등기·명의신탁

명의수탁자가 친척에게 넘긴 땅, 그 친척이 사용료를 청구하면 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

제3자가 명의신탁 사실을 알고 수탁자의 처분에 적극 가담해 땅을 넘겨받았다면 명의신탁자에게 토지 사용료를 청구하는 것은 권리남용으로 막힐 수 있습니다. 제3자는 원칙적으로 선의·악의를 묻지 않고 소유권을 취득하지만, 권리행사는 신의칙과 권리남용 금지의 제한을 받습니다. 지금은 사용료 청구 소송의 답변서 제출 기한부터 확인하십시오.

상대방 명의 등기가 법원 인낙조서로 이루어졌다고 해서 다툴 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 등기 자체를 되돌리지 못하더라도 사용료 청구는 따로 막을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 자기 돈으로 산 땅 명의를 친구 B씨 앞으로 해 두고, 그 땅에 창고를 지어 A씨 이름으로 보존등기를 한 뒤 사용해 왔습니다. B씨는 2024년 명의신탁 사실을 잘 아는 친척 C씨에게서 5천만원을 빌리면서 그 땅을 양도담보로 넘기기로 했습니다. C씨가 B씨를 상대로 소유권이전등기 소송을 내자 B씨는 첫 변론기일에 인낙했고, 땅은 C씨 명의가 됐습니다. 2025년 C씨는 A씨에게 창고 부지 사용료를 부당이득으로 내라는 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의수탁자에게서 땅을 넘겨받은 사람은 소유권을 취득하나요?

원칙적으로 취득합니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 무효이지만, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 그래서 수탁자에게서 땅을 사거나 담보로 넘겨받은 제3자는 명의신탁 사실을 알았는지와 관계없이 소유권을 취득하는 것이 원칙입니다.

예외는 제3자가 수탁자의 배신적 처분에 적극 가담한 경우입니다. 수탁자가 처분 권한이 없다는 것을 잘 알면서 실제 소유자 몰래 처분하도록 요청하거나 유도했다면, 그 거래는 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 됩니다. 단순히 명의신탁 사실을 알았다는 것만으로는 부족합니다.

인낙조서로 넘어간 땅의 사용료를 청구하면 거절할 수 있나요?

제3자가 수탁자의 불법행위에 적극 가담해 인낙조서로 등기를 넘겨받았다면, 그 제3자가 명의신탁자에게 토지 사용료를 부당이득으로 청구하는 것은 권리남용으로 허용되지 않을 수 있습니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다43284 판결은 제3자의 소유권이 확정판결과 같은 효력의 인낙조서에 따른 것이더라도 그 권리행사가 권리남용이면 받아들일 수 없다고 보았습니다.

인낙조서는 확정판결과 같은 효력이 있으므로 등기 자체를 되돌리려면 준재심 등 별도 절차가 필요합니다. 그러나 사용료 청구 소송에서는 권리남용 항변만으로 청구 기각을 구할 수 있어, 우선 이 소송에서 방어하는 것이 현실적입니다. 권리남용 여부는 인낙에 이른 경위, 제3자와 수탁자의 관계, 양도담보로 넘겨받은 채권액과 땅값의 차이를 함께 봅니다.

명의신탁자는 지금 어떤 불이익을 받을 수 있나요?

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 어긴 명의신탁자는 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 누구든지 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기해서는 안 된다고 정하고, 위반한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금을 부과합니다.

종중 재산을 종중원 명의로, 배우자 명의로, 종교단체 산하 조직 재산을 종교단체 명의로 등기한 경우로서 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 이 무효·과징금 규정이 적용되지 않습니다. 친구 명의 신탁은 이 특례에 들어가지 않으므로, 소송에서 명의신탁 사실을 주장할 때는 행정상 불이익도 함께 따져야 합니다.

명의수탁자에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

수탁자가 땅을 제3자에게 넘겨 명의신탁자가 소유권을 잃었다면, 수탁자에게 손해배상이나 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 수탁자가 담보로 제공하고 인낙까지 해 준 행위가 고의에 의한 위법행위라면 불법행위 책임이 성립합니다.

