매매 계약

「망인 소유 부동산 전부」라고만 적은 매매계약도 성립하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

지번으로 적은 땅은 매매가 성립하지만, 「그 밖에 망인 소유 부동산 전부」처럼 어떤 부동산인지 알 수 없게 적은 부분은 매매계약이 성립하지 않습니다. 매매 목적물과 대금은 계약 때 모두 특정할 필요는 없어도 나중에 특정할 방법과 기준은 정해져 있어야 합니다. 지금은 계약서에 적힌 목적물 표시와 계약 당시 당사자들이 알고 있던 부동산 목록부터 확인해 두십시오.

계약서에 목적물 일부가 막연하게 적혔다고 계약 전체가 없어지는 것은 아닙니다. 지번으로 특정한 부분은 그대로 매매가 성립합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 B씨와 토지 매매계약을 맺으면서 목적물을 「○○동 747번지 등 3필지 및 그 외 같은 동에 있는 망 C씨 소유 부동산 전부」라고 적고 대금 5억원을 정했습니다. 계약 당시 두 사람은 C씨 명의 부동산이 몇 개인지 몰랐고, 2025년 말에야 같은 동에 C씨 명의 임야와 창고가 더 있다는 사실을 알게 됐습니다. A씨는 이 부동산까지 소유권을 넘겨 달라고 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매 목적물은 계약할 때 모두 특정해야 하나요?

그렇지 않습니다. 매매는 한쪽이 재산권을 이전하고 다른 쪽이 대금을 지급하기로 약정하면 성립하는데, 이때 목적물과 대금이 계약 당시 구체적으로 특정되어 있을 필요는 없습니다. 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분합니다.

다만 그 방법과 기준은 계약 당시에 예정했거나 정해 둔 것이어야 합니다. 「측량 후 도로 부분을 뺀 나머지」, 「감정평가액의 90%」처럼 계약서만 보고 나중에 누구든 같은 결론을 낼 수 있어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제563조는 이 판결들 당시와 문언이 같습니다.

「망인 소유 부동산 전부」는 왜 특정이 안 되나요?

어떤 부동산인지 알 수 있는 표시가 전혀 없기 때문입니다. 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결은 「3필지 및 그 외에 같은 동 소재 망인 소유 부동산 전부」라고 적은 매매계약에서, 나머지 부동산이 토지인지 건물인지, 지번·지목·면적이나 소재지·구조가 무엇인지 표시가 없는 점을 지적했습니다.

그 사건에서는 계약 당시 당사자들도 부동산이 몇 개나 있는지 몰랐고, 계약 후 17년 남짓 지나서야 소재가 파악됐습니다. 법원은 이런 경우 나중에 특정할 방법과 기준이 정해져 있다고 볼 수 없어, 특정된 3필지를 뺀 나머지 부동산에 대해서는 매매계약이 성립하지 않았다고 판단했습니다. 반대로 계약 당시 망인 명의 부동산 목록을 함께 보고 그 목록을 전부 사기로 한 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.

특정된 땅만 소유권이전을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 목적물 중 지번으로 특정된 부분은 매매가 성립했으므로, 매수인은 그 부분에 대해 대금을 치르고 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 대금을 목적물 전체에 대해 한 번에 정했다면 특정된 부분의 대금이 얼마인지부터 다투게 됩니다.

나머지 부동산에 대해서는 매매가 성립하지 않았으므로 소유권이전등기를 청구할 근거가 없습니다. 망인의 상속인들이 그 부동산을 상속했다면, 매수인은 상속인들과 새로 매매계약을 맺어야 합니다. 이미 대금을 냈다면 그 부분은 부당이득으로 돌려받는 문제가 됩니다.

매매 목적물 특정 대응 순서

• 계약서 표시 확인 - 목적물이 지번·지목·면적으로 적혔는지, 「그 외 전부」 같은 포괄 문구가 있는지 확인합니다. 포괄 문구 부분이 다툼의 대상입니다.
• 계약 당시 자료 수집 - 계약할 때 함께 본 등기사항증명서, 부동산 목록, 메모를 모읍니다. 당시 당사자들이 무엇을 사고팔려 했는지 증명하는 자료입니다.
• 현재 등기 확인 - 망인 명의 부동산을 지금 누가 소유하는지 등기부로 확인합니다. 상속등기가 되었으면 상대방이 바뀝니다.
• 대금 배분 정리 - 특정된 부분과 나머지 부분의 대금을 어떻게 나눌지 계산합니다. 일부만 성립하면 대금 정산이 필요합니다.
• 등기 청구 - 특정된 부분에 대해 대금을 제공하며 소유권이전등기를 청구합니다. 상대방이 거부하면 소송으로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 밖의 목록이나 당사자 사이에 따로 합의한 기준이 있으면 그 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 성립과 소유권이전등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대금을 정하지 않고 계약해도 매매가 성립하나요?
  나중에 대금을 정할 방법과 기준이 정해져 있으면 성립합니다. 대법원은 매매 목적물과 대금이 계약 당시 구체적으로 특정될 필요는 없고 사후에라도 특정할 방법과 기준이 정해져 있으면 족하다고 봅니다. 「감정가로 한다」처럼 기준을 정해 두어야 하고, 「추후 협의」만으로는 성립을 인정받기 어렵습니다.
• 포괄 문구가 있으면 계약 전체가 무효인가요?
  전체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 지번으로 특정된 부동산 부분은 매매가 성립하고, 어떤 부동산인지 알 수 없는 포괄 부분만 성립하지 않습니다. 대법원도 특정된 3필지를 제외한 나머지 부동산에 대해서만 매매 성립을 부정했습니다.
• 「그 외 전부」도 특정되는 경우가 있나요?
  계약 당시 대상 부동산 목록을 함께 보고 그 목록 전부를 사고팔기로 했다면 특정됐다고 볼 여지가 있습니다. 계약서에 목록을 붙였거나 계약일 무렵 떼어 본 등기사항증명서가 남아 있으면 그 자료로 범위를 정할 수 있습니다. 당사자들이 부동산이 몇 개인지도 몰랐다면 인정되기 어렵습니다.
• 특정되지 않은 부분에 낸 대금은 돌려받나요?
  매매가 성립하지 않은 부분에 대해 낸 대금은 법률상 원인 없이 받은 돈이므로 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 대금을 목적물 전체에 한꺼번에 정했다면 어느 부분의 대금이었는지를 계산해야 합니다. 필지별 가액 자료가 있으면 정산이 쉬워집니다.
• 망인의 상속인에게 소유권을 넘겨 달라고 할 수 있나요?
  특정된 부분은 상속인이 매도인의 지위를 이어받으므로 상속인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 반면 매매가 성립하지 않은 나머지 부동산은 상속인에게도 청구할 근거가 없어, 원하면 상속인과 새로 계약을 맺어야 합니다.
• 계약서에 목적물을 어떻게 적어야 하나요?
  토지는 소재지·지번·지목·면적을, 건물은 소재지·구조·용도·면적을 등기사항증명서 표시대로 적는 것이 기본입니다. 일부만 사고파는 경우 도면이나 측량 기준을 붙이고, 나중에 추가될 부동산이 있으면 어떤 기준으로 정할지 계약서에 적어 두어야 합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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