등기·명의신탁

매도인이 모르는 계약명의신탁으로 수탁자가 소유권을 가졌는데 신탁자도 과징금을 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인이 명의신탁 약정을 모른 채 수탁자 명의로 계약하고 등기해 수탁자가 완전한 소유권을 가졌더라도 명의신탁자는 과징금 부과 대상입니다. 부동산실명법 제5조 제1항 제1호는 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게 과징금을 부과하고, 대법원 2011두26626 판결은 계약명의신탁에서도 이를 그대로 적용했습니다. 지금은 매매계약서의 매수인 명의와 매수자금을 누가 냈는지부터 정리해 두십시오.

계약명의신탁에서는 과징금을 낸 뒤 자기 명의로 등기를 옮기지 않아도 이행강제금은 붙지 않습니다. 매도인이 몰랐던 경우는 등기 의무의 예외이기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2023년 지인 G씨와 명의신탁 약정을 맺고, G씨가 매수인으로 나서 아파트 한 채를 8억원에 사도록 했습니다. 매도인은 이런 약정을 전혀 몰랐고, 소유권이전등기는 G씨 명의로 마쳤습니다. F씨는 매도인이 몰랐으니 소유권은 어차피 G씨 것이고 자신은 과징금 대상이 아니라고 생각했지만, 2025년 구청은 F씨에게 명의신탁 과징금을 부과했습니다. F씨는 이 처분을 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 몰랐으면 소유권은 누구에게 가나요?

명의수탁자가 완전한 소유권을 가집니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효지만, 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 약정 사실을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제2항 단서가 이 예외를 정합니다.

수탁자가 소유자가 됐는데도 신탁자에게 과징금을 매기나요?

매깁니다. 누구든지 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 되고, 이를 위반한 명의신탁자는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금 대상이 됩니다. 대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두26626 판결은 제4조 제2항 단서로 수탁자가 완전한 소유권을 취득하더라도 명의신탁자는 과징금 부과 대상이라고 판단했습니다.

과징금의 목적은 명의신탁이라는 행위 자체를 제재하는 데 있습니다. 결과적으로 소유권을 잃었다는 사정은 과징금을 면하게 하지 않습니다.

과징금 말고 형사 처벌도 있나요?

있습니다. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 과징금과 형사 처벌은 별개로 진행됩니다.

이행강제금은 계약명의신탁에도 붙나요?

붙지 않습니다. 과징금을 부과받은 명의신탁자는 자기 명의로 등기할 의무가 있지만, 제4조 제2항 단서에 해당하는 계약명의신탁은 그 의무에서 제외됩니다. 수탁자가 이미 완전한 소유자이므로 신탁자 명의로 옮길 등기 자체가 없기 때문입니다.

수탁자에게 무엇을 돌려받을 수 있나요?

부동산 자체는 돌려받기 어렵고, 수탁자에게 건넨 매수자금을 부당이득으로 반환받는 것이 원칙입니다. 소유권은 수탁자에게 확정적으로 넘어갔지만 수탁자는 법률상 원인 없이 매수자금 상당의 이익을 얻었기 때문입니다.

계약명의신탁 과징금 대응 순서

• 계약 구조 확인 - 매매계약서의 매수인 명의와 매도인의 인식 여부를 정리합니다. 등기명의신탁인지 계약명의신탁인지 갈립니다.
• 자금 흐름 정리 - 계약금·중도금·잔금을 누가 어떤 계좌로 냈는지 모읍니다. 과징금 대상자와 부당이득 금액을 정합니다.
• 과징금 산정 검토 - 적용 가액과 부과율, 감경 사유를 확인합니다. 부동산 가액의 100분의 30 범위인지 봅니다.
• 형사 절차 대비 - 수사가 함께 진행되는지 확인합니다. 진술 내용이 과징금 소송에도 영향을 줍니다.
• 매수자금 반환 청구 - 수탁자에게 매수자금 반환을 요구하고 필요하면 가압류를 검토합니다. 수탁자가 부동산을 처분하기 전에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지, 종중·배우자 사이처럼 특례가 적용되는 관계인지에 따라 결론이 달라지므로 매매계약서와 자금 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 과징금 취소소송과 매수자금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기명의신탁과 계약명의신탁은 어떻게 다른가요?
  등기명의신탁은 신탁자가 직접 매도인과 계약하고 등기만 수탁자 명의로 하는 것이고, 계약명의신탁은 수탁자가 매수인으로 계약까지 하는 것입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 따라 계약명의신탁에서 매도인이 몰랐다면 수탁자가 소유권을 확정적으로 취득합니다. 과징금은 두 경우 모두 신탁자에게 부과됩니다.
• 매도인이 명의신탁을 알았다면요?
  매도인이 약정 사실을 알았다면 물권변동은 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남아 있는 것으로 봅니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문의 결과입니다. 이때 명의신탁자는 매도인을 상대로 소유권을 되찾는 방법을 따로 검토해야 하고, 과징금 대상이라는 결론은 같습니다.
• 과징금은 얼마나 나오나요?
  부동산 가액의 100분의 30 범위에서 부과합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항의 상한이고, 실제 부과율은 명의신탁 기간과 부동산 가액에 따라 시행령 기준으로 정합니다. 가액은 원칙적으로 과징금을 부과하는 날 현재의 기준시가를 씁니다.
• 계약명의신탁도 형사 처벌을 받나요?
  받을 수 있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조는 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 계약명의신탁이라고 이 규정의 적용이 빠지지는 않습니다.
• 과징금을 내면 제 명의로 옮겨야 하나요?
  계약명의신탁으로 수탁자가 완전한 소유권을 가진 경우에는 옮길 의무가 없습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조 제1항 단서가 제4조 제2항 단서의 경우를 등기 의무에서 제외하므로, 이행강제금도 부과되지 않습니다. 등기명의신탁이라면 지체 없이 자기 명의로 등기해야 합니다.
• 수탁자에게 준 돈은 돌려받을 수 있나요?
  매수자금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 수탁자가 소유권을 확정적으로 취득했더라도 법률상 원인 없이 신탁자의 돈으로 이익을 얻었으므로 민법 제741조에 따라 반환해야 합니다. 부동산 자체의 반환은 어렵고, 수탁자가 부동산을 처분하기 전에 가압류를 검토해야 합니다.

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