등기·명의신탁

실명법 시행 전에 남의 이름으로 해 둔 땅, 이제 해지하고 제 앞으로 옮길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 실명법 시행 전 명의신탁을 유예기간 안에 실명등기하지 않았다면 지금 「명의신탁 해지」를 원인으로 한 소유권이전등기는 할 수 없고 신청해도 각하됩니다. 유예기간이 지나면서 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기가 무효가 되어 해지할 약정 자체가 남아 있지 않기 때문입니다. 지금은 해지 대신 수탁자 명의 등기의 말소나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 준비하십시오.

명의신탁을 먼저 「해지」해야 땅을 되찾을 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 약정이 이미 무효이므로 해지 통지 없이 소유권 자체를 근거로 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1994년 자기 명의 토지를 친구 B씨 이름으로 매매 등기해 두었습니다. 2025년 B씨와 정리하기로 합의하고 「명의신탁 해지」를 원인으로 이전등기를 신청했지만 등기소에서 각하 통지를 받았습니다. A씨는 B씨가 협력하겠다고 하는데도 왜 등기가 안 되는지, 땅을 되찾을 다른 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유예기간이 지난 명의신탁은 해지를 원인으로 등기할 수 있나요?

할 수 없습니다. 실명법 시행 전에 명의신탁을 한 기존 명의신탁자는 시행일부터 1년의 유예기간 안에 실명등기를 해야 했고, 이 기간은 1996. 6. 30.에 끝났습니다. 그 전에 소송이 법원에 제기된 경우에는 확정판결이 있은 날부터 1년 안에 실명등기를 해야 했습니다.

유예기간 안에 실명등기를 하지 않으면 그 기간이 지난 날 이후의 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동에는 제4조가 적용되어 무효가 됩니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다5140 판결은 이 경우 명의신탁자가 더 이상 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다고 보았습니다. 수탁자가 협력하겠다고 해도 결론은 같습니다.

등기관도 이 신청을 받아 줄 수 없습니다. 대법원 1997. 5. 1. 자 97마384 결정은 명의신탁 해지를 원인으로 한 신청이 신청 취지 자체로 법률상 허용될 수 없음이 명백해 각하 대상이라고 보았습니다. 당시 구 부동산등기법 조문은 지금 제29조 제2호 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」로 옮겨져 있습니다.

과징금을 받았으면 제 명의로 등기해야 한다는데 해지 등기가 되지 않나요?

되지 않습니다. 과징금을 부과받은 사람은 지체 없이 자기 명의로 등기해야 하고 이를 어기면 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 100분의 20의 이행강제금이 부과됩니다. 하지만 이 규정은 공법상 의무를 지운 것일 뿐, 수탁자에게 명의신탁을 원인으로 등기를 청구할 권리를 새로 만든 것이 아닙니다.

과징금은 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 부과됩니다. 등기를 되찾는 절차와 과징금 문제는 따로 움직이므로, 이전등기를 서두르더라도 과징금 부과 여부는 별도로 확인해야 합니다.

그러면 명의신탁한 땅은 어떻게 되찾나요?

내 이름에서 수탁자 이름으로 등기를 옮긴 이른바 2자간 등기명의신탁이라면 소유권은 처음부터 명의신탁자에게 남아 있습니다. 수탁자 명의 등기가 무효이므로 소유권에 기한 방해배제로 그 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 수탁자가 동의하면 공동으로 말소등기를 신청하고, 거부하면 소송으로 구합니다.

말소 대신 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수도 있습니다. 대법원 2009. 4. 9. 선고 2006다30921 판결은 이 청구가 이미 자기 앞으로 소유권 등기가 있었던 사람이 등기 말소에 갈음해 구하는 것으로 그 성질이 소유권에 기한 방해배제청구권이라고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서도 이 구조는 달라지지 않았습니다.

다만 수탁자가 그사이 땅을 제3자에게 팔거나 근저당을 설정했다면 명의신탁의 무효를 그 제3자에게 주장할 수 없습니다. 제3자가 명의신탁 사실을 알았는지와 상관없습니다. 이때는 수탁자에게 부당이득이나 손해배상을 구하는 쪽으로 방향이 바뀝니다.

