매매 계약

산 땅을 측량해 보니 계약서보다 면적이 작은데 매도인에게 무엇을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

면적을 기준으로 값을 정한 매매라면 모자란 비율만큼 대금감액을 청구할 수 있고, 남은 면적만으로는 사지 않았을 때는 계약 해제와 손해배상도 청구할 수 있습니다. 민법 제574조가 수량지정매매의 부족에 매도인의 담보책임을 인정하되, 매수인이 부족을 몰랐어야 합니다. 지금은 측량 결과를 받은 날부터 1년 기한이 진행되는지 확인하십시오.

매도인이 면적이 모자란 줄 몰랐다고 해서 청구를 포기할 필요는 없습니다. 이 책임은 매도인의 잘못이 없어도 지는 담보책임입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 5월 집을 지으려고 토지 500제곱미터를 제곱미터당 100만원으로 계산해 5억원에 샀습니다. 2026년 8월 건축 설계를 위해 측량을 해 보니 실제 면적이 470제곱미터밖에 되지 않았습니다. I씨는 모자란 30제곱미터만큼 돈을 돌려받거나 계약을 무를 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

산 땅의 실제 면적이 모자라면 무엇을 청구할 수 있나요?

수량을 지정한 매매라면 모자란 비율만큼 대금감액을 청구할 수 있습니다. 매수인이 계약 당시 부족을 몰랐다면 감액에 더해 손해배상도 청구할 수 있고, 남은 면적만으로는 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」에 따른 내용입니다.

I씨의 경우 모자란 30제곱미터에 제곱미터당 100만원을 곱한 3천만원이 감액 청구액이 됩니다. 집을 짓는 데 필요한 면적이 모자라 처음부터 그 땅을 사지 않았을 사정이라면 계약 전부 해제를 검토합니다.

어떤 매매가 수량을 지정한 매매인가요?

면적을 가격을 정하는 가장 중요한 요소로 보고 그 수치를 기준으로 대금을 정한 매매입니다. 대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결은 매수인이 일정 면적이 있다고 믿고 매도인도 이를 표시했으며, 면적을 기준으로 가격을 정했다면 수량지정매매라고 보았습니다. 계약서에 제곱미터당 가격을 적지 않았다는 사정만으로 달리 보지도 않았습니다.

아파트처럼 일정한 면적에 주안을 두고 면적을 기준으로 분양대금을 정한 경우도 수량을 지정한 매매에 해당합니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결은 공유대지 면적을 지정한 아파트 분양계약에서 대지 면적이 모자라자 대금감액청구를 인정했습니다.

반대로 「현 상태대로」 필지 단위로 사고팔면서 면적은 참고로만 적고 총액을 흥정해 정한 매매라면 수량지정매매로 보기 어렵습니다. 이때는 면적이 모자라도 감액을 청구하기 어렵습니다.

계약할 때 면적이 모자란 걸 알았다면요?

대금감액도 해제도 손해배상도 청구할 수 없습니다. 수량 부족에 대한 매도인의 담보책임은 매수인이 그 부족을 알지 못한 때에만 인정됩니다. 등기부 면적과 실제 면적이 다르다는 말을 듣고 그대로 계약했다면 이 책임을 묻기 어렵습니다.

계약 당시 이미 일부가 멸실된 경우도 같은 기준입니다. 예를 들어 땅 일부가 이미 도로로 편입돼 있었는데 매수인이 몰랐다면 같은 방식으로 감액이나 해제를 청구할 수 있습니다.

1년은 언제부터 계산하나요?

매수인이 면적이 모자란다는 사실을 안 날부터 계산합니다. 부족을 모른 매수인은 사실을 안 날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 보통 측량 성과도를 받은 날이 기준이 되지만, 측량 결과에 다툼이 있으면 부족이 확실해진 때를 기준으로 다툴 여지가 있습니다.

매매 면적 부족 대응 순서

• 측량 확인 - 지적측량을 의뢰해 실제 면적을 확정합니다. 성과도 수령일이 1년 계산의 출발점이 됩니다.
• 계약서 점검 - 면적과 단가가 대금 산정 기준이었는지 확인합니다. 수량지정매매 여부가 여기서 갈립니다.
• 청구 방법 선택 - 감액, 계약 해제, 손해배상 중 무엇을 원하는지 정합니다. 남은 면적으로 목적을 이룰 수 있는지 봅니다.
• 내용증명 발송 - 1년 안에 부족 면적, 감액 금액, 근거를 적어 보냅니다. 도달일이 권리 행사의 증거가 됩니다.
• 소송 제기 - 협의가 안 되면 대금 일부 반환 청구 소송을 냅니다. 측량 성과도와 계약서가 핵심 증거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「면적 차이는 서로 정산하지 않는다」는 특약이 있거나 매도인이 면적 부족을 숨긴 사정이 있다면 계약서와 측량 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 대금 반환과 계약 해제 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 감액 금액은 어떻게 계산하나요?
  부족한 면적의 비율로 계산합니다. 모자란 면적이 전체 계약 면적에서 차지하는 비율만큼 대금을 줄입니다. 500제곱미터를 5억원에 샀는데 30제곱미터가 모자라면 5억원의 500분의 30인 3천만원을 감액 청구합니다.
• 계약 전부를 해제할 수 있는 경우는?
  남은 면적만이었다면 사지 않았을 때입니다. 집을 짓기 위한 최소 면적이 모자라 건축이 어려워진 경우처럼, 남은 부분만으로는 매수하지 않았을 사정이 있으면 부족을 몰랐던 매수인은 계약 전부를 해제하고 낸 대금을 돌려받을 수 있습니다.
• 손해배상은 무엇을 받을 수 있나요?
  부족으로 생긴 손해입니다. 부족을 몰랐던 매수인은 감액이나 해제에 더해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 모자란 면적 때문에 설계를 바꾸는 데 든 비용처럼 부족과 직접 관련된 손해를 자료로 증명해야 합니다.
• 매도인도 면적을 몰랐으면 책임이 없나요?
  책임이 있습니다. 수량 부족에 대한 매도인의 담보책임은 매도인의 고의나 과실을 묻지 않는 책임입니다. 매도인이 등기부만 믿고 면적을 몰랐더라도, 수량지정매매이고 매수인이 부족을 몰랐다면 감액 청구를 할 수 있습니다.
• 아파트 면적이 모자라도 감액되나요?
  면적을 기준으로 값을 정했다면 됩니다. 일정한 면적에 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 정한 아파트 분양계약은 수량지정매매이고, 공유대지 면적이 모자라게 이전된 사안에서 대금감액청구가 인정된 사례가 있습니다.
• 1년이 지나면 아무것도 못 하나요?
  담보책임은 행사할 수 없습니다. 부족을 몰랐던 매수인은 사실을 안 날부터 1년 안에 행사해야 하고, 이 기간이 지나면 감액·해제·손해배상 청구권이 모두 사라집니다. 매도인이 부족을 알고 속였다면 사기 취소 같은 다른 길을 따로 검토합니다.

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