 있으면 신탁자가 처분과 관련해 수탁자 명의를 쓰는 것이 더 이상 허용되지 않는다고 보았습니다. 그 사안에서 신탁자의 상속인이 수탁자 동의 없이 수탁자 명의 청구서를 작성·제출한 행위를 사문서위조와 위조사문서행사로 보았습니다.
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 다툼 없음, 부담 없는 명의신탁 | 포괄적 허용으로 위조 아님 |
| 수탁자가 명의신탁 부인·소유 주장 | 위조·행사죄 성립 가능 |
- 다툼 없음, 부담 없는 명의신탁
- 판단: 포괄적 허용으로 위조 아님
- 수탁자가 명의신탁 부인·소유 주장
- 판단: 위조·행사죄 성립 가능
출처 - 형법 제231조, 제234조, 대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9425 판결
위조한 서류를 등기소나 매수인에게 내면 위조사문서행사죄가 따로 성립합니다. 법정형은 위조죄와 같습니다.
부동산 명의신탁 자체는 문제가 없나요?
부동산 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이고 처벌 대상입니다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정을 무효로 정하고, 이를 위반해 다른 사람 명의로 등기한 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처합니다. 수탁자도 따로 처벌 규정이 있습니다.
그래서 신탁자가 수탁자를 문서위조로 다투거나 반대로 고소하는 과정에서 명의신탁 사실 자체가 드러나 양쪽 모두 부동산실명법 위반으로 조사받는 경우가 생깁니다. 고소 전에 이 위험을 함께 따져야 합니다.
명의신탁 분쟁 중 문서위조 대응 순서
- 다툼 시작일 확정 - 소유권을 주장한 내용증명, 문자, 소장 접수일을 정리합니다. 이 날짜 뒤에 만든 서류인지가 위조 여부를 가릅니다.
- 문제 서류 확보 - 내 이름으로 만들어진 계약서, 위임장, 인감 관련 서류를 확보합니다. 등기소나 매수인에게 제출된 사본을 요청합니다.
- 처분 금지 조치 - 부동산이 팔리기 전에 처분금지가처분을 검토합니다. 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워집니다.
- 실명법 위험 검토 - 명의신탁 경위가 드러나면 양쪽 모두 처벌될 수 있는지 확인합니다. 고소 범위와 진술 방향을 정하는 데 필요합니다.
- 고소 여부 결정 - 위 자료를 갖춘 뒤 사문서위조·행사죄 고소 여부를 정합니다. 민사 소유권 소송과 순서를 맞춥니다.
여기까지는 일반 기준이고, 실제로 증여였는지 명의신탁이었는지 자체가 다툼의 대상이라면 매수 자금 출처와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁을 둘러싼 소유권 분쟁과 관련 형사 고소 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
명의신탁을 한 사람은 원래 내 재산이니 수탁자 이름을 써서 파는 것은 당연하다고 생각합니다. 다툼이 없을 때는 판례도 그렇게 봅니다. 그러나 수탁자가 자기 것이라고 주장하기 시작한 순간부터는 같은 행동이 문서위조가 됩니다.
그래서 다툼이 언제 시작됐는지를 보여 주는 기록이 결론을 가릅니다. 수탁자가 보낸 소유권 주장 문자, 내용증명, 소송 제기일이 그 기준점이 됩니다. 서류 작성일이 그보다 앞서는지 뒤인지에 따라 무혐의와 기소가 갈립니다.
이 기록은 형사 사건 밖에서도 쓰입니다. 소유권 소송에서는 명의신탁인지 증여인지를 가르는 자료가 되고, 처분금지가처분 신청에서는 처분이 임박했다는 급박성의 근거가 됩니다. 다만 같은 자료가 부동산실명법 위반의 증거가 될 수도 있으므로 제출 범위를 먼저 정해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 형사·고소
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 명의신탁을 둘러싼 소유권 분쟁을 수행해 왔으며, 다툼 시작 시점과 서류 작성 경위를 기록으로 확정해 형사 고소와 처분금지가처분을 함께 대응합니다.
- 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서
- 가압류·가처분 신청
- 형사 공판 변론
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기사항전부증명서·문제 된 계약서와 위임장 사본·소유권 다툼이 담긴 문자나 내용증명을 준비해 주시면, 사문서위조 성립 여부·처분금지가처분 필요성·부동산실명법 위험을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
출처
- 대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9425 판결
- 형법 제231조
- 형법 제234조
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항
2026.10.04 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성