명의인이 팔면 왜 횡령이 아닌가요?

경매에서 매수인의 지위는 입찰 명의인에게 있어, 대금을 실제로 누가 냈든 명의인이 소유권을 취득하기 때문입니다. 판례는 그 부동산이 횡령죄의 객체인 타인의 재물이 아니므로 명의인이 팔아도 횡령죄가 아니라고 봅니다.

명의를 빌려 산 저도 처벌받나요?

받을 수 있습니다. 명의신탁약정에 따라 다른 사람 명의로 등기한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상입니다. 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 됩니다.

부동산을 제 앞으로 돌려받을 수 있나요?

어렵습니다. 명의신탁약정은 무효이고, 경매처럼 명의수탁자가 매수인이 된 경우에는 명의인이 소유권을 취득합니다. 그래서 부동산 자체가 아니라 내가 낸 대금을 돌려 달라고 청구하는 방향이 됩니다.

낸 돈은 어떻게 돌려받나요?

명의인은 내가 낸 매각대금만큼 법률상 원인 없이 이익을 얻었으므로 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 명의인이 매매대금을 써 버리기 전에 예금이나 다른 재산에 가압류를 먼저 해 두는 것이 좋습니다.

약속한 차익도 받을 수 있나요?

받기 어렵습니다. 팔아서 차익을 나누기로 한 약속은 무효인 명의신탁약정과 한 덩어리여서 그 약속만으로 차익을 청구하기는 어렵습니다. 청구의 중심은 내가 실제로 낸 대금과 그 이자가 됩니다.

공동 명의로 입찰했다면 달라지나요?

달라집니다. 처음부터 두 사람 공동 명의로 입찰하고 지분대로 등기했다면 각자 자기 지분의 소유자가 되므로 명의신탁 문제가 생기지 않습니다. 다른 사람이 내 지분까지 처분했다면 등기 말소 등 다른 대응이 가능합니다.

형사·고소 가이드 목록

재산 범죄

경매 대금을 반씩 내고 한 사람 명의로 낙찰받았는데 그 사람이 팔아 버렸다면 횡령인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 여럿이 대금을 나눠 내고 한 사람 명의로 낙찰받은 부동산을 명의인이 혼자 팔아도 횡령죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 경매에서 매수인의 지위는 명의인에게 있어 대금을 실제로 누가 냈든 명의인이 소유권을 취득하므로 그 부동산은 타인의 재물이 아니라고 봅니다. 지금은 매각대금을 보낸 이체 내역과 공동 투자 약정 메시지를 모아 대금 반환을 청구할 준비를 하십시오.

그 자리에서

명의인을 횡령으로 고소하기 전에 내 쪽의 부동산실명법 위반 위험부터 확인하십시오. 남의 이름으로 부동산을 사기로 한 약정 자체가 처벌 대상이 될 수 있어, 고소 과정에서 내 명의신탁 사실이 드러납니다.

횡령 고소가 안 된다고 내가 낸 돈을 포기할 필요는 없습니다. 명의인에게 준 매각대금은 민사로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 지인 M씨와 함께 법원 경매로 나온 다세대주택 한 채를 4억원에 사기로 하고 매각대금을 절반씩 냈습니다. 입찰 서류와 소유권이전등기는 M씨 이름으로만 했고, 나중에 팔아 차익을 나누기로 구두로 약속했습니다. 2026년 여름 M씨는 L씨에게 알리지 않고 집을 4억 6천만원에 팔아 대금을 혼자 가져갔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 돈이 절반 들어갔는데 왜 횡령이 아닌가요?

횡령죄는 타인의 재물을 보관하는 사람이 그 재물을 횡령할 때 성립하는데, 이 경우 부동산은 명의인 자신의 재물이기 때문입니다. 경매 절차에서 매수인의 지위에 서는 사람은 어디까지나 입찰 명의인이므로, 매각대금을 실제로 누가 냈는지와 관계없이 명의인이 소유권을 취득합니다. 그래서 명의인이 이를 팔아도 타인의 재물을 횡령한 것이 되지 않습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서도 명의신탁약정은 무효이지만, 매수 계약에서 명의수탁자가 당사자가 되고 상대방이 그 약정을 몰랐다면 명의수탁자 앞으로 된 물권변동은 유효합니다. 경매는 명의인이 매수인이 되는 구조여서 이 결론과 맞닿아 있습니다.

