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등기·명의신탁

명의를 빌려 산 땅을 수탁자가 몰래 팔았다면 매매대금을 어떻게 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

땅은 되찾기 어렵고, 수탁자를 상대로 처분대금 상당의 부당이득 반환을 청구하는 방법이 남습니다. 3자간 명의신탁에서 수탁자에게서 땅을 산 제3자는 유효하게 소유권을 취득하고, 대법원은 수탁자가 얻은 처분대금을 신탁자에게 반환하라고 봅니다. 지금은 처분대금이 흩어지기 전에 수탁자 재산 가압류부터 검토하십시오.

그 자리에서

수탁자가 땅을 판 사실을 알았다면 매매대금이 어디로 갔는지부터 확인하고, 수탁자 계좌나 다른 재산에 가압류를 검토하십시오. 소송 전에 처분대금이 흩어지면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다.

땅을 산 제3자를 상대로 등기를 되돌리는 소송부터 낼 필요는 없습니다. 제3자는 명의신탁 사정을 알았든 몰랐든 소유권을 취득하는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 토지 소유자에게 직접 2억원을 주고 땅을 사면서, 사정상 등기는 지인 B씨 이름으로 넘겨받았습니다. 2025년 B씨는 A씨에게 알리지 않고 그 땅을 C씨에게 2억 6,000만원에 팔고 이전등기를 마쳐 주었습니다. A씨는 C씨에게서 땅을 되찾을 수 있는지, 안 된다면 자신이 낸 돈을 누구에게서 얼마나 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

3자간 명의신탁은 무효인데 땅은 누구 것인가요?

매도인 소유로 돌아갑니다. 명의신탁약정과 그에 따른 수탁자 명의 등기는 무효이므로 땅은 매도인 소유로 복귀하고, 매도인과 신탁자 사이의 매매계약은 그대로 유효합니다. 그래서 수탁자가 땅을 팔기 전이라면 신탁자는 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기의 말소를 구하고, 매도인에게 매매계약에 따른 이전등기를 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

수탁자가 제3자에게 팔아 버리면 땅을 되찾을 수 있나요?

되찾기 어렵습니다. 명의신탁약정과 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자에게서 땅을 산 사람은 명의신탁 사실을 알았는지와 관계없이 유효하게 소유권을 취득합니다. 수탁자와 제3자 사이 매매에 따로 무효 사유가 있는 경우가 아니면 신탁자가 땅을 돌려받는 길은 막힙니다.

매도인을 상대로 매매대금 반환을 구하는 것도 어렵습니다. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결은 매도인이 수탁자 명의를 회복하기 전까지 신탁자의 매매대금 반환 청구를 동시이행 관계로 거절할 수 있어, 수탁자의 처분으로 매도인이 손해를 입은 것은 없다고 보았습니다. 그래서 매도인을 대위해 수탁자에게 손해배상을 구하는 방법도 인정되기 어렵습니다.

수탁자에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

처분대금 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193 판결은 수탁자가 신탁 부동산을 임의로 처분해 제3자가 소유권을 취득하면 매도인의 신탁자에 대한 이전등기 의무가 이행불능이 되어 신탁자는 소유권을 받을 권리를 잃는 손해를 입고, 수탁자는 처분대금을 얻는 이익을 얻으므로 그 이익을 신탁자에게 반환해야 한다고 보았습니다.

상대방별 청구 가능성
제3자
청구: 등기 말소·반환
가능성: 원칙적으로 불가
매도인
청구: 매매대금 반환
가능성: 동시이행 항변으로 어려움
수탁자
청구: 처분대금 부당이득
가능성: 가능

출처 - 부동산실명법 제4조, 대법원 2001다61654, 2009다49193 판결

예전에는 반환 범위를 신탁자가 매도인에게 낸 매매대금으로 한정해 설명하기도 했지만, 이후 대법원은 수탁자가 얻은 처분대금이나 보상금을 반환 대상으로 판시했습니다. 처분대금이 매수 당시 대금보다 많을 때 구체적으로 얼마까지 인정되는지는 처분 경위와 시가 자료를 보고 판단합니다.

명의신탁 부동산 처분 대응 순서

  • 처분 사실 확인 - 등기사항증명서로 제3자 명의 이전일과 등기원인을 확인합니다. 처분대금 규모는 매매계약서나 실거래가 신고 자료로 추정합니다.
  • 자금 흐름 정리 - 신탁자가 매도인에게 낸 대금, 세금, 수탁자에게 준 돈을 계좌 기록으로 정리합니다. 명의신탁 사실의 증거가 됩니다.
  • 가압류 - 수탁자 예금이나 다른 부동산에 부당이득반환채권을 근거로 가압류를 신청합니다. 처분대금이 흩어지기 전이 적기입니다.
  • 부당이득 소송 - 수탁자를 상대로 처분대금 상당 부당이득 반환을 청구합니다. 3자간 명의신탁 구조를 증거로 입증합니다.
  • 행정 제재 검토 - 명의신탁은 부동산실명법상 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 소송 전에 신탁 경위와 목적을 정리해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁이거나 처분 전에 이미 명의 회복 소송이 있었던 경우에는 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환과 부당이득 반환, 가압류 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

명의만 빌려준 사람이 땅을 팔아 버리면 신탁자는 우선 땅을 산 사람을 상대로 등기를 되돌리려 합니다. 그러나 부동산실명법은 명의신탁의 무효를 제3자에게 주장하지 못하게 해, 제3자가 명의신탁 사정을 알았더라도 땅은 넘어간 것으로 봅니다. 현실적인 상대는 돈을 받은 수탁자입니다.

그래서 돈의 흐름을 보여 주는 기록이 핵심 증거가 됩니다. 신탁자가 매도인에게 직접 대금을 보낸 계좌 이체 내역, 취득세를 낸 영수증, 수탁자와 명의를 빌리기로 한 문자나 각서가 3자간 명의신탁 구조를 증명합니다. 수탁자가 처분한 날과 받은 대금은 등기부와 실거래가 신고 자료로 확인합니다.

이 기록은 부당이득 소송에서 반환 범위를 정하는 기준이 되고, 소송 전 가압류 신청에서도 피보전채권을 소명하는 자료로 쓰입니다. 다만 명의신탁 자체가 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있으므로, 소송에서 드러날 사실을 미리 정리하고 대응 순서를 정해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 명의신탁 부동산을 둘러싼 반환·부당이득 분쟁을 수행해 왔으며, 자금 흐름과 처분 경위를 먼저 정리한 뒤 가압류와 부당이득 반환 소송으로 대응합니다.

  • 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 명도·임대차 분쟁

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서와 대금 이체 내역, 등기사항증명서, 수탁자와 주고받은 문자나 각서를 준비해 주시면, 명의신탁 유형, 부당이득 반환 범위, 가압류 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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