등기·명의신탁

두 사람 앞으로 차례로 명의신탁한 부동산, 불법원인급여라 못 찾나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 두 사람 앞으로 차례로 명의신탁한 부동산이라도 불법원인급여에 해당하지 않아 최종 명의자를 상대로 등기 회복을 청구할 수 있습니다. 대법원은 명의신탁 등기라는 이유만으로 불법원인급여가 되지 않는다고 봅니다. 지금은 최종 명의자가 부동산을 처분하지 못하도록 등기부와 가처분 여부부터 확인하십시오.

명의신탁이 법 위반이라는 이유로 부동산을 되찾는 것을 포기할 필요는 없습니다. 제재는 따로 받더라도 소유권 자체를 잃는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 자기 돈으로 상가 한 칸을 사면서 대출 문제로 동생 B씨 명의로 등기했습니다. 2024년 B씨가 사업 채무 때문에 명의를 A씨의 조카 C씨 앞으로 옮겼는데, 이것도 A씨와 합의한 명의신탁이었습니다. 2025년 A씨가 등기를 돌려달라고 하자 C씨는 명의신탁은 불법이라 돌려줄 의무가 없다고 버팁니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁 등기가 불법원인급여라서 돌려받지 못하나요?

아니요. 명의신탁약정에 따라 다른 사람 이름으로 등기를 했다는 이유만으로 불법원인급여가 되지는 않으므로, 명의신탁자는 등기 회복을 청구할 수 있습니다. 불법원인급여의 불법은 선량한 풍속 기타 사회질서 위반을 뜻하는데, 명의신탁약정은 그 자체로 반사회적이라고 단정할 수 없기 때문입니다.

대법원은 2019년 전원합의체 판결로 이 입장을 다시 확인했고, 농지법상 제한을 피하려고 명의신탁을 한 경우에도 같다고 보았습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동만 무효로 하고 소유권을 명의신탁자에게 남겨 두는 구조입니다.

두 번 거쳐 넘어간 등기도 되찾을 수 있나요?

되찾을 수 있습니다. 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효이므로, 첫째 수탁자에서 둘째 수탁자로 순차로 넘어간 등기도 소유권을 옮기지 못하고 소유권은 명의신탁자에게 남습니다. 명의신탁자는 최종 명의자를 상대로 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기나 말소등기를 청구합니다.

다만 중간 명의자가 명의신탁 사실을 모르는 사람에게 돈을 받고 팔았거나 근저당을 설정해 준 경우는 다릅니다. 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 최종 명의자가 이런 제3자에 해당하는지는 매매계약서와 대금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다.

명의신탁을 한 사람은 어떤 제재를 받나요?

명의신탁자는 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금을 받을 수 있고, 형사상 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 이 제재와 등기 회복은 별개입니다.

과징금은 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 부과합니다. 등기를 되찾은 뒤 실명등기를 하지 않으면 이행강제금이 추가될 수 있으므로, 소송과 함께 실명 전환 일정도 잡아야 합니다.

명의신탁 부동산 등기 회복 대응 순서

• 명의신탁 증거 확보 - 매수 자금 출처, 명의신탁 합의 문자, 세금 납부 내역을 모읍니다. 등기 회복 소송에서 명의신탁 사실을 증명해야 합니다.
• 처분금지가처분 - 최종 명의자가 제3자에게 팔지 못하게 가처분을 신청합니다. 제3자가 끼면 회복이 어려워집니다.
• 청구 형태 결정 - 진정명의 회복 이전등기나 순차 말소등기 중 하나를 고릅니다. 중간 명의자 수와 소송 상대에 따라 정합니다.
• 제재 대응 검토 - 과징금·형사 절차가 시작될 수 있는지 봅니다. 장기미등기·종중 등 예외 해당 여부도 확인합니다.
• 실명등기 완료 - 판결을 받으면 명의신탁자 명의로 등기를 마칩니다. 늦어지면 이행강제금 대상이 될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁이 부동산을 파는 사람과 수탁자 사이 계약으로 이루어진 계약명의신탁이거나 종중·배우자 명의신탁 예외에 해당하면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 등기 회복 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁은 불법이라 못 돌려받나요?
  돌려받을 수 있습니다. 불법원인급여의 불법은 선량한 풍속 기타 사회질서 위반을 뜻하고, 명의신탁약정은 그 자체로 반사회적이라고 단정할 수 없습니다. 대법원은 부동산실명법 위반 명의신탁 등기만으로는 불법원인급여가 아니라고 보고 명의신탁자의 등기 회복 청구를 받아들였습니다.
• 농지를 명의신탁한 경우도 같나요?
  같습니다. 대법원 전원합의체는 농지법상 제한을 피하려고 명의신탁을 한 경우에도 불법원인급여 규정의 적용 여부를 달리 볼 이유가 없다고 판단했습니다. 따라서 농지 명의신탁자도 명의수탁자를 상대로 등기 말소나 진정명의 회복을 청구할 수 있습니다.
• 소유권은 누구에게 있나요?
  등기명의신탁이면 소유권은 명의신탁자에게 그대로 남습니다. 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동이 모두 무효이기 때문입니다. 그래서 명의신탁자는 소유자로서 방해배제청구권에 기해 명의수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
• 수탁자가 다른 사람에게 팔면 어떻게 되나요?
  명의신탁약정과 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자에게서 부동산을 산 제3자는 원칙적으로 소유권을 취득합니다. 이 경우 명의신탁자는 등기 회복 대신 수탁자에게 매각대금 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 쪽으로 바뀝니다.
• 명의신탁자는 처벌받나요?
  받을 수 있습니다. 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상이고, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 등기를 회복하는 소송과 처벌 절차는 별개로 진행됩니다.
• 과징금은 얼마나 나오나요?
  명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 부동산 가액은 과징금 부과일 기준 기준시가로 정하되, 이미 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했으면 그 시점 가액으로 합니다. 부과는 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 합니다.

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