권리남용 항변 대응 순서

• 명의신탁 경위 정리 - 땅을 산 돈을 누가 냈는지, 수탁자 명의로 한 이유와 시점을 계약서·송금 내역으로 정리합니다. 신탁 사실 증명의 출발점입니다.
• 제3자의 인식 증거 확보 - 제3자가 명의신탁 사실을 알았다는 문자·가족 모임 대화·증인 진술을 모읍니다. 적극 가담 판단의 기초가 됩니다.
• 인낙 경위 확인 - 소장 접수일, 첫 변론기일, 인낙조서 작성일을 사건 기록에서 확인합니다. 곧바로 인낙한 경위가 공모 정황이 됩니다.
• 답변서 제출 - 사용료 청구 소송에서 권리남용 항변과 사실관계를 답변서에 적어 냅니다. 기한을 넘기면 무변론 판결 위험이 있습니다.
• 수탁자 상대 청구 검토 - 수탁자에게 손해배상 또는 부당이득 반환을 청구할지, 소멸시효가 남았는지 확인합니다. 땅을 되찾기 어려울 때의 보전 수단입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁이 종중·배우자 명의이거나 수탁자와 제3자 사이의 양도담보 약정서가 따로 있으면 그 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환·부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁 사실을 알고 산 사람도 소유권을 얻나요?
  원칙적으로 얻습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 명의신탁약정과 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정하므로, 제3자가 명의신탁 사실을 알았더라도 소유권 취득에 영향이 없습니다. 다만 수탁자의 배신행위에 적극 가담했다면 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있습니다.
• 적극 가담은 어느 정도여야 인정되나요?
  단순히 알았다는 것으로는 부족합니다. 수탁자가 등기명의만 가졌을 뿐 처분 권한이 없다는 것을 잘 알면서 실제 소유자 몰래 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도한 경우가 해당합니다. 이런 거래는 민법 제103조의 반사회적 법률행위로 무효이고, 그 뒤에 취득한 사람도 유효를 주장할 수 없습니다.
• 인낙조서로 된 등기도 다툴 수 있나요?
  등기를 되돌리는 것과 사용료 청구를 막는 것은 다릅니다. 인낙조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력이 있어 등기를 되돌리려면 준재심 사유가 필요합니다. 그러나 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다43284 판결처럼 그 소유권에 기한 사용료 청구는 권리남용으로 막힐 수 있습니다.
• 권리남용이면 사용료를 전혀 안 내도 되나요?
  권리남용 항변이 받아들여지면 그 청구는 기각됩니다. 민법 제2조 제2항은 권리는 남용하지 못한다고 정합니다. 다만 권리남용은 제3자의 적극 가담, 인낙에 이른 경위, 담보 채권액과 땅값의 차이 같은 구체적 사정을 모두 보고 판단하므로, 명의신탁자 쪽에서 그 사정을 증명해야 합니다.
• 친구 명의로 해 둔 것 자체가 문제 되나요?
  문제가 됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항은 명의신탁약정에 따른 수탁자 명의 등기를 금지하고, 제5조 제1항 제1호는 위반한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금을 부과합니다. 제7조 제1항에 따른 형사처벌 대상도 될 수 있어 소송 전략을 짤 때 함께 따져야 합니다.
• 배우자 명의로 했다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 같은 법 제8조는 배우자 명의 등기, 종중 재산의 종중원 명의 등기, 종교단체 산하 조직 재산의 종교단체 명의 등기로서 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없는 경우에는 무효·과징금·벌칙 규정을 적용하지 않습니다. 이때도 수탁자가 제3자에게 처분하면 제3자는 원칙적으로 소유권을 취득합니다.
• 땅을 잃었으면 수탁자에게 무엇을 청구하나요?
  손해배상이나 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 수탁자가 명의신탁자 몰래 땅을 담보로 넘기고 인낙까지 해 주었다면 민법 제750조의 고의에 의한 위법행위로 볼 여지가 큽니다. 청구 금액은 보통 처분 당시 땅의 시가나 수탁자가 받은 대가를 기준으로 다툽니다.

비슷한 상황

• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성