등기·명의신탁

혼인신고 전 사실혼 배우자 이름으로 집을 등기해도 배우자 명의신탁 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 혼인신고를 하지 않은 사실혼 배우자에게 부동산 명의를 신탁하면 배우자 특례가 적용되지 않아 명의신탁은 무효이고 과징금과 처벌 대상이 됩니다. 대법원은 부동산실명법 특례의 배우자에 사실혼 배우자는 포함되지 않는다고 봅니다. 지금은 명의를 넘기기 전에 혼인신고를 먼저 할 수 있는지부터 확인하십시오.

결혼식을 올리고 함께 산다는 증명 서류를 모아 두어도 배우자 특례를 받을 수는 없습니다. 특례는 혼인신고로 법률상 배우자가 된 경우에만 적용됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨와 재혼하며 결혼식을 올리고 함께 살기 시작했습니다. B씨는 전 혼인에서 낳은 딸이 결혼할 때까지 혼인신고를 미뤄 달라고 부탁했고, 두 사람은 2026년 말 이후에 신고하기로 했습니다. 그 사이 A씨는 2026년 자기 이름으로 된 시가 5억원의 아파트를 B씨 이름으로 옮겨 두려고 했습니다. A씨는 혼인신고를 하지 않은 상태에서 명의를 넘겨도 배우자 명의신탁으로 인정되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사실혼 배우자 이름으로 한 명의신탁도 유효한가요?

유효하지 않습니다. 부동산실명법은 배우자 명의로 부동산을 등기한 경우 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 명의신탁을 무효로 하지 않는 특례를 둡니다. 그러나 대법원 1999. 5. 14. 선고 99두35 판결은 이 특례의 배우자에 사실혼 배우자는 포함되지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 특례 대상을 배우자로만 정하고 있습니다.

특례가 적용되지 않으면 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효입니다. 다만 이 무효는 제3자에게 주장하지 못하므로, 사실혼 배우자가 그 부동산을 다른 사람에게 팔면 되찾기 어렵습니다.

사실혼 배우자에게 명의신탁하면 어떤 제재를 받나요?

과징금과 형사처벌을 받을 수 있습니다. 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기하게 한 신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액 범위에서 과징금이 부과됩니다. 신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

같은 판결은 과징금 채무가 대체적 급부가 가능한 의무여서 과징금을 부과받은 사람이 사망하면 상속인에게 승계된다고도 보았습니다.

나중에 혼인신고를 하면 유효해지나요?

혼인신고를 한 때부터 유효해집니다. 대법원 2002. 10. 28. 자 2001마1235 결정은 명의신탁등기가 처음에 무효였더라도 이후 신탁자와 수탁자가 혼인해 법률상 배우자가 되고 조세 포탈 같은 예외 사유가 없으면 그때부터 배우자 특례가 적용돼 등기가 유효해진다고 보았습니다. 다만 혼인신고 전까지의 기간에 대한 과징금이나 처벌 문제는 따로 남을 수 있습니다.

사실혼 배우자 명의신탁 대응 순서

• 등기 전 판단 - 명의를 넘기기 전에 혼인신고를 먼저 할 수 있는지 정합니다. 신고 뒤 배우자 명의로 등기하면 특례를 받을 수 있습니다.
• 목적 점검 - 세금을 줄이거나 채권자를 피하려는 목적이 있으면 법률상 배우자여도 특례가 적용되지 않습니다. 명의를 넘기는 이유를 정리합니다.
• 이미 넘겼다면 - 혼인신고를 할 수 있는지, 아니면 실명등기로 되돌릴지 결정합니다. 늦을수록 제재 위험이 커집니다.
• 처분 방지 - 관계가 틀어질 우려가 있으면 처분금지가처분을 검토합니다. 제3자에게 넘어가면 되찾기 어렵습니다.
• 분쟁 시 청구 - 사실혼 해소 때는 재산분할 청구와 명의신탁 부동산 반환 청구를 함께 검토합니다. 자금 출처 기록이 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의를 넘긴 목적에 조세나 채무 회피 요소가 섞여 있거나 이미 과징금 절차가 시작된 경우에는 자금 흐름과 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환과 과징금 불복, 사실혼 재산분할 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배우자 명의신탁 특례는 무엇인가요?
  배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 부동산실명법의 무효, 과징금, 이행강제금, 벌칙 규정을 적용하지 않는 제도입니다. 종중과 종교단체에도 비슷한 특례가 있습니다.
• 사실혼 배우자도 특례 대상인가요?
  아닙니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 99두35 판결은 부동산실명법 특례의 배우자에 사실혼 관계의 배우자는 포함되지 않는다고 보았습니다. 결혼식을 올리고 함께 살아도 혼인신고 전이면 특례를 받을 수 없습니다.
• 특례가 안 되면 명의신탁은 어떻게 되나요?
  명의신탁약정은 무효이고 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효입니다. 다만 이 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 수탁자가 다른 사람에게 팔거나 담보로 제공하면 그 사람의 권리는 보호됩니다.
• 과징금은 얼마나 나오나요?
  명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기하게 한 신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액 범위에서 부과됩니다. 부동산 가액은 과징금 부과일 기준 기준시가 등으로 정하고, 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이 부과합니다.
• 형사처벌도 받나요?
  받을 수 있습니다. 명의신탁약정을 위반한 신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의를 빌려준 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 사실혼 배우자라는 사정만으로 면제되지 않습니다.
• 나중에 혼인신고를 하면 괜찮아지나요?
  혼인신고를 한 때부터 특례가 적용돼 명의신탁등기가 유효해집니다. 대법원 2002. 10. 28. 자 2001마1235 결정의 결론입니다. 다만 신고 전 기간의 과징금이나 처벌 문제까지 소급해 없어지는지는 사안별로 따져야 합니다.

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