명의를 빌려 산 것 자체가 문제 되나요?

됩니다. 누구든지 명의신탁약정에 따라 부동산 물권을 다른 사람 명의로 등기해서는 안 되고, 이를 어긴 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 공동 투자자 가운데 명의를 내지 않은 사람의 몫은 명의신탁에 해당할 수 있습니다. 명의신탁약정 자체는 무효입니다.

부동산실명법 위반 처벌

대상	법정형
명의신탁자	5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금
명의수탁자	3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

명의신탁자: 법정형: 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금
명의수탁자: 법정형: 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

출처 - 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호·제2항

내가 낸 돈은 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 명의신탁약정이 무효여서 부동산 자체를 내 앞으로 돌려 달라고 할 수는 없지만, 명의인은 내가 낸 매각대금만큼 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이므로 그 돈을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 약속한 차익 분배는 무효인 약정에 근거한 것이어서 그대로 받기 어렵습니다.

명의인이 매매대금을 이미 다른 곳에 썼다면 판결 전에 그 사람의 예금이나 다른 부동산에 가압류를 해 두어야 회수 가능성이 높아집니다. 이체 내역에 「경매 대금」 같은 메모가 있으면 대금을 낸 사실의 증거로 쓰기 좋습니다.

경매 명의 낙찰 임의 처분 대응 순서

대금 납부 증거 확보 - 명의인에게 보낸 이체 내역과 법원 매각대금 납부 기록을 모읍니다. 반환 청구액의 근거입니다.
약정 내용 정리 - 공동 투자와 명의 약속이 담긴 메시지나 메모를 날짜순으로 정리합니다. 대금을 빌려준 것이 아니라 투자했다는 사정을 보여 줍니다.
실명법 위험 점검 - 명의를 빌린 경위와 목적을 확인해 내 처벌 위험을 먼저 봅니다. 고소 여부와 진술 범위를 정하는 전제입니다.
가압류 신청 - 명의인의 예금이나 다른 재산에 가압류를 합니다. 소송 중 재산이 빠져나가는 것을 막습니다.
부당이득 반환 소송 - 내가 낸 매각대금의 반환을 청구합니다. 이자와 지연손해금도 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동 입찰로 지분을 나누어 등기했거나 조합 형태로 투자 약정을 맺은 경우에는 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 명의신탁 분쟁의 부당이득 반환 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

실무상 착안점

경매 명의 문제로 오는 분들은 「내 돈이 들어간 집을 팔았으니 당연히 횡령」이라고 생각합니다. 그러나 경매에서는 명의인이 소유자가 되고, 명의를 빌려 산 쪽은 오히려 부동산실명법 위반의 위험을 안고 있습니다. 횡령 고소로 시작하면 수사 과정에서 내 명의신탁 사실이 먼저 드러나는 역효과가 생길 수 있습니다.

실제로 돈을 돌려받는 데 필요한 것은 대금을 낸 기록입니다. 명의인에게 보낸 이체 내역, 법원에 납부한 매각대금의 출처, 공동 투자를 약속한 메시지가 날짜와 함께 남아 있어야 합니다. 빌려준 돈이 아니라 매수 대금의 일부로 낸 것이라는 사정이 드러나야 부당이득 청구가 설득력을 가집니다.

이 기록은 민사 소송에서 청구 금액을 정하고, 가압류 신청에서는 피보전권리를 소명하는 자료가 됩니다. 명의인이 매매대금을 다른 곳에 쓰기 전에 가압류를 해 두면 판결 뒤 실제 회수로 이어질 가능성이 커집니다.

— 허진영 변호사 · 형사·고소

이 상황에서 자주 묻는 것

매각대금 이체 내역·법원 매각허가결정과 등기부·공동 투자 약정 메시지·명의인의 매매 사실 자료를 준비해 주시면, 횡령 고소 가능성·부동산실명법 위험·매각대금 반환 청구와 가압류 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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