매매 계약

대금 액수 없이 산정 기준만 정한 부동산 계약, 매매가 성립했나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

대금 액수를 적지 않았더라도 나중에 대금을 정할 방법과 기준이 합의되어 있으면 매매계약은 성립합니다. 대법원 2023다227500 판결로 목적물·대금 특정의 정도, 지급시기 없는 계약의 이행 청구, 대금 다툼 시 법원 판단을 정리했습니다.

네, 대금 액수를 적지 않았더라도 나중에 대금을 구체적으로 정할 방법과 기준이 합의되어 있으면 매매계약은 성립합니다. 대법원은 목적물과 대금을 계약 당시에 모두 특정할 필요는 없다고 보았습니다. 지급시기, 이행장소, 담보책임을 정하지 않았어도 매매 성립에는 지장이 없습니다. 상대방이 정식 계약서를 다시 쓰자며 등기를 미룬다고 해서 계약이 없던 일이 되는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2025. 3. 오래된 상가 건물을 리모델링하려는 개발회사와 협약을 맺었습니다. 공사가 끝나면 A사가 그중 점포 6개를 「공사 완료 당시 감정평가액의 90%」로 사들이기로 했고, 점포는 협약 직후 추첨으로 호수까지 정해 통보받았습니다. 그런데 2026. 7. 준공 후 개발회사는 감정 기준을 바꾸자며 매매계약서 작성과 등기를 거부하고 있습니다. 개발회사는 협약서에 대금 액수와 지급일이 없으니 아직 계약이 맺어지지 않았다고 주장합니다. A사는 협약만으로 소유권이전등기를 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금이 정해지지 않았는데 매매계약이 성립하나요?

성립할 수 있습니다. 민법 제563조는 매매를 재산권 이전과 대금 지급을 서로 약정하는 계약으로 정합니다. 대법원은 이때 목적물과 대금은 “사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 충분하다”고 했습니다.

그래서 「일정 기간 뒤 시가로 정한다」, 「감정평가액으로 한다」처럼 기준만 정한 약정도 매매예약이 아니라 매매계약으로 볼 수 있습니다. 대법원은 대금을 일정 기간 후 시가로 정하기로 했다는 사유만으로 매매예약이라고 단정할 수 없다고 했습니다. 다만 기준 자체가 없거나, 나중에 다시 협의하기로만 했다면 계약 성립을 인정받기 어렵습니다. 매매예약에 그치면 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시해야 비로소 매매의 효력이 생기므로, 곧바로 등기를 청구할 수 있는 매매계약과는 결과가 크게 다릅니다.

대법원은 공공기여 협약 사건을 어떻게 판단했나요?

서울특별시는 관광호텔을 역세권 청년주택으로 용도변경하도록 허가하면서, 늘어난 용적률의 대가로 임대사업자로부터 31세대를 표준건축비로 매입하고 부속토지는 기부채납받기로 협약을 맺었습니다. 사업자는 추첨으로 31세대를 특정해 통보했지만, 이후 표준건축비 고시가 바뀌면 대금을 조정하는 조항을 넣어 달라며 등기를 거부했습니다. 원심은 협약서에 매매대금과 지급기일이 없다며 매매계약 성립을 부정했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 민간임대주택법령과 협약에 따라 공급 세대 수와 공급가격 기준(표준건축비)이 정해졌고, 추첨으로 목적물이 특정되었으므로 목적물과 대금을 특정할 방법과 기준이 정해졌다고 보았습니다. 대금 지급시기를 정하지 않았어도, 구분등기가 마쳐진 뒤에는 대금 지급과 상환으로 언제든 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 했습니다. 사건은 대금 액수와 손해배상을 다시 심리하도록 서울고등법원으로 돌려보내졌습니다.

대금 액수를 두고 다투면 누가 정하나요?

법원이 정합니다. 약정된 기준에 따른 대금 산정에 당사자 사이 다툼이 있으면 계약 해석의 문제로 법원이 판단합니다. 상대방이 기준 해석을 다툰다는 이유만으로 계약이 무효가 되거나 이행을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

실무에서는 소유권이전등기 청구와 함께 대금 지급과 동시이행 조건을 붙여 청구하고, 법원이 인정할 대금 액수를 감정이나 고시 자료로 뒷받침합니다. 매매의 쌍방 의무는 특별한 약정이 없으면 동시에 이행하는 것이 원칙이므로, 대금을 준비해 이행 제공을 해 두는 것도 중요합니다. 상대방이 계속 등기를 거부해 손해가 생기면 손해배상 청구도 함께 검토합니다. 잔금·등기 지연에 대한 일반 대응은 「상대가 잔금이나 등기를 미루는데 매매계약을 해제할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대금 미정 매매계약 이행 청구 대응 순서

• 합의 문서 확보 - 협약서, 회의록, 공문 등 목적물과 대금 기준이 적힌 문서를 모읍니다.
• 목적물 특정 확인 - 동·호수, 지번, 면적 등 목적물이 어떻게 특정되었는지 정리합니다.
• 대금 산정 - 약정 기준에 따라 대금을 계산하고 감정이나 고시 자료로 뒷받침합니다.
• 이행 제공 - 산정한 대금을 준비해 상대방에게 이행을 최고하는 내용증명을 보냅니다.
• 소송 제기 - 대금 지급과 동시이행 조건의 소유권이전등기와 손해배상을 함께 청구합니다.

부동산을 넘겨야 하는 쪽이라면 판단이 달라집니다. 대금 기준이 불명확하다는 주장만으로는 이행을 거절하기 어렵습니다. 기준의 해석을 다투려면 협약 당시 어떤 시점의 고시나 감정을 전제로 했는지 보여 줄 자료를 내고, 법원이 대금을 정하도록 주장하는 편이 현실적입니다. 이행을 계속 거부하면 지연에 따른 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대금 산정 기준이 문서에 얼마나 구체적으로 적혀 있는지와 목적물이 특정되었는지에 따라 매매계약 성립 여부와 청구 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 성립·이행 분쟁과 개발사업 협약 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매예약과 매매계약은 무엇이 다른가요?
  매매예약은 나중에 본계약을 맺거나 완결권을 행사해야 매매가 됩니다. 매매계약은 바로 이전과 대금 지급 의무가 생깁니다. 대금 기준만 정했다는 이유로 예약이라 단정하지 않습니다.
• 대금 지급일을 정하지 않았으면 언제 대금을 내나요?
  특별한 약정이 없으면 대금 지급과 소유권 이전은 동시에 이행합니다. 이 사건에서도 구분등기 뒤에는 대금 지급과 상환으로 언제든 등기를 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 나중에 다시 협의해 대금을 정하기로 한 경우도 성립하나요?
  대금을 정할 방법과 기준 없이 다시 협의하기로만 했다면 성립을 인정받기 어렵습니다. 산정 기준이 문서에 있는지가 핵심입니다.
• 상대방이 대금 조정 조항을 넣어야 계약서를 쓰겠다고 하면요?
  이미 매매계약이 성립했다면 새 조항에 동의할 의무는 없습니다. 기준 해석에 다툼이 있으면 법원이 정할 문제이므로 등기 청구 소송으로 해결할 수 있습니다.
• 공공기여로 받는 주택의 공급가격은 어떻게 정해지나요?
  용적률 완화에 따라 시·도지사에게 공급하는 임대주택은 공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준의 건축비로 공급하고, 부속토지는 기부채납한 것으로 봅니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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