매매 계약

아직 등기 안 한 매수인에게 땅을 빌렸는데 원래 주인이 비우라면 비워야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원래 주인이 매수인에게 땅을 넘겨줬거나 매수인이 원래 주인에게 땅을 넘겨 달라고 할 수 있는 지위에 있다면, 매수인에게서 빌린 사람은 원래 주인의 인도 청구를 거부할 여지가 큽니다. 매수인에게서 권리를 얻고 그 권리를 지키기 위해 매수인의 매매계약상 권리를 주장할 수 있는 지위에 있어야 소유자에게 대항할 수 있습니다. 지금은 매수인이 대금을 얼마나 치렀는지와 원래 주인이 땅을 넘겨주기로 한 시기를 확인해 두십시오.

임대인이 아직 등기를 못 받았다는 이유만으로 임대차가 무효가 되는 것은 아닙니다. 남의 물건을 빌려주는 임대차도 당사자 사이에서는 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 2월 A씨에게서 도로변 땅을 4억원에 사기로 하고 계약금과 중도금을 치렀습니다. B씨는 잔금과 등기 전인 2024년 6월 이 땅을 C씨에게 월 150만원에 빌려주었고, C씨는 A씨의 양해 아래 먼저 들어가 중고차 전시장을 차렸습니다. 2025년 A씨가 등기가 자기 앞으로 있다며 C씨에게 땅을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기 전 매수인에게서 빌린 사람도 원래 주인에게 버틸 수 있나요?

일정한 지위에 있으면 버틸 수 있습니다. 대법원 1991. 7. 12. 선고 90다13161 판결은 계약 당사자가 아닌 제3자가 그 계약을 이유로 소유자의 반환 청구를 거부하려면, 적어도 계약 상대방에게 어떤 권리가 있고 그 권리를 행사하기 위해 상대방의 소유자에 대한 계약상 권리를 주장할 수 있는 지위에 있어야 한다고 보았습니다.

매수인에게서 빌린 사람은 매수인에게 땅을 쓰게 해 달라고 할 권리가 있고, 매수인은 원래 주인에게 땅을 넘겨 달라고 할 매매계약상 권리가 있습니다. 이 두 권리가 이어지면 빌린 사람은 매수인의 권리를 내세워 원래 주인의 인도 청구에 대항할 수 있습니다.

원래 주인이 매수인에게 땅을 넘겨준 경우는 어떤가요?

더 분명합니다. 대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결은 등기 전 매수인이라도 매매계약에 따라 땅을 인도받으면 점유·사용할 권리가 생기고, 그 권리를 이어받은 사람에게 매도인은 소유권에 기한 청구를 할 수 없다고 보았습니다. 원래 주인이 양해해 빌린 사람이 먼저 들어갔다면 매수인에게 인도한 것과 같이 볼 여지가 큽니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 임대차는 목적물을 사용·수익하게 할 것과 차임 지급을 약정하면 성립하므로, 임대인이 소유자가 아니어도 임대인과 임차인 사이의 계약은 유효합니다.

매수인이 잔금을 안 내면 어떻게 되나요?

원래 주인은 잔금을 받을 때까지 땅 인도를 거절할 수 있고, 최고한 뒤에도 잔금이 없으면 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인과 매수인의 의무는 동시에 이행해야 하므로, 매수인의 인도 청구권도 잔금 지급과 맞물려 있습니다. 해제되면 빌린 사람이 기댈 매수인의 권리가 사라져 비워 줘야 할 수 있습니다.

이때 빌린 사람은 임대인인 매수인에게 차임 반환과 손해배상을 청구하게 됩니다. 매수인의 잔금 사정이 불안하다면 원래 주인의 해제 통지를 받기 전에 임대차 조건을 다시 정하거나 보증금 보전 방안을 마련해야 합니다.

등기 전 매수인 임차 토지 인도 요구 대응 순서

• 매매 상태 확인 - 매수인이 원래 주인에게 대금을 얼마나 치렀고 인도 시기가 언제인지 확인합니다. 대항 가능성의 기초입니다.
• 입주 경위 기록 - 원래 주인이 먼저 들어가는 것을 양해했는지 문자·녹취로 확인합니다. 인도와 같이 볼 자료입니다.
• 인도 거부 회신 - 원래 주인에게 매수인의 권리를 근거로 점유할 권리가 있다고 서면 회신합니다. 입장을 분명히 남깁니다.
• 매수인과 협의 - 매수인이 잔금을 치르고 등기를 받도록 일정을 확인합니다. 잔금 문제가 풀리면 다툼이 끝납니다.
• 보증금 보전 - 해제 위험이 크면 매수인에 대한 보증금·손해배상 청구와 가압류를 준비합니다. 최악의 경우를 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 주인이 이미 해제를 통지했거나 매매계약에 전대·임대 금지 특약이 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 임대차 분쟁의 소송·가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기 안 한 사람과 맺은 임대차도 유효한가요?
  당사자 사이에서는 유효합니다. 임대차는 목적물을 사용·수익하게 할 것과 차임 지급을 약정하면 성립하므로 임대인이 소유자일 필요가 없습니다. 다만 소유자에게 대항할 수 있는지는 임대인의 소유자에 대한 권리를 따져야 합니다.
• 원래 주인에게 버틸 수 있는 기준은 무엇인가요?
  대법원 1991. 7. 12. 선고 90다13161 판결은 제3자가 소유자의 반환 청구를 거부하려면 계약 상대방에게 권리가 있고 그 권리를 위해 상대방의 소유자에 대한 계약상 권리를 주장할 수 있는 지위에 있어야 한다고 보았습니다. 임차인은 매수인의 인도 청구권을 내세우는 방식입니다.
• 원래 주인이 먼저 들어가는 걸 허락했다면요?
  원래 주인이 양해해 먼저 들어갔다면 매수인에게 땅을 넘겨준 것과 같이 볼 여지가 큽니다. 대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결은 인도받은 매수인의 점유·사용권을 이어받은 사람에게 매도인이 소유권을 내세울 수 없다고 보았습니다.
• 매수인이 잔금을 못 내면 나가야 하나요?
  원래 주인이 최고한 뒤 계약을 해제하면 매수인의 권리가 사라져 비워 줘야 할 수 있습니다. 매수인이 대금을 내지 않을 때 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간이 지나면 계약을 해제할 수 있습니다.
• 나가게 되면 보증금은 누구에게 받나요?
  임대차계약을 맺은 매수인에게 받습니다. 원래 주인은 임대차 당사자가 아니어서 보증금 반환 의무가 없습니다. 매수인에게는 사용·수익하게 할 의무를 다하지 못한 책임으로 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 원래 주인이 소송을 내면 어떻게 대응하나요?
  매수인과 원래 주인의 매매계약서, 대금 지급 내역, 선입주 양해 자료를 내고 점유할 권리가 있다고 항변합니다. 점유자가 점유할 권리가 있으면 소유자의 반환 청구를 거부할 수 있습니다. 매수인에게 소송 사실을 알려 함께 대응하는 것이 좋습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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