매매 계약

땅값을 나중에 정하기로 하고 등기부터 넘겼다면 매매가 성립했나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

땅의 범위와 값을 나중에라도 정할 방법과 기준이 있고 계약에 묶이려는 의사가 있었다면 매매는 성립합니다. 값 합의가 끝내 안 되면 법원이 계약 경위로 정합니다. 대법원 2017다20371 판결로 성립 기준과 명의만 빌려준 부분의 처리를 정리했습니다.

네, 넘길 땅과 값을 나중에라도 구체적으로 정할 방법과 기준이 있었다면 매매는 성립합니다. 대금을 끝내 합의하지 못했더라도 계약이 없던 일이 되지는 않고, 법원이 계약 경위와 당사자의 인식으로 값을 정합니다. 그러니 값을 정하지 않았다는 이유만으로 등기를 되찾을 수 있다고 기대하지 않는 편이 맞습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 집 뒤편 임야를 가지고 있었고, 옆집 B씨 명의로 증축 신고를 하기 위해 2024. 3. 임야 전체를 B씨에게 매매로 등기해 주었습니다. 두 사람은 B씨 집에 붙은 쪽은 B씨에게 팔고 값은 나중에 정하기로 했고, A씨 집에 붙은 쪽은 A씨가 쓰기로 했습니다. A씨는 공사비를 들여 가운데에 석축을 쌓고 자기 쪽에만 증축 공사를 했습니다. 그 뒤 이웃 사이가 틀어지자 A씨는 2026. 7. 값을 정한 적이 없으니 매매는 없던 것이라며 등기 전부를 되찾을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 값을 정하지 않은 땅 매매를 어떻게 판단했나요?

대법원은 석축으로 나뉜 땅 중 매수인 대지에 붙은 쪽은 매매가 성립했다고 보았습니다. 사안에서 원고는 이웃인 피고 명의로 증축 신고를 하려고 임야 전체를 매매 원인으로 피고에게 등기해 주었고, 그 뒤 석축을 쌓아 땅을 둘로 나누고 자기 대지 쪽에만 증축 공사를 했습니다. 원고는 등기 전부가 명의신탁이거나 통정허위표시라서 무효라며 말소를 구했습니다.

대법원은 “매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다.”라고 판시했습니다. 석축 공사로 목적물이 특정됐고, 자기 쪽에만 공사한 것은 계약을 이행한 것이어서 계약에 구속되려는 의사도 있었다고 보았습니다. 이 법리는 현행 민법 제563조 아래에서도 같습니다.

값 합의가 끝내 안 되면 대금은 누가 정하나요?

법원이 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙을 보고 당사자의 의사를 찾아 정합니다. 대법원은 장래 합의를 유보한 계약이라도 구속될 의사와 나중에 정할 기준이 있으면 이렇게 내용을 정해야 하고, 대금 확정을 미룬 매매도 마찬가지라고 했습니다.

이 사건에서 두 사람은 피고가 건축주 명의를 빌려 준 편의를 감안해 시세보다 싸게 하되, 땅이 특정되는 때에 합의해 정하기로 한 것으로 인정됐습니다. 그러므로 값을 두고 다투는 쪽은 계약 무효를 주장하기보다 그 기준에 맞는 금액을 입증하는 데 힘을 쓰는 편이 현실적입니다. 대금을 받지 못한 매도인이라면 매수인에게 대금 지급을 청구하고, 당시 시세 자료와 얼마나 싸게 하기로 했는지를 보여 주는 문자나 증언을 함께 내야 합니다. 땅 면적이 계약과 다를 때의 문제는 「산 땅을 측량해 보니 계약서보다 면적이 작은데 매도인에게 무엇을 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

값을 미룬 계약은 매매예약과 어떻게 다른가요?

