매매 계약

명의신탁인 줄 알고 판 땅을 명의자가 되팔았는데 손해배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 명의신탁 사실을 알면서 명의자에게 땅을 팔고 매매대금까지 받은 매도인은 명의자가 그 땅을 제3자에게 되팔았더라도 특별한 사정이 없는 한 손해배상을 받기 어렵습니다. 대법원은 이때 명의자의 처분이 매도인 소유권을 침해하는 불법행위이긴 하지만 매도인에게 손해가 생겼다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 매매대금을 모두 받았는지와 매매 당시 명의신탁을 알았다는 사정이 어떤 자료로 남아 있는지 확인하십시오.

매수대금을 이미 모두 받았다면, 명의자가 땅을 되팔았다는 이유만으로 매도인이 실제 자금을 댄 사람에게 따로 돈을 돌려줘야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 6월 자기 소유 토지를 B씨 명의로 4억 원에 팔았습니다. 계약 과정에서 실제 돈은 B씨의 형이 댄다는 사실을 들어 알고 있었고, 대금은 모두 받았습니다. 2025년 11월 B씨는 형 몰래 그 토지를 다른 사람에게 5억 원에 팔았고, 땅값이 오른 것을 안 A씨는 자기 소유권이 침해됐다며 B씨에게 차액을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁을 알고 팔면 등기는 어떻게 되나요?

명의자 앞으로 된 소유권이전등기는 무효입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동을 무효로 합니다. 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방 매도인이 명의신탁약정을 몰랐을 때만 예외적으로 유효한데, 매도인이 알았다면 이 예외가 적용되지 않아 땅의 소유권은 매도인에게 그대로 남습니다.

명의자가 되판 것은 불법행위가 아닌가요?

불법행위는 맞지만 손해가 없습니다. 대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결은 명의수탁자가 자기 명의 부동산을 제3자에게 처분하면 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다고 보았습니다. 그러나 매매대금을 받은 매도인은 소유명의를 회복할 때까지 명의수탁자에게 대금 반환을 거절할 수 있는데, 제3자 처분이 유효하게 확정되면 매도인이 대금을 돌려줄 여지 자체가 없어집니다.

명의신탁자는 매도인과 매매계약 관계가 없어 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수도 없습니다. 결국 매도인은 땅 대신 받은 매매대금을 그대로 갖게 되므로, 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분으로 어떤 손해도 입지 않았다는 것이 판례입니다.

제3자는 왜 소유권을 유효하게 취득하나요?

명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못하기 때문입니다. 명의수탁자가 물권자임을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 매수인·저당권자·압류채권자는 선의·악의를 묻지 않고 보호받습니다. 매도인은 제3자를 상대로 등기 말소를 구할 수 없습니다.

매도인이 손해를 주장할 수 있는 예외는?

대금을 다 받지 못한 경우가 대표적입니다. 잔금을 받지 못한 상태에서 명의자가 땅을 처분했다면 매도인은 받지 못한 대금 상당 손해를 다툴 여지가 있습니다. 판례가 손해를 부정한 근거는 매도인이 이미 대금을 받아 두었다는 점이기 때문입니다. 명의자의 처분으로 매도인이 따로 세금이나 비용을 부담하게 된 사정이 있다면 그 부분도 개별적으로 따져 봅니다.

명의신탁 매도인 대응 순서

• 대금 수령 확인 - 계약금·중도금·잔금을 모두 받았는지 입금 내역으로 확인합니다. 손해 유무가 여기서 갈립니다.
• 인식 시점 정리 - 매매 당시 명의신탁을 알았는지 보여 주는 문자·메모·중개 기록을 봅니다. 알았는지에 따라 등기 효력이 달라집니다.
• 처분 사실 확인 - 등기사항증명서로 제3자 명의 이전일과 원인을 확인합니다. 제3자는 선의·악의 불문하고 보호됩니다.
• 청구 구조 검토 - 명의자·실제 자금 제공자·제3자 중 누구에게 무엇을 청구할 수 있는지 나눠 봅니다. 대금을 모두 받았다면 청구 실익이 작습니다.
• 대응 서면 준비 - 실제 자금 제공자가 매도인에게 등기나 대금을 요구하면 계약관계가 없다는 취지로 답변합니다. 답변 내용증명의 도달일을 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 약정에 적극 가담했거나 대금 일부를 받지 못한 경우라면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산을 둘러싼 등기·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 명의신탁을 몰랐다면 어떻게 되나요?
  명의수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다. 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다. 이때 매도인은 분쟁에서 빠지고, 실제 자금을 댄 사람은 명의수탁자에게 매수자금 상당의 부당이득 반환을 청구하는 문제만 남습니다.
• 실제 자금을 낸 사람이 매도인에게 등기를 달라고 하면?
  응할 의무가 없습니다. 명의신탁약정은 무효이고, 실제 자금 제공자는 매도인과 매매계약을 맺은 당사자가 아니어서 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 판례도 명의신탁자와 소유자 사이에 매매계약 관계가 없다는 점을 매도인에게 손해가 없는 근거로 들었습니다.
• 명의자에게 받은 대금을 돌려줘야 하나요?
  소유명의를 돌려받을 때까지는 거절할 수 있습니다. 매도인의 대금 반환의무와 명의수탁자의 소유명의 반환의무는 동시이행 관계로 봅니다. 명의자가 제3자에게 처분해 소유명의 회복이 불가능해지면 대금을 돌려줄 여지도 없어집니다.
• 땅값이 올랐으면 차액을 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 원심은 처분 당시 시가 상당액을 손해로 보았지만 대법원은 이를 파기했습니다. 매매대금을 받은 매도인은 처분으로 어떤 손해도 입지 않았다고 보았기 때문입니다. 시가 상승분은 매도인이 매매로 이미 포기한 이익으로 평가됩니다.
• 제3자가 명의신탁을 알고 샀어도 보호되나요?
  보호됩니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하고, 판례는 제3자의 선의·악의를 묻지 않습니다. 다만 제3자가 명의수탁자의 배임행위에 적극 가담해 반사회적 법률행위로 평가될 정도라면 달리 볼 여지가 있습니다.
• 명의신탁 당사자는 처벌을 받나요?
  받을 수 있습니다. 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 매도인은 원칙적으로 처벌 대상이 아니지만, 가담 정도에 따라 공범 문제가 생길 수 있습니다.

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