매매 계약

계약은 제가 다 했는데 매수인 칸에 남의 이름을 쓰면 누가 당사자인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

원칙적으로 계약서에 매수인으로 적힌 명의자가 계약 당사자이고, 매도인이 실제 매수인을 알았더라도 같습니다. 대법원 2019다21422 판결로 당사자 확정 기준과 경매를 막아 준 사람의 등기 청구, 각서의 효력, 명의신탁 정리 방법을 정리했습니다.

원칙적으로 계약서에 매수인으로 적힌 사람이 계약 당사자입니다. 대법원은 실제 협상과 대금 마련을 한 사람이 따로 있고 매도인이 그 사정을 알았더라도, 매도인이 그 사람에게 계약 효과를 직접 귀속시키려 했다는 특별한 사정이 없으면 명의자를 당사자로 본다고 했습니다. 실제 행위자라는 사정만으로 매도인에게 바로 등기를 청구할 수는 없다는 뜻입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024. 6. 지인이 가진 임야가 경매에 넘어가기 직전이라는 말을 듣고, 빚을 대신 갚아 경매를 막아 주는 대가로 그 임야를 넘겨받기로 했습니다. 자기 이름이 드러나는 것이 부담스러워 매매계약서 매수인 칸에는 동생 이름을 적었습니다. B씨가 4억 원가량을 공탁해 경매는 취하되었지만, 지인은 등기를 미루다 다른 사람에게 근저당을 잡혀 주었습니다. 지인은 B씨에게 B씨나 B씨가 정하는 사람에게 넘기겠다는 각서까지 써 주었습니다. B씨는 자기 이름으로 등기를 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실제로 계약한 사람과 계약서 명의자가 다르면 누구를 당사자로 보나요?

먼저 행위자와 상대방의 의사가 일치하면 그 의사대로 정합니다. 일치하지 않으면 계약의 성질, 내용, 목적, 체결 경위를 모두 보고, 합리적인 상대방이라면 둘 중 누구를 당사자로 삼았을지를 기준으로 판단합니다. 계약서처럼 처분문서가 있고 그 문언의 객관적 의미가 명확하면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 인정합니다.

부동산을 남을 통해 사면서 매수인과 등기 명의를 그 사람으로 한 경우에는 명의자를 매매당사자로 보는 것이 원칙입니다. 매도인이 실제 매수인이 누구인지 알았다는 사정만으로는 달라지지 않습니다. 매수인 명의를 다른 사람으로 해 둔 경우의 법률관계는 「매도인이 명의신탁을 알았다면 돈 낸 제가 매수인이 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 경매를 막아 준 사람의 등기 청구를 왜 받아들이지 않았나요?

임야 소유자는 경매를 막아 달라고 부탁하면서, 그 대가로 부탁받은 사람이나 그가 지정하는 사람에게 임야를 넘기기로 했습니다. 부탁받은 사람은 다른 사람의 승낙을 받아 2015. 7. 21. 그 사람을 매수인으로, 대금 4억 8,000만 원을 경매 중단 비용으로 충당한다는 계약서를 썼습니다. 공탁 등으로 경매가 취하되었지만 소유자는 등기를 넘기지 않았고, 부탁받은 사람이 독립당사자참가로 자기 앞으로 등기를 청구했습니다.

원심은 계약서의 진정성립을 인정하고, 채권·채무의 귀속 주체가 명의자이므로 당사자도 명의자라고 보았습니다. 실제 취득하려던 사람과 명의자 사이는 계약명의신탁이라는 것입니다. 대법원은 “명의신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로” 매도인이 알았더라도 원칙적으로 명의자가 당사자라는 법리에 비추어 원심이 정당하다며 상고를 기각했습니다.

「저나 제가 정하는 사람에게 넘기겠다」는 각서가 있으면 달라지나요?

