등기·명의신탁

명의신탁한 부동산을 명의자가 몰래 팔았다면 손해배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

양자간 명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 임의로 팔면 횡령죄가 되지 않더라도 명의신탁자의 소유권을 침해한 불법행위로 손해배상책임을 집니다. 대법원 2016다34007 판결로 판단 이유와 매수인 상대 회복 가능성, 명의신탁자 쪽 위험을 정리했습니다.

네, 횡령죄가 되지 않아도 민사상 손해배상은 받을 수 있습니다. 대법원은 양자간 명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분하면 명의신탁자의 소유권을 침해한 불법행위라고 보았습니다. 형사 사건에서 무죄나 파기 판결이 났다고 민사 청구까지 포기할 필요는 없습니다. 처분에 협력한 등기 명의자의 배우자 같은 사람에게도 함께 책임을 물을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2019. 5. 자기 소유 상가를 친구 부부의 아내 명의로 매매계약서를 써 등기를 넘겨 두었습니다. 그런데 친구가 2021. 10. 상가를 아내 명의로 제3자에게 3억 2천만원에 팔고 등기까지 넘겼습니다. D씨는 친구 부부를 횡령으로 고소했지만, 양자간 명의신탁은 횡령죄가 되지 않는다는 이유로 수사가 끝났습니다. 그사이 상가 시세는 4억원 가까이 올랐고, 친구는 받은 돈을 이미 다 썼다고 합니다. D씨는 2026. 3. 사 간 사람에게서 상가를 되찾을 수 없다면 친구 부부에게 돈으로라도 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 명의수탁자의 임의 처분을 어떻게 판단했나요?

명의수탁자의 불법행위 책임을 인정한 원심을 유지했습니다. 사안에서 원고는 자기 부동산을 피고 남편의 아내 명의로 매매계약서를 써 2억 7,500만원에 넘긴 것처럼 등기했고, 남편은 몇 달 뒤 아내 명의로 3억원에 제3자에게 팔았습니다. 남편은 횡령죄로 1심과 항소심에서 유죄였지만, 대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결로 판례가 바뀌어 형사 사건은 파기환송되었습니다.

대법원은 민사책임과 형사책임은 지도이념과 증명의 정도가 다르다고 보았습니다. 그리고 명의수탁자의 처분은 “명의신탁자의 소유권을 침해하는 행위로서 형사상 횡령죄의 성립 여부와 관계없이 민법상 불법행위에 해당”한다고 판단했습니다. 처분에 협력한 아내도 고의나 과실로 매도에 협력했다며 공동불법행위 책임을 인정했습니다. 원심이 이 행위를 횡령이라고 표현한 부분은 바뀐 판례에 맞지 않지만, 손해배상책임을 인정한 결론은 정당하다고 보았습니다.

사 간 사람에게서 부동산을 되찾을 수는 없나요?

원칙적으로 되찾기 어렵습니다. 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효여서 소유권은 명의신탁자에게 남아 있습니다. 그래서 명의수탁자 이름으로 등기가 남아 있는 동안에는 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 하지만 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 명의수탁자에게서 사 간 사람은 명의신탁 사실을 알았더라도 소유권을 유효하게 얻습니다.

대법원은 바로 이 점 때문에 명의신탁자에게 손해가 생긴다고 보았습니다. 매수인 앞으로 등기가 넘어가는 순간 명의신탁자는 소유권을 잃기 때문입니다. 다만 매수인이 명의수탁자의 배임에 적극 가담한 것처럼 매매 자체가 반사회적이라고 볼 사정이 있으면 따로 다툴 여지가 있습니다. 형사 쪽 판단은 「실명등기를 못 한 명의신탁 건물을 명의수탁자가 팔면 횡령죄인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

명의신탁자가 청구할 때 조심할 점은 무엇인가요?

소송 과정에서 명의신탁 사실을 스스로 밝히게 되므로, 명의신탁자 자신에 대한 제재를 먼저 따져 보아야 합니다. 법을 어긴 명의신탁자는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을, 형사상 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금을 받을 수 있습니다. 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 그래서 상대방이 소송 중 이 점을 들어 합의를 압박하는 경우도 있으니 미리 대응 방향을 정해 두어야 합니다.

