매매 계약

땅을 팔고 등기를 넘기기 전인데 무단 점유자에게 매도인이 비우라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 이전등기를 넘기기 전까지는 매도인이 소유자이므로 땅을 무단으로 점유한 제3자에게 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 민법은 부동산 물권 변동을 등기해야 효력이 생기도록 정하고, 판례도 등기 명의를 가진 소유자는 계약 당사자 아닌 제3자에게 소유권을 행사할 수 있다고 봅니다. 지금은 점유자가 매수인의 허락을 받았는지부터 확인하십시오.

매수인에게 등기를 넘겨준 뒤 매수인이 소송을 하게 해야만 무단 점유자를 내보낼 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 3월 B씨에게 나대지를 3억원에 팔기로 하고 계약금과 중도금을 받았습니다. 잔금과 등기 이전은 2026년 11월로 정했는데, 그사이 인근 공사업자 C씨가 허락 없이 이 땅에 건설 자재를 쌓아 두고 쓰기 시작했습니다. A씨는 등기를 넘기기 전인 지금 자신이 C씨에게 땅을 비우라고 할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 팔고 등기를 넘기기 전이면 매도인이 아직 소유자인가요?

네, 등기를 넘기기 전까지는 매도인이 소유자입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생긴다고 정합니다. 매매계약을 맺고 대금 일부를 받았어도 소유권은 이전등기가 마쳐질 때 매수인에게 넘어갑니다.

매도인과 매수인 사이에는 등기를 넘겨주고 토지를 인도할 채권적 의무가 생길 뿐입니다. 계약 당사자가 아닌 사람에 대해서는 매도인이 여전히 소유자로서 권리를 행사합니다. 대법원 1991. 7. 12. 선고 90다13161 판결도 부동산 소유자가 계약으로 소유권을 넘기기로 했더라도 아직 자기 명의로 등기되어 있다면 계약 당사자 아닌 제3자에게는 여전히 소유자로서 소유권을 행사할 수 있다고 보았습니다.

등기 전 매도인이 무단 점유자에게 토지 인도를 청구할 수 있나요?

네, 청구할 수 있습니다. 소유자는 자기 소유 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자는 점유할 권리가 있을 때만 거부할 수 있습니다. 매수인과 아무 관계 없이 들어온 무단 점유자에게는 점유할 권리가 없습니다.

매도인은 매수인에게 토지를 넘겨줄 의무도 지고 있으므로, 무단 점유자를 내보내는 것은 매도인 자신의 인도 의무를 이행하는 일이기도 합니다. 자재 적치처럼 점유까지는 아니더라도 소유권을 방해하는 경우에는 방해 제거를 청구합니다.

무단 점유자가 매수인의 허락을 받았다고 하면 어떻게 되나요?

그 경우에는 매도인이 내보내지 못할 수 있습니다. 매도인이 매매계약의 이행으로 매수인에게 토지를 먼저 인도했다면 매수인에게 점유·사용할 권리가 생기고, 매수인에게서 그 권리를 넘겨받은 사람에게 매도인은 소유권에 기한 청구를 할 수 없습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결).

반대로 매도인이 아직 토지를 인도하지 않았고 잔금도 받지 않았다면, 매수인이 제3자에게 사용을 허락했더라도 매도인에게 대항하기 어렵습니다. 매도인의 권리 이전 의무와 매수인의 대금 지급 의무는 동시에 이행하는 것이 원칙이기 때문입니다.

잔금 전 무단 점유 토지 정리 순서

• 매수인에게 통지 - 무단 점유 사실을 매수인에게 알리고, 매수인이 사용을 허락했는지 확인합니다. 누가 청구할지 정하는 출발점입니다.
• 점유 현황 기록 - 자재·차량·시설물 사진과 점유 시작일을 기록합니다. 인도·방해제거 청구의 증거입니다.
• 점유자에게 내용증명 - 소유자로서 퇴거와 물건 반출을 요구합니다. 불응하면 소송 자료가 됩니다.
• 인도·방해제거 소송 - 매도인 명의로 토지 인도나 방해 제거를 청구합니다. 점유가 바뀔 염려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다.
• 잔금·등기 일정 조정 - 분쟁이 길어지면 매수인과 인도 시기와 잔금일을 다시 정합니다. 인도 지연에 따른 책임 문제를 미리 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 토지를 넘겨받아 쓰고 있었거나 계약서에 인도 시기를 따로 정했다면 계약서와 인도 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도 소송과 부동산 매매 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금과 중도금을 받았으면 소유권이 넘어간 것 아닌가요?
  넘어가지 않습니다. 민법 제186조에 따라 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 대금 대부분을 받았어도 이전등기 전까지는 매도인이 소유자입니다. 매도인과 매수인 사이에는 등기 이전과 대금 지급이라는 채권적 의무만 생깁니다.
• 매수인이 직접 무단 점유자에게 청구할 수는 없나요?
  등기 전 매수인은 소유자가 아니어서 소유권에 기한 인도 청구를 직접 하기 어렵습니다. 매수인은 매도인에게 인도를 청구할 권리를 가지므로, 매도인을 대위해 점유자에게 인도를 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 보통은 소유자인 매도인이 청구하는 편이 간단합니다.
• 무단 점유자가 매수인에게 허락받았다고 하면요?
  매도인이 이미 매수인에게 토지를 인도했다면 매도인은 청구할 수 없습니다. 대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결은 매매계약의 이행으로 토지를 인도받은 매수인에게 점유·사용할 권리가 생기고, 그 권리를 넘겨받은 사람에게 매도인이 소유권에 기한 청구를 할 수 없다고 보았습니다. 인도 전이라면 사정이 다릅니다.
• 자재만 쌓아 둔 경우도 인도 청구를 하나요?
  점유 정도에 따라 청구 방식이 다릅니다. 토지를 사실상 지배하며 쓰고 있다면 민법 제213조의 인도 청구를, 점유까지는 아니지만 물건을 두어 사용을 방해한다면 민법 제214조의 방해 제거 청구를 합니다. 자재 반출과 토지 인도를 함께 청구하는 경우가 많습니다.
• 무단 점유 때문에 잔금일에 땅을 못 넘기면 누가 책임지나요?
  매도인은 매수인에게 토지를 인도할 의무가 있으므로, 인도가 늦어지면 원칙적으로 매도인이 지체 책임을 질 수 있습니다. 민법 제568조에 따라 매도인의 인도 의무와 매수인의 대금 지급은 동시에 이행하는 관계여서 매수인은 인도가 될 때까지 잔금 지급을 미룰 수 있습니다. 일정 조정 합의를 서면으로 남기십시오.
• 매도인이 무단 점유자에게 사용료도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 무단 점유자는 법률상 원인 없이 토지를 사용해 이익을 얻었으므로 민법 제741조에 따라 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 등기 이전 전까지의 사용료는 소유자인 매도인이 청구하고, 그 뒤 기간은 매수인이 청구하는 것으로 나누어 정리합니다.

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