각서만으로 당사자가 바뀌지는 않습니다. 이 사건에서도 소유자가 경매 중단 뒤 「참가인 또는 참가인이 지정하는 사람에게 소유권을 이전하기로 합니다」라는 각서를 써 주었지만, 원심은 이를 기존 계약을 이행하겠다고 확인하는 뜻으로 보았습니다. 각서에 「기왕에 원고에게 이전서류를 해준 사실」이 함께 적혀 있었던 점도 고려되었고, 대법원은 이 해석을 수긍했습니다.

각서로 새 권리를 얻으려면 기존 계약과 별개로, 또는 그 계약을 대신해 자신에게 직접 이전한다는 뜻이 문언에 분명해야 한다고 볼 수 있습니다. 명의자의 동의를 받아 매수인 지위를 넘겨받는 약정을 함께 남겨 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

명의를 빌려준 사람과의 관계는 어떻게 정리하나요?

명의를 빌려 등기하기로 한 약정은 무효입니다. 다만 매도인이 그 약정을 몰랐다면 명의자 앞으로 이루어진 등기는 유효하고, 알았다면 무효가 되어 법률관계가 달라집니다. 이 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 명의자가 근저당을 잡혀 주거나 팔아 버리면 그 사람의 권리를 뒤집기 어렵습니다.

그래서 실제 매수인은 명의자에게 대금 상당액 반환을 구하거나, 명의자가 매도인에게 등기를 청구하도록 하는 방안 등을 따져야 합니다. 명의자가 협조하지 않으면 분쟁이 길어지므로, 처음부터 자기 이름으로 계약하는 것이 가장 확실합니다.

계약 명의 분쟁 대응 순서

• 계약서 문언 확인 - 매수인 칸, 특약, 대금 충당 방식에 누구 이름이 어떻게 적혔는지 봅니다.
• 체결 경위 자료 수집 - 매도인과 주고받은 문자, 각서, 공탁서, 송금 내역을 모읍니다.
• 명의자 의사 확인 - 명의자가 협조할지, 매수인 지위를 넘길지 서면으로 확인합니다.
• 처분 막기 - 매도인이나 명의자가 제3자에게 넘길 우려가 있으면 처분금지가처분을 검토합니다.
• 청구 방식 결정 - 명의자 명의 등기청구, 대금 반환청구, 손해배상 중 실익이 있는 길을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 실제 매수인에게 계약 효과를 귀속시키려 했는지를 보여 주는 계약서 문언과 체결 경위에 따라 누가 등기를 청구할 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 당사자 확정과 명의신탁 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 제가 실제 매수인인 줄 알았는데도 명의자가 당사자인가요?
  원칙적으로 그렇습니다. 대법원은 매도인이 명의신탁관계를 알았더라도 실제 매수인에게 계약 효과를 직접 귀속시키려 했다는 특별한 사정이 없으면 계약명의자를 당사자로 본다고 했습니다.
• 명의자가 동의하면 제 이름으로 바로 등기를 받을 수 있나요?
  명의자의 동의만으로 매도인에게 바로 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 매도인까지 함께 매수인 지위 이전에 합의하거나, 명의자가 매수인으로서 권리를 행사하는 방식이어야 다툼이 줄어듭니다.
• 명의자가 그 부동산을 다른 사람에게 팔아 버리면 어떻게 되나요?
  명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 산 사람의 권리를 뒤집기 어렵습니다. 실제 매수인은 명의자에게 대금 상당액 반환이나 손해배상을 구하는 쪽으로 다투게 됩니다.
• 가족 이름으로 계약해도 처벌 대상인가요?
  부동산 물권을 명의신탁약정에 따라 다른 사람 명의로 등기하면 가족이라도 원칙적으로 금지됩니다. 배우자 명의 특례는 조세 포탈이나 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없을 때에만 적용됩니다.
• 경매를 막아 준 대가로 받기로 한 부동산, 계약서가 꼭 필요한가요?
  꼭 필요합니다. 누가 매수인인지, 대금을 어떻게 충당하는지, 언제 이전하는지를 계약서에 적어야 나중에 등기를 청구할 수 있습니다. 이름을 빌리면 그 사람이 당사자가 된다는 점도 함께 고려해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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