반면 배우자 명의나 종중 재산처럼 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없는 특례에 해당하면 명의신탁약정 자체가 무효가 되지 않아 법률관계가 달라집니다. 손해액은 처분 당시 부동산 시가를 기준으로 다투는 경우가 많다고 볼 수 있어, 처분 시점의 시세 자료를 함께 준비해야 합니다.

명의수탁자가 받은 매매대금을 그대로 가지고 있다면 그 돈을 부당이득으로 돌려 달라는 주장도 함께 검토할 수 있습니다. 어느 쪽이든 명의수탁자의 재산이 빠져나가기 전에 가압류로 묶어 두는 것이 회수에 중요합니다.

명의수탁자 임의 처분 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 등기사항증명서로 처분 날짜와 매수인, 매매가를 확인합니다.
• 명의신탁 증거 정리 - 매매대금을 실제로 누가 냈는지, 약정을 보여 주는 문자·계좌 내역을 모읍니다.
• 제재 위험 점검 - 과징금·형사처벌 위험과 특례 해당 여부를 먼저 검토합니다.
• 처분 협력자 특정 - 명의자 배우자 등 처분에 협력한 사람을 공동 피고로 넣을지 정합니다.
• 재산 보전과 소 제기 - 명의수탁자 재산을 가압류하고, 안 날부터 3년 안에 처분 당시 시가 자료를 붙여 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁 약정을 증명할 자료와 특례 해당 여부, 처분 당시 시가에 따라 배상 범위와 함께 따져야 할 위험이 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 반환·손해배상 소송과 부동산실명법 과징금 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양자간 명의신탁은 왜 횡령죄가 안 되나요?
  대법원 전원합의체는 법을 어긴 명의신탁에서 명의수탁자와 명의신탁자의 관계는 형법상 보호할 가치 있는 신임관계가 아니고, 명의수탁자를 타인의 재물을 보관하는 자로 볼 수 없다고 판례를 바꾸었습니다.
• 명의자가 아직 팔지 않았다면 등기를 되돌릴 수 있나요?
  네, 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효여서 소유권은 명의신탁자에게 남아 있습니다. 소유자로서 명의수탁자를 상대로 등기 말소나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 명의자의 배우자도 함께 배상해야 하나요?
  처분에 고의나 과실로 협력했다면 공동불법행위 책임을 질 수 있습니다. 판결 사안에서도 등기 명의자인 아내가 남편의 매도에 협력했다고 보아 함께 배상책임을 인정했습니다.
• 명의신탁자도 처벌이나 과징금을 받나요?
  법을 어긴 명의신탁자는 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금과 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상입니다. 종중·배우자·종교단체 특례에 해당하면 적용되지 않습니다.
• 배우자 이름으로 등기해 둔 집을 배우자가 팔았다면 어떻게 되나요?
  조세 포탈 등 목적이 없는 배우자 명의신탁은 특례로 명의신탁약정이 무효가 되지 않습니다. 이 경우 법률관계가 양자간 명의신탁과 달라지므로 별도로 검토해야 합니다.
• 형사 사건에서 무죄가 나도 민사 소송을 낼 수 있나요?
  네, 민사책임과 형사책임은 지도이념과 증명의 정도가 달라 별개로 판단합니다. 횡령죄가 되지 않아도 소유권 침해에 따른 불법행위 책임은 인정될 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 실명등기를 못 한 명의신탁 건물을 명의수탁자가 팔면 횡령죄인가요?
• 명의신탁인 줄 알고 판 땅을 명의자가 되팔았는데 손해배상을 받을 수 있나요?
• 명의신탁한 땅을 명의자가 팔았다가 경매로 다시 샀다면 돌려받을 수 있나요?
• 명의신탁한 주식을 명의자가 팔아 버렸으면 돌려받을 수 없나요?
• 혼인신고 전 사실혼 배우자 이름으로 집을 등기해도 배우자 명의신탁 특례가 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기