매매 계약

산 아파트의 대지지분이 계약서보다 훨씬 작으면 차액을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

이미 지어진 아파트를 사고팔면서 계약서에 적힌 대지지분이 등기부보다 컸더라도, 대지 면적을 기준으로 값을 정한 것이 아니면 차액 청구는 어렵습니다. 민법 제574조의 대금감액은 수량을 지정한 매매일 때만 인정되고, 대법원은 면적이 대상을 특정하고 대금을 정하는 방편에 그쳤다면 수량지정매매가 아니라고 봅니다. 지금은 계약서의 면적 차이 인정 문구와 매매대금을 정한 경위를 확인해 두십시오.

계약서에 적힌 대지지분과 등기부가 다르다고 해서 계약서 숫자가 곧 매도인이 보장한 면적이 되는 것은 아닙니다. 그 숫자로 값을 정했는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 준공 20년 된 아파트 한 채를 7억 5,000만원에 샀습니다. 매매계약서에는 대지지분이 65㎡로 적혀 있었고 「등기상 평수와 분양 평수는 약간의 차이가 있어도 매수인은 이를 인정한다」는 문구가 있었습니다. 소유권이전등기를 마친 뒤 재건축 이야기가 나와 등기부를 다시 보니 대지권 면적은 39㎡였습니다. A씨는 부족한 대지지분만큼 매도인에게 돈을 돌려받을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서 대지지분과 등기부가 다르면 대금을 깎을 수 있나요?

수량을 지정한 매매일 때만 깎을 수 있습니다. 수량지정매매의 목적물이 부족하고 매수인이 그 사실을 몰랐다면 부족한 비율로 대금감액을 청구할 수 있고, 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제574조와 제572조는 원안 당시와 같습니다.

대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결은 수량지정매매란 당사자가 목적물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우라고 하면서, 면적에 의한 계산이 대상을 특정하고 대금을 정하기 위한 방편에 그쳤다면 수량지정매매가 아니라고 보았습니다. 결국 당사자의 의사를 해석하는 문제입니다.

기존 아파트 매매는 왜 수량지정매매로 보기 어렵나요?

이미 지어져 등기부로 현황을 확인할 수 있는 아파트는 보통 동·호수로 특정해 시세로 거래하기 때문입니다. 대지지분 면적을 곱해 값을 정하지 않았고, 계약서에 면적 차이를 인정한다는 문구까지 있다면 대지 면적을 갖추는 데 주안을 둔 매매로 보기 어렵습니다.

반면 대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결은 목적물이 일정한 면적을 가진다는 데 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 정하는 아파트 분양계약은 수량지정매매라고 보았습니다. 같은 아파트라도 새로 분양받은 경우와 기존 아파트를 사고판 경우는 결론이 다를 수 있습니다.

수량지정매매가 아니면 다른 방법은 없나요?

착오를 이유로 계약을 취소하는 방법을 검토할 수 있습니다. 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있으면 취소할 수 있지만, 착오가 표의자의 중대한 과실로 생긴 때에는 취소하지 못합니다. 등기부를 떼어 보면 바로 알 수 있었던 면적을 확인하지 않은 것은 중대한 과실로 볼 여지가 있어 쉽지 않습니다.

또 매도인이 대지지분을 부풀려 적은 사실을 알면서 매수인을 속였다면 사기에 의한 취소나 불법행위 손해배상을 따로 따질 수 있습니다. 이때는 계약서 작성 경위와 중개 과정의 설명 자료가 필요합니다.

아파트 대지지분 차이 대응 순서

• 등기부 확인 - 집합건물 등기부의 대지권 비율과 면적을 확인합니다. 계약서 기재와의 차이를 숫자로 정리합니다.
• 대금 결정 경위 - 매매대금을 대지지분 면적으로 계산했는지, 시세로 정했는지 확인합니다. 수량지정매매 여부가 여기서 갈립니다.
• 계약서 문구 검토 - 면적 차이를 인정한다는 특약이 있는지 봅니다. 있으면 수량지정매매 주장이 약해집니다.
• 중개 기록 확보 - 중개대상물 확인·설명서와 광고 자료를 모읍니다. 대지지분을 가격 요소로 설명했는지 확인합니다.
• 청구 기간 확인 - 부족 사실을 안 날부터 1년 안에 청구합니다. 그 뒤에는 감액 청구가 막힙니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축 조합원 지위나 분양 자격이 대지지분에 따라 달라지는 상황이면 매매 경위와 정비사업 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금 분쟁과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 면적 차이 인정 문구가 있으면 무조건 못 받나요?
  무조건은 아니지만 불리합니다. 그 문구는 당사자가 면적을 가격 결정의 중요 요소로 보지 않았다는 사정으로 쓰입니다. 다만 차이가 「약간」의 범위를 크게 넘고 면적 기준으로 대금을 계산한 자료가 있다면 수량지정매매를 다툴 여지가 남습니다.
• 새 아파트 분양이면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결은 면적에 주안을 두고 대금도 면적 기준으로 정하는 아파트 분양계약을 수량지정매매로 보았습니다. 분양받은 아파트의 대지지분이 부족하면 부족 비율로 대금감액을 청구할 수 있는 경우가 많습니다.
• 대금감액은 얼마나 받을 수 있나요?
  부족한 부분의 비율로 계산합니다. 민법 제572조 제1항은 그 부분의 비율로 대금 감액을 청구하도록 정하고, 제574조가 수량 부족에 이를 준용합니다. 대지지분만 떼어 가격을 매기기 어려운 아파트는 감정으로 부족분 가치를 정하는 경우가 많습니다.
• 감액 말고 손해배상도 청구할 수 있나요?
  선의의 매수인이면 청구할 수 있습니다. 민법 제572조 제3항은 선의의 매수인이 감액청구 또는 해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 수량지정매매로 인정되는 것이 전제입니다.
• 등기부를 안 본 제 잘못도 있나요?
  착오 취소를 주장할 때 문제가 됩니다. 민법 제109조 제1항은 착오가 표의자의 중대한 과실로 생긴 때 취소하지 못한다고 정합니다. 등기부로 쉽게 확인할 수 있었던 면적이라 중대한 과실로 볼 여지가 있습니다.
• 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
  중개사가 대지지분을 잘못 설명했다면 손해배상을 검토할 수 있습니다. 중개대상물 확인·설명서에 적힌 대지권 면적과 실제 등기부가 다르고, 그 설명을 믿고 가격을 정했다는 사정이 있어야 합니다. 설명서 사본을 먼저 확보해 두십시오.

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