매매예약은 한쪽이 나중에 매매를 완결하겠다고 의사표시를 해야 비로소 매매의 효력이 생기는 약정입니다. 반면 값을 미룬 매매는 이미 매매가 성립했고 값만 나중에 정하는 것입니다. 이 사건에서 원고는 매매계약과 매매예약에 관한 법리를 오해했다고 다투었지만, 대법원은 받아들이지 않았습니다.

둘을 가르는 것은 계약에 묶이려는 의사가 있었는지입니다. 등기를 이미 넘겼고 땅을 나누는 공사까지 했다면 완결 의사를 따로 기다리는 관계로 보기 어렵습니다. 그래서 「아직 확정된 계약이 아니었다」는 주장은 이행이 진행된 뒤일수록 받아들여지기 어렵습니다.

명의만 빌려 준 부분은 돌려받을 수 있나요?

명의신탁으로 인정된 부분은 등기가 무효여서 말소를 구할 수 있습니다. 원심은 매도인 대지에 붙은 쪽은 매도인이 증축을 위해 명의만 맡긴 것이라고 보아 그 부분 등기 말소를 받아들였고, 이 부분은 대법원 판단 대상이 되지 않았습니다. 결국 같은 등기 안에서도 판 부분과 명의만 맡긴 부분이 나뉜 것입니다.

다만 명의를 맡긴 사실은 매도인이 입증해야 하고, 증축 신고 명의를 되돌려 달라는 청구는 민사소송으로 구할 수 없어 부적법하다고 본 원심 판단도 그대로 유지됐습니다. 명의신탁 자체에는 과징금 등 제재가 따를 수 있다는 점도 함께 따져야 합니다.

값을 정하지 않은 매매 분쟁 대응 순서

• 합의 내용 복원 - 문자, 메모, 증인 진술로 넘길 범위와 값을 정하기로 한 방법을 정리합니다.
• 이행 사실 정리 - 측량, 석축·담장 공사, 사용 현황처럼 땅을 나눈 행동을 사진과 비용 자료로 남깁니다.
• 부분별 성격 구분 - 판 부분과 명의만 맡긴 부분을 나누어 주장합니다.
• 대금 기준 입증 - 당시 시세, 감정가, 할인하기로 한 사정을 자료로 냅니다.
• 등기 청구 정리 - 명의신탁 부분은 말소, 매매 부분은 대금 청구로 나누어 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 넘길 땅을 어떻게 나누기로 했는지와 그 뒤 실제로 어떻게 이행했는지에 따라 매매 성립 범위와 대금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 성립·등기 말소 소송과 대금 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서 없이 말로만 땅을 팔기로 해도 매매가 되나요?
  됩니다. 매매는 재산권 이전과 대금 지급에 합의하면 성립하고 서면이 요건은 아닙니다. 다만 다툼이 생기면 합의 내용을 입증해야 하므로 문자나 이행 사실 같은 자료가 중요합니다.
• 땅 범위를 끝내 나누지 못했다면 매매가 성립하나요?
  나눌 방법과 기준조차 정하지 않았다면 성립을 인정받기 어렵습니다. 기준은 있었지만 실제로 나누지 않았다면 그 기준에 따라 범위를 특정할 수 있는지가 다툼의 중심이 됩니다.
• 시세보다 싸게 넘기기로 했는데 대금은 시세로 정해지나요?
  아닐 수 있습니다. 법원은 계약 경위와 당사자의 인식으로 값을 정하므로, 편의를 봐 준 대가로 싸게 하기로 한 사정이 인정되면 그 사정을 반영합니다.
• 명의만 빌려 등기했다면 등기를 바로 말소할 수 있나요?
  명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효이므로 말소를 구할 수 있습니다. 다만 명의만 맡긴 것이라는 사실은 말소를 구하는 쪽이 입증해야 하고, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.
• 남의 이름으로 낸 건축 신고를 민사소송으로 취소시킬 수 있나요?
  어렵습니다. 이 사건에서 원심은 증축 신고의 취소는 행정청이 정할 일이어서 민사소송으로 그 절차 이행을 구하는 것은 부적법하다고 보았고, 대법원도 이를 유지했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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