등기·명의신탁

동생 명의로 산 아파트에 20년 넘게 살았으면 취득시효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 동생 명의로 계약하고 등기한 계약명의신탁 아파트는 20년 넘게 점유했어도 신탁자의 점유취득시효가 인정되지 않습니다. 대법원은 계약명의신탁의 신탁자는 소유권을 가질 수 없음을 알면서 점유한 것이어서 소유의 의사가 있다는 추정이 깨진다고 보았습니다. 지금은 매수자금을 누가 냈는지 보여 주는 송금 내역부터 확보하십시오.

20년 동안 관리비와 재산세를 낸 영수증을 모아 취득시효를 준비할 필요는 없습니다. 계약명의신탁의 신탁자는 오래 살았다는 사실만으로 소유자가 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 자기 돈으로 아파트 분양권을 샀지만 사정이 있어 남동생 이름으로 분양회사와 계약을 승계하고 등기도 남동생 앞으로 했습니다. 분양회사는 이런 약속을 몰랐습니다. A씨는 그 뒤 21년 동안 세입자를 들여 임대료를 받으며 아파트를 관리해 왔는데, 2025년 남동생이 세상을 떠나자 조카들이 상속등기를 했습니다. A씨는 20년 넘게 점유했으니 취득시효로 소유권을 찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약명의신탁이면 동생 명의 등기는 유효한가요?

매도인이나 분양회사가 명의신탁 약속을 몰랐다면 동생 명의 등기는 유효하고 동생이 완전한 소유권을 갖습니다. 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정 자체는 무효이지만, 수탁자가 계약 당사자로 나서고 상대방이 이를 모른 경우 물권변동은 유효로 남습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서도 명의신탁약정은 무효입니다. 매도인이 약속을 알았다면 동생 명의 등기가 무효가 되어 소유권이 매도인에게 남지만, 이 경우에도 신탁자는 매매계약 당사자가 아니어서 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 할 수 없습니다.

20년 넘게 살았으면 점유취득시효로 소유권을 찾을 수 있나요?

찾기 어렵습니다. 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 하는데, 계약명의신탁의 신탁자는 자기가 소유권을 가질 수 없다는 사실을 알면서 점유한 것으로 봅니다. 그래서 소유의 의사로 점유한다는 추정이 깨집니다.

점유자는 원래 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 소유권 취득 원인이 될 법률요건 없이 그 사실을 알면서 남의 부동산을 점유한 것이 증명되면 이 추정이 깨집니다. 대법원은 계약명의신탁에서 신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유하는 경우가 바로 이에 해당한다고 보았습니다.

1995년 부동산실명법 시행 전에 한 약속이면 다른가요?

시행 전에 약속했더라도 등기가 시행 뒤에 이루어졌다면 유예기간 없이 곧바로 명의신탁약정이 무효가 됩니다. 대법원 2025. 7. 3. 선고 2025다210042 판결은 1995. 7. 1. 전에 계약명의신탁약정을 하고 1996년 동생 명의로 등기된 아파트에 대해 이렇게 보고, 1996년 6월부터 세입자를 통해 점유한 누나의 취득시효 주장을 받아들이지 않은 원심을 그대로 유지했습니다.

시행 전에 이미 수탁자 명의로 등기까지 마친 경우에는 유예기간 안에 실명등기를 하도록 한 별도 규정이 적용되고, 그 경우 신탁자가 시행 전에 점유를 시작했다면 시행일 이후 타주점유로 바뀌는지가 문제됩니다. 등기 시점이 1995. 7. 1. 앞뒤 어디인지가 첫 번째 확인 사항입니다.

소유권을 못 찾으면 무엇을 돌려받을 수 있나요?

부동산실명법 시행 뒤 계약명의신탁을 했다면 신탁자는 수탁자에게 부동산이 아니라 자기가 낸 매수자금을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 수탁자가 사망했다면 그 상속인이 반환의무를 상속합니다. 이 청구권도 채권이므로 10년 소멸시효가 적용될 수 있어 언제 시효가 진행하는지를 따로 확인해야 합니다.

