재산 범죄

여럿이 돈을 모아 한 사람 이름으로 산 땅에 그가 근저당을 잡히면 횡령인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 여러 사람이 돈을 모았지만 한 사람이 매수인으로 계약하고 그 사람 명의로 등기한 계약명의신탁이라면, 그 사람이 땅에 근저당을 설정해도 횡령죄나 배임죄는 성립하지 않습니다. 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하므로 남의 재물을 보관하는 자가 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 대신 투자한 매수자금은 부당이득으로 돌려받을 수 있으니 각자 낸 돈의 이체 내역부터 모으십시오.

명의자를 처벌하지 못한다고 해서 낸 돈까지 포기해야 하는 것은 아닙니다. 매수자금은 따로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

X씨 등 10명은 2024년 9월 임야를 함께 사기로 하고 돈을 모았지만, 편의상 그중 한 사람인 Y씨 혼자 매수인으로 매도인과 3억 4천만원에 매매계약을 맺었습니다. 매도인은 Y씨가 혼자 사는 것으로 알았고, 10월 Y씨 단독 명의로 이전등기가 마쳐졌습니다. 그런데 2025년 6월 Y씨가 나머지 9명의 동의 없이 자기를 채무자로 하여 담보 한도 4억원의 근저당을 설정하자, X씨는 Y씨를 횡령으로 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

한 사람 이름으로 산 땅에 그가 근저당을 설정하면 횡령죄인가요?

횡령죄가 되지 않습니다. 명의신탁약정은 무효이지만, 수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방인 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 그 매매에 따른 물권변동은 유효합니다. 이런 계약명의신탁에서는 수탁자가 매도인뿐 아니라 명의신탁자에 대한 관계에서도 부동산의 완전한 소유권을 취득합니다.

횡령죄는 타인의 재물을 보관하는 사람이 저지르는 범죄입니다. 대법원 2000. 3. 24. 선고 98도4347 판결은 계약명의신탁의 수탁자는 타인의 재물을 보관하는 자가 아니므로, 자기 소유가 된 부동산을 처분하거나 담보로 제공해도 횡령이 되지 않는다고 보았습니다.

배임죄로는 고소할 수 있나요?

배임죄도 성립하지 않습니다. 수탁자는 명의신탁자에게 매수자금을 부당이득으로 돌려줄 의무만 지는데, 이는 통상의 채무에 불과합니다. 명의신탁약정과 함께 맺은 부동산 매입 위임 약정도 무효이므로 수탁자가 신탁자를 위해 부동산을 관리할 의무를 지는 타인의 사무를 처리하는 자라고 볼 수 없습니다.

대법원 2012. 12. 13. 선고 2010도10515 판결은 매도인이 명의신탁 사실을 알았던 경우에도 수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄의 보관자나 배임죄의 사무처리자가 아니어서, 수탁자의 임의 처분이 횡령죄와 배임죄를 모두 구성하지 않는다고 보았습니다.

공동 매수인들은 낸 돈을 어떻게 돌려받나요?

매수자금을 부당이득으로 돌려받습니다. 부동산실명법 시행 후 계약명의신탁을 한 경우 명의신탁자는 처음부터 부동산 소유권을 취득할 수 없었으므로, 명의신탁자가 입은 손해는 부동산이 아니라 수탁자에게 제공한 매수자금입니다. 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결은 수탁자가 부동산 자체가 아니라 매수자금을 부당이득했다고 보았습니다.

그래서 공동 매수인들은 땅 지분의 이전등기를 청구할 수는 없고, 각자 낸 돈의 반환을 청구해야 합니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 사람은 그 이익을 반환해야 하기 때문입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」에 따른 것이며, 명의자가 근저당으로 대출받은 돈을 다른 곳에 쓰기 전에 가압류로 재산을 묶어 두는 것이 회수에 유리합니다.

계약명의신탁 처분 대응 순서

• 매도인 인식 확인 - 계약 당시 매도인이 공동 매수 사실을 알았는지 계약서와 중개 기록으로 확인합니다. 명의신탁 유형이 정해집니다.
• 자금 내역 정리 - 공동 매수인별 이체 날짜와 금액을 표로 만듭니다. 부당이득 반환 청구액의 근거입니다.
• 등기부 확인 - 근저당 설정일, 채권자, 담보 한도 금액을 확인합니다. 명의자가 얻은 대출 규모를 알 수 있습니다.
• 가압류 신청 - 매수자금 반환청구권으로 명의자의 재산에 가압류를 신청합니다. 추가 처분을 막습니다.
• 처벌 위험 점검 - 명의신탁자 본인에게 부동산실명법 위반 처벌·과징금 위험이 있는지 확인합니다. 소송 방식과 순서를 정하는 기준입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산실명법 시행 전에 명의신탁을 했거나 매도인이 명의신탁 사실을 알았던 경우라면 민사상 반환 대상이 달라질 수 있어 계약 시기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 명의신탁을 둘러싼 형사 고소 검토와 매수자금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약명의신탁은 무엇인가요?
  명의신탁자가 수탁자에게 매수를 맡겨 수탁자가 직접 매수인으로 계약하고 수탁자 명의로 등기하는 방식입니다. 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자 명의 등기는 유효하고, 수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다. 명의신탁약정 자체는 무효입니다.
• 매도인이 알았다면 횡령이 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 2010도10515 판결은 매도인이 명의신탁 사실을 알았던 경우에도 수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄의 보관자나 배임죄의 사무처리자가 아니라고 보았습니다. 다만 이 경우 등기가 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남으므로 민사상 법률관계는 달라집니다.
• 땅 지분을 넘겨 달라고 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 명의신탁약정은 무효이므로 약정에 근거한 지분 이전등기를 청구할 수 없습니다. 대법원 2002다66922 판결에 따르면 부동산실명법 시행 후 계약명의신탁에서 명의신탁자가 돌려받을 수 있는 것은 부동산이 아니라 제공한 매수자금입니다.
• 매수자금은 얼마나 돌려받을 수 있나요?
  각자 명의자에게 제공한 매수자금입니다. 민법 제741조에 따라 법률상 원인 없이 이익을 얻은 명의자는 그 이익을 반환해야 하고, 그 대상은 매수자금입니다. 취득세나 중개보수처럼 매수에 함께 쓴 비용도 제공한 자금에 포함되는지는 약정과 지급 내역을 보고 판단합니다.
• 명의자를 형사 고소하면 불리한 점이 있나요?
  명의신탁자 본인도 처벌될 수 있습니다. 부동산실명법 제7조 제1항 제1호는 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기하게 한 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처합니다. 횡령·배임이 성립하지 않는 사건에서 고소하면 오히려 본인의 위반 사실만 드러날 수 있습니다.
• 명의자가 근저당으로 받은 대출금을 묶을 수 있나요?
  가압류로 묶을 수 있습니다. 매수자금 반환청구권을 피보전채권으로 명의자의 예금, 다른 부동산, 그 임야의 잔여 가치에 가압류를 신청할 수 있습니다. 본안 소송은 시간이 걸리므로 명의자가 재산을 처분하기 전에 먼저 신청하는 것이 좋습니다.

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