명의신탁 부동산 회복 대응 순서

• 명의신탁 형태 확인 - 내 이름에서 수탁자로 옮긴 등기인지, 수탁자가 직접 매수인이 된 계약명의신탁인지 가립니다. 2자간 등기명의신탁일 때 소유권이 명의신탁자에게 남습니다.
• 등기부 권리관계 확인 - 수탁자 명의 뒤에 근저당·가압류·매매 등기가 붙었는지 봅니다. 제3자 권리가 있으면 그 부분은 무효를 주장할 수 없습니다.
• 처분금지가처분 - 수탁자가 협력하지 않거나 처분할 우려가 있으면 소송 전에 가처분을 해 둡니다. 가처분 이후 처분은 가처분권자에게 대항하지 못합니다.
• 말소 또는 진정명의회복 청구 - 수탁자와 합의되면 공동신청으로, 합의가 안 되면 소송으로 등기를 되돌립니다. 등기원인은 해지가 아닌 무효를 전제로 적습니다.
• 과징금·세금 점검 - 실명등기 의무 위반에 따른 과징금과 이행강제금 부과 여부를 확인합니다. 등기를 되찾는 시점에 부과 문제가 드러나는 일이 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁 당시 매도인이 누구였는지나 수탁자가 이미 처분·담보제공을 했는지에 해당하면 등기부와 매매 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 등기 회복 소송과 과징금 관련 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁 해지로 등기하면 왜 각하되나요?
  유예기간이 지나면서 명의신탁약정이 무효가 되어 해지할 대상이 없기 때문입니다. 대법원 1997. 5. 1. 자 97마384 결정은 이런 신청이 신청 취지 자체로 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우라고 보았습니다. 현행 부동산등기법 제29조 제2호의 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」에 해당해 등기관이 각하합니다.
• 실명법 유예기간은 언제까지였나요?
  법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일부터 1년이었고 1996. 6. 30.에 끝났습니다. 그 전이나 유예기간 중에 부동산물권에 관한 소송이 법원에 제기되었다면 확정판결이 있은 날부터 1년 안에 실명등기를 하면 되었습니다. 이 기간을 모두 넘겼다면 명의신탁약정은 무효가 됩니다.
• 수탁자가 동의하면 말소등기는 바로 되나요?
  됩니다. 2자간 등기명의신탁에서는 수탁자 명의 등기가 무효이므로 수탁자가 협력하면 명의신탁자와 수탁자가 함께 그 소유권이전등기의 말소를 신청할 수 있습니다. 다만 수탁자 명의 뒤에 근저당이나 가압류가 있으면 그 권리자의 승낙이 필요하거나 말소 자체가 어려울 수 있어 등기부를 먼저 봐야 합니다.
• 진정명의회복 이전등기와 말소는 무엇이 다른가요?
  결과는 같고 방식만 다릅니다. 말소는 수탁자 명의 등기를 지워 이전 상태로 돌리는 것이고, 진정명의회복은 수탁자에게서 명의신탁자에게 다시 이전등기를 받는 것입니다. 대법원 2009. 4. 9. 선고 2006다30921 판결은 두 청구 모두 소유권에 기한 방해배제청구권이라고 보았습니다. 중간 등기가 여러 개일 때 진정명의회복이 간편합니다.
• 수탁자가 이미 땅을 팔았으면 어떻게 되나요?
  산 사람에게는 명의신탁 무효를 주장할 수 없습니다. 실명법 제4조 제3항은 명의신탁약정과 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고, 제3자가 명의신탁 사실을 알았는지는 묻지 않습니다. 이때는 수탁자를 상대로 매각대금 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 방법을 검토합니다.
• 명의신탁 사실이 드러나면 과징금은 얼마인가요?
  부동산 가액의 100분의 30 범위에서 부과됩니다. 가액은 과징금을 부과하는 날의 기준시가로 하되, 이미 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 합니다. 과징금을 받고도 자기 명의로 등기하지 않으면 1년 뒤 100분의 10, 다시 1년 뒤 100분의 20의 이행강제금이 붙습니다.
• 배우자 명의로 해 둔 경우도 같나요?
  다릅니다. 배우자 명의로 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않았다면 실명법 제4조부터 제7조와 제12조 제1항부터 제3항까지가 적용되지 않습니다. 이때 명의신탁약정은 유효하므로 해지를 원인으로 한 이전등기를 청구할 여지가 있습니다.

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