명의신탁 자체는 형사처벌과 과징금 대상이 될 수 있습니다. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상이고, 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있으므로 반환 청구를 할 때 이 부분도 함께 봐야 합니다.

명의신탁 부동산 분쟁 대응 순서

• 신탁 유형 확인 - 매도인과 계약한 사람이 누구였는지, 매도인이 명의신탁을 알았는지 확인합니다. 계약명의신탁인지 등기명의신탁인지에 따라 청구 상대방이 달라집니다.
• 시점 확인 - 약정일과 등기일이 1995. 7. 1. 앞뒤 어디인지 정리합니다. 등기가 시행 뒤면 곧바로 약정이 무효로 처리됩니다.
• 자금 출처 정리 - 계약금·중도금·잔금을 누가 냈는지 송금 내역으로 증명합니다. 부당이득 반환액이 이 금액으로 정해집니다.
• 상속인 확인 - 수탁자가 사망했다면 상속인 전원과 상속 지분을 확인합니다. 반환 청구는 상속인들을 상대로 합니다.
• 처분 금지 조치 - 상속인들이 아파트를 팔기 전에 가압류 등 보전처분을 검토합니다. 처분 뒤에는 회수가 어려워집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁을 알았거나 약정과 등기가 1995년 전후로 나뉘어 있다면 분양계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 반환·부당이득 소송과 관련 보전처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약명의신탁이 무엇인가요?
  신탁자와 수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 수탁자가 직접 매수인으로 나서 매도인과 계약한 뒤 수탁자 명의로 등기하는 방식입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 따라 매도인이 약정을 몰랐다면 수탁자 명의 등기는 유효하고 수탁자가 소유권을 갖습니다.
• 세금과 관리비를 내 왔어도 취득시효가 안 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결은 계약명의신탁의 신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유하면, 소유권 취득 원인이 없다는 사실을 알면서 남의 부동산을 점유한 것이어서 소유의 의사로 점유한다는 추정이 깨진다고 보았습니다. 세금 납부만으로 이 결론이 바뀌지 않습니다.
• 세입자를 통해 점유한 것도 점유인가요?
  간접점유로 점유에 해당합니다. 다만 점유가 인정되더라도 계약명의신탁의 신탁자는 소유의 의사가 없는 것으로 보아 취득시효 요건을 채우지 못합니다. 대법원 2025. 7. 3. 선고 2025다210042 판결의 원고도 임차인을 통해 점유를 시작했지만 자주점유 추정이 깨졌다는 원심 판단이 유지됐습니다.
• 매도인이 명의신탁을 알았다면 달라지나요?
  수탁자 명의 등기가 무효가 되어 소유권이 매도인에게 남습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문의 결과입니다. 그래도 신탁자는 매매계약 당사자가 아니므로 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 매수자금 반환 문제로 정리됩니다.
• 동생이 죽으면 조카들에게 돈을 청구하나요?
  청구할 수 있습니다. 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결은 부동산실명법 시행 뒤 계약명의신탁에서 수탁자가 반환할 부당이득은 부동산이 아니라 신탁자가 제공한 매수자금이라고 보았고, 수탁자가 사망하면 이 반환의무는 상속인들에게 상속분대로 넘어갑니다.
• 명의신탁 사실을 밝히면 처벌받나요?
  처벌과 과징금 대상이 될 수 있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항 제1호는 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제5조 제1항 제1호는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 정합니다. 청구 전에 이 위험도 함께 따져야 합니다.
• 1995년 전에 약속했으면 유예기간이 있나요?
  등기가 1995. 7. 1. 뒤에 이루어졌다면 유예기간이 없습니다. 부칙(법률 제4944호) 제2조 제2항에 따라 시행 전에 약정하고 시행 뒤에 등기했으면 제4조가 곧바로 적용됩니다. 유예기간 안에 실명등기를 하도록 한 제11조는 시행 전에 이미 수탁자 명의로 등기된 경우